In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un PDF di contratto di locazione abitativa a canone libero 4+4 con clausola per l’opzione della cedolare secca. Il modello è destinato alla locazione ordinaria di un’abitazione e deve essere completato con i dati delle parti, dell’immobile, del canone e delle altre condizioni concordate.
La cedolare secca è un regime fiscale scelto dal locatore e non una tipologia autonoma di contratto. Il fac simile scaricabile è impostato come contratto a canone libero e non deve essere utilizzato senza adattamenti per locazioni a canone concordato, transitorie, per studenti universitari o locazioni brevi. Si tratta inoltre di un modello privato e non di un modulo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.
Modello Contratto di Locazione con Cedolare Secca Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati del locatore e del conduttore, le informazioni sull’immobile, il canone, la durata e le condizioni della locazione.
Fac Simile Contratto di Locazione con Cedolare Secca PDF Editabile
In questa sezione è disponibile il fac simile in formato PDF da compilare con i dati relativi al rapporto di locazione.
Quando utilizzare questo contratto
Il fac simile è impostato per una locazione abitativa a canone libero disciplinata dall’articolo 2, comma 1, della Legge 431/1998. La durata ordinaria è di quattro anni, con rinnovo per ulteriori quattro anni, salvo i casi nei quali la legge consente al locatore di negare il rinnovo alla prima scadenza.
Se occorre un contratto abitativo ordinario senza una clausola specificamente predisposta per la cedolare secca, è disponibile anche il fac simile di contratto di locazione ad uso abitativo.
Il modello non va invece trasformato semplicemente modificando durata e canone quando si intende stipulare un contratto di natura transitoria. In presenza di un’effettiva esigenza temporanea occorre verificare le condizioni previste dalla Legge 431/1998, dal Decreto 16 gennaio 2017 e dall’accordo territoriale applicabile e utilizzare lo specifico contratto di locazione transitoria.
Anche le locazioni brevi di durata non superiore a 30 giorni seguono una disciplina differente. Le modifiche fiscali introdotte dal 2024 per queste locazioni non hanno trasformato i contratti transitori in locazioni brevi e non rendono questo fac simile 4+4 adatto agli affitti turistici o di breve durata.
Come funziona la cedolare secca nel contratto
Il regime della cedolare secca può essere scelto, quando ne ricorrono i requisiti, dal proprietario o dal titolare di un diritto reale su un immobile abitativo che effettua la locazione al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione. Per il contratto abitativo a canone libero al quale è riferito questo fac simile l’aliquota ordinaria della cedolare è del 21%.
L’aliquota del 10% riguarda invece determinate locazioni a canone concordato che rispettano le condizioni previste dalla normativa. Non è quindi sufficiente modificare l’aliquota nella clausola fiscale del presente modello: per una locazione concordata occorre utilizzare la corretta tipologia contrattuale e verificare l’accordo territoriale applicabile.
L’opzione comporta la rinuncia, per il periodo nel quale viene applicata la cedolare, alla facoltà del locatore di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compreso l’adeguamento ISTAT. La cedolare sostituisce inoltre, nei casi previsti, l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito assoggettato al regime, nonché le imposte di registro e di bollo sul contratto e sulle relative proroghe e risoluzioni.
Clausola nel contratto e comunicazione al conduttore
La scelta della cedolare deve essere coordinata correttamente con il testo contrattuale e con gli adempimenti fiscali. In linea generale il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore la scelta e la rinuncia agli aggiornamenti del canone.
L’Agenzia delle Entrate ha però chiarito che la comunicazione separata non è necessaria quando il contratto contiene già espressamente la rinuncia del locatore alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Il fac simile scaricabile contiene una clausola dedicata alla cedolare secca e alla rinuncia agli aggiornamenti. Se l’opzione viene invece esercitata in un’annualità successiva o il contratto utilizzato non contiene una rinuncia adeguata, occorre verificare anche l’adempimento relativo alla comunicazione al conduttore.
Come compilare il contratto
Nel contratto devono essere indicati con precisione nome, cognome, codice fiscale e dati identificativi del locatore e del conduttore. Per l’immobile occorre riportare l’indirizzo completo e i dati catastali, oltre alle eventuali pertinenze concesse insieme all’abitazione.
Devono poi essere specificate la data iniziale della locazione, la durata, l’importo del canone annuo, il numero delle rate, le scadenze e la modalità di pagamento. Vanno disciplinati anche gli oneri accessori, l’eventuale deposito cauzionale, l’uso dell’abitazione, la consegna dei locali, l’eventuale inventario, la sublocazione e le condizioni per l’accesso del locatore.
Per i nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione deve essere presente anche la dichiarazione con cui il conduttore attesta di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica dell’immobile nei casi previsti dalla normativa.
Registrazione del contratto e opzione per la cedolare
Il contratto di locazione 4+4 deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula oppure dalla sua decorrenza, se anteriore. L’opzione per la cedolare secca viene esercitata nell’ambito degli adempimenti previsti per la registrazione, normalmente tramite il modello RLI o i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.
La presenza della clausola sulla cedolare nel contratto non sostituisce la registrazione e gli adempimenti fiscali necessari per esercitare l’opzione. Una volta firmato il documento è quindi opportuno conservare una copia completa per ciascuna parte e procedere alla registrazione entro il termine previsto.