In questa pagina sono disponibili un fac simile di perizia per danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore in formato Word e un modello PDF. Il documento può essere utilizzato come traccia per descrivere il sopralluogo, i danni riscontrati, la possibile origine dell’infiltrazione, gli interventi necessari e la relativa stima economica.
Se la relazione deve essere utilizzata per una richiesta di risarcimento, una mediazione o un giudizio, deve essere adattata agli accertamenti realmente eseguiti e sottoscritta da un tecnico con competenze adeguate al tipo di verifica richiesta.
Fac Simile Perizia Danni da Infiltrazioni d’Acqua Word
Il formato Word è consigliato quando occorre modificare liberamente la relazione, inserire fotografie, descrivere le prove eseguite, aggiungere una stima analitica dei lavori e adattare le conclusioni alla causa effettivamente riscontrata.
Fac Simile Perizia Danni da Infiltrazioni d’Acqua PDF Editabile
Il modello PDF può essere utilizzato come riferimento per predisporre la relazione e inserire i dati relativi al caso concreto. Per perizie articolate, con fotografie, misurazioni o numerose voci di costo, il formato Word risulta normalmente più semplice da personalizzare.
A Cosa Serve la Perizia per Infiltrazioni
La perizia serve innanzitutto a documentare tecnicamente il fenomeno. Deve distinguere ciò che è stato direttamente osservato durante il sopralluogo dalle ipotesi formulate sulla causa dell’infiltrazione. Una macchia di umidità sul soffitto, per esempio, non permette da sola di stabilire se la perdita provenga dall’impianto dell’appartamento superiore, da una tubazione condominiale, da una terrazza, da un elemento strutturale o da un’altra fonte.
La relazione può essere allegata a una richiesta di risarcimento per infiltrazioni d’acqua, trasmessa all’amministratore di condominio o all’assicurazione oppure utilizzata nella successiva gestione della controversia. La perizia, tuttavia, non determina automaticamente chi sia giuridicamente responsabile del danno.
Cosa Inserire nella Perizia
Il documento dovrebbe identificare il committente, il tecnico incaricato e l’immobile, specificare la finalità dell’incarico e riportare la data del sopralluogo. È poi necessario descrivere con precisione i locali interessati, la posizione e l’estensione delle tracce di umidità, gli eventuali distacchi di intonaco, muffe, deterioramenti delle finiture e danni a mobili, impianti o altri beni.
Fotografie datate e chiaramente riferibili ai locali esaminati sono particolarmente utili. Misurazioni igrometriche, termografia, prove sulle tubazioni, traccianti o altre indagini strumentali devono essere indicate soltanto quando sono state realmente eseguite, precisando metodo e risultati. Non è necessario utilizzare indistintamente tutte queste tecniche: il tipo di indagine dipende dalle caratteristiche dell’infiltrazione e dalla causa che deve essere verificata.
Quando l’origine non può essere accertata con sufficiente attendibilità durante il primo sopralluogo, è preferibile dichiararlo e indicare gli ulteriori controlli necessari anziché attribuire con certezza la responsabilità a un determinato soggetto.
Come Stimare i Danni
Una volta individuati i danni, la relazione può descrivere gli interventi necessari per eliminare la causa e quelli destinati al ripristino delle parti deteriorate. Le due categorie devono essere tenute distinte: tinteggiare una parete danneggiata, per esempio, non risolve la perdita che ha prodotto l’infiltrazione.
La stima può comprendere, quando pertinenti, ricerca e riparazione della perdita, demolizione e ricostruzione di intonaci, asciugatura, trattamento delle superfici, tinteggiatura, ripristino di pavimenti o impianti e riparazione o sostituzione dei beni danneggiati. Gli importi devono essere giustificati attraverso criteri verificabili, come prezzari pertinenti, preventivi, fatture o valori di mercato. Può essere utile confrontare la stima anche con un preventivo per i lavori di tinteggiatura e ripristino.
