In questa pagina sono disponibili un modello Word e un fac simile PDF della comunicazione con cui il locatore informa il conduttore della scelta della cedolare secca e rinuncia all’aggiornamento del canone. La lettera è necessaria quando la rinuncia non è già espressamente prevista nel contratto e deve essere comunicata al conduttore prima di esercitare l’opzione.
Il fac simile scaricabile è particolarmente adatto al passaggio alla cedolare secca per un contratto già registrato. Si tratta di un modello privato e non di un modulo dell’Agenzia delle Entrate. Se invece il contratto di locazione con cedolare secca contiene già un’espressa rinuncia del locatore all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, la comunicazione separata non è necessaria.
Lettera di Comunicazione Opzione Cedolare Secca all’Inquilino Word
Il modello Word può essere scaricato e modificato con i dati del locatore, del conduttore, del contratto e dell’immobile, verificando prima dell’invio che la rinuncia agli aggiornamenti del canone sia formulata correttamente.
Fac Simile Comunicazione Opzione Cedolare Secca all’Inquilino PDF
Di seguito è disponibile il fac simile in formato PDF editabile da utilizzare come base per predisporre la comunicazione.
Quando è necessaria la comunicazione all’inquilino
L’art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011 stabilisce che l’opzione per la cedolare secca non produce effetto se il locatore non comunica preventivamente al conduttore, mediante lettera raccomandata, la scelta del regime e la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. L’Agenzia delle Entrate ha tuttavia chiarito che la lettera separata non è necessaria quando la rinuncia agli aggiornamenti è già espressamente contenuta nel contratto di locazione. In un nuovo contratto predisposto fin dall’origine con una clausola che prevede la cedolare secca e la rinuncia agli aggiornamenti, non occorre quindi duplicare la comunicazione con un’ulteriore raccomandata.
Il fac simile disponibile in questa pagina è invece utile soprattutto quando il contratto è già in corso e il locatore decide di passare al regime della cedolare secca a partire da un’annualità successiva, oppure quando il contratto non contiene già la necessaria rinuncia. Anche in caso di proroga non occorre ripetere la raccomandata se nel contratto era già stata prevista espressamente la rinuncia all’aggiornamento del canone.
Quando inviare la lettera
La comunicazione deve precedere l’esercizio dell’opzione. Se la cedolare viene scelta in occasione della registrazione di un nuovo contratto e la rinuncia non è già contenuta nel contratto, la lettera deve quindi essere inviata prima di esercitare l’opzione.
Quando invece si passa alla cedolare secca in un’annualità successiva di un contratto già registrato, la comunicazione deve essere effettuata prima dell’esercizio dell’opzione e, quindi, prima del termine previsto per il versamento dell’imposta di registro relativo all’annualità interessata. Non è corretto considerare in ogni caso come termine della lettera quello dei 30 giorni previsto per la prima registrazione del contratto, perché il momento rilevante dipende da quando viene esercitata l’opzione.
Cosa indicare nella comunicazione
La lettera deve permettere di individuare senza dubbi il rapporto di locazione al quale si riferisce. È quindi opportuno riportare le generalità del locatore e del conduttore, la data del contratto, gli eventuali estremi di registrazione e l’indirizzo dell’immobile locato.
La parte centrale deve indicare in modo chiaro la volontà del locatore di optare per il regime della cedolare secca e, soprattutto, la rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo per il periodo di efficacia dell’opzione, compresa la variazione ISTAT. Può essere indicato anche il canone vigente, in modo da identificare con maggiore precisione l’importo che resta fermo durante il periodo interessato.
La comunicazione deve essere datata e sottoscritta dal locatore. Se l’immobile appartiene a più locatori, occorre inoltre tenere presente che l’opzione per la cedolare secca viene esercitata distintamente da ciascun locatore e produce effetti fiscali soltanto nei confronti di chi la esercita. La formulazione del fac simile relativa alla mancata applicazione dell’imposta di registro va quindi verificata e adattata se non tutti i locatori effettuano la stessa scelta.
Come inviare la comunicazione
La normativa prevede espressamente la comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata. Per poter documentare l’adempimento è opportuno conservare copia della lettera e la documentazione relativa alla spedizione. Una semplice consegna a mano del documento non corrisponde alla modalità indicata dall’Agenzia delle Entrate per questo adempimento.
Se vi sono più conduttori, è prudente predisporre la comunicazione in modo che la scelta e la rinuncia siano portate a conoscenza di tutti i soggetti interessati dal contratto.
La lettera non sostituisce l’opzione presso l’Agenzia delle Entrate
L’invio della comunicazione all’inquilino e l’esercizio fiscale dell’opzione sono due adempimenti distinti. La lettera serve a informare il conduttore e a formalizzare la rinuncia agli aggiornamenti del canone, ma non sostituisce la scelta della cedolare secca nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.
Per i contratti soggetti a registrazione l’opzione viene esercitata attraverso gli adempimenti previsti per il contratto, utilizzando il modello RLI. Il servizio ufficiale RLI Web dell’Agenzia delle Entrate consente di effettuare la prima registrazione e gli adempimenti successivi. Prima di utilizzare la lettera è quindi necessario verificare anche quale adempimento RLI deve essere effettuato in relazione alla specifica annualità del contratto.