Non esiste un unico criterio obbligatorio per valutare mobili e altri beni danneggiati. Il tecnico deve spiegare se ha considerato costo di riparazione, valore del bene, vetustà, possibilità di sostituzione o altri elementi rilevanti, evitando di applicare automaticamente il valore a nuovo quando non è giustificato.
Chi Risponde delle Infiltrazioni dal Piano Superiore
Il fatto che l’acqua compaia sul soffitto di un appartamento non significa necessariamente che il proprietario dell’alloggio soprastante sia sempre responsabile. Occorre prima individuare la cosa dalla quale deriva il danno e chi ne abbia la custodia.
L’articolo 2051 del Codice civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. La responsabilità può quindi riguardare, a seconda della causa concreta, il proprietario o altro custode di un impianto privato, il condominio per una parte comune oppure soggetti diversi. La disciplina dell’articolo 1125 relativa a soffitti, volte e solai non costituisce una regola generale applicabile automaticamente a qualsiasi infiltrazione proveniente dal piano superiore.
Se la perdita deriva da una parte comune, è opportuno informare tempestivamente l’amministratore e consentire gli accertamenti necessari. Se invece la provenienza è riconducibile a una proprietà privata, la relazione può essere trasmessa al soggetto interessato insieme alla richiesta di intervento e, quando già quantificabile, alla domanda di risarcimento.
Infiltrazioni Causate da Difetti dei Lavori
Gli articoli 1667 e 1669 del Codice civile assumono rilievo soltanto quando l’infiltrazione è collegata a difetti di opere eseguite nell’ambito di un appalto. Non sono quindi i riferimenti da applicare automaticamente a qualsiasi perdita d’acqua tra appartamenti.
In base all’articolo 1667, il committente deve denunciare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta, salvo i casi nei quali la denuncia non è necessaria perché l’appaltatore li ha riconosciuti o occultati. L’azione si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera, non in due anni dalla denuncia.
Per gli edifici e le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, l’articolo 1669 disciplina invece la rovina, il pericolo di rovina e i gravi difetti che si manifestano nel corso di dieci anni dal compimento dell’opera. La denuncia deve essere effettuata entro un anno dalla scoperta e il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia. Il periodo di dieci anni non costituisce quindi il termine di prescrizione dell’azione.
Anche infiltrazioni e problemi di impermeabilizzazione possono, in determinate circostanze, integrare gravi difetti quando compromettono in modo apprezzabile la funzionalità o il normale godimento dell’immobile. La qualificazione deve però essere valutata in concreto e non può essere ricavata dalla sola presenza di umidità.
Valore della Perizia e Utilizzo in una Controversia
Una perizia predisposta su incarico di una delle parti è una relazione tecnica stragiudiziale. Può documentare accertamenti, fotografie, misurazioni e criteri di stima e può essere utilizzata per sostenere una trattativa o una domanda di risarcimento, ma non assume automaticamente il valore di una consulenza tecnica disposta dal giudice.
Anche la firma digitale può essere utile per attribuire il documento al sottoscrittore e garantirne l’integrità secondo la disciplina applicabile, ma non trasforma una perizia di parte in una CTU e non rende incontestabili le conclusioni tecniche riportate.
Se la controversia rientra tra quelle in materia di condominio indicate dall’articolo 5 del D.Lgs. 28/2010, prima della domanda giudiziale deve essere esperito il procedimento di mediazione previsto dalla legge. Non è però corretto considerare qualsiasi controversia per infiltrazioni automaticamente soggetta alla mediazione condominiale: occorre verificare natura della domanda e soggetti coinvolti.
L’amministratore è oggi legittimato ad attivare, aderire e partecipare alla mediazione per il condominio. L’eventuale accordo di conciliazione o la proposta del mediatore devono invece essere sottoposti all’approvazione dell’assemblea secondo quanto previsto dall’articolo 5-ter del D.Lgs. 28/2010.
Quando il danno è coperto da una polizza assicurativa, è inoltre opportuno verificare tempestivamente condizioni, termini e modalità previsti per la denuncia del sinistro. La perizia può essere allegata alla documentazione richiesta dalla compagnia, senza sostituire gli adempimenti previsti.