In questa pagina è disponibile un fac simile Word di lettera per segnalare infiltrazioni d’acqua all’amministratore di condominio e chiedere un sopralluogo e un intervento tempestivo. Il modello può essere utilizzato quando l’origine della perdita interessa o potrebbe interessare tetto, lastrico, facciata, colonna di scarico, impianti comuni o altre parti condominiali.
Se l’origine dell’infiltrazione non è ancora stata individuata, è preferibile descrivere i fatti e chiedere gli accertamenti necessari senza attribuire anticipatamente la responsabilità al condominio o a un singolo proprietario.
Fac Simile Lettera per Intervento Urgente dell’Amministratore per Infiltrazioni Word
Il modello Word può essere modificato indicando l’immobile interessato, quando sono comparse le infiltrazioni, i danni visibili, gli eventuali interventi già effettuati e la richiesta rivolta all’amministratore.
Anteprima della lettera
Quando inviare la lettera all’amministratore
La comunicazione è utile quando compaiono macchie di umidità, gocciolamenti, distacchi di intonaco o altri segnali che possono derivare da una parte comune dell’edificio. Non è necessario attendere di conoscere con certezza la causa prima di informare l’amministratore: quando l’origine non è evidente, proprio il sopralluogo può servire a stabilire se il problema dipenda da un bene condominiale oppure da una proprietà esclusiva.
L’amministratore, nell’ambito delle proprie attribuzioni, deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Inoltre, l’articolo 1135 del Codice civile consente all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria quando rivestono carattere urgente, con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea.
La presenza di un’infiltrazione non significa tuttavia che qualsiasi intervento possa essere automaticamente addebitato al condominio. Prima di stabilire chi debba sostenere le spese è necessario individuare la parte dell’edificio o dell’impianto dalla quale proviene l’acqua e verificare chi ne abbia la custodia.
Come capire se la perdita proviene da una parte comune
Non è corretto utilizzare come regola assoluta la distinzione tra tubazioni verticali condominiali e tubazioni orizzontali private. L’articolo 1117 del Codice civile comprende tra i beni comuni, salvo che risulti diversamente dal titolo, gli impianti idrici e fognari e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, oppure fino al punto di utenza per gli impianti unitari, fatte salve le normative di settore.
Di conseguenza, per stabilire la responsabilità può essere necessario verificare concretamente il punto in cui si è verificata la rottura. Lo stesso vale quando l’acqua proviene da tetti, lastrici solari, terrazze, facciate o altri elementi dell’edificio, per i quali possono assumere rilievo la proprietà e la funzione effettiva della parte interessata.
Quando l’origine non è evidente, nella lettera è preferibile chiedere all’amministratore di organizzare un sopralluogo o un accertamento tecnico invece di indicare come certa una causa ancora da verificare.
Responsabilità per i danni da infiltrazione
L’articolo 2051 del Codice civile stabilisce che ciascuno risponde del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Se il bene che ha causato l’infiltrazione è comune e rientra nella custodia condominiale, può quindi configurarsi una responsabilità del condominio; se la causa si trova invece in una parte di proprietà esclusiva, deve essere valutata la posizione del relativo custode.
Il caso fortuito non determina automaticamente una responsabilità del condominio. Al contrario, l’articolo 2051 lo prevede come possibile causa di esclusione della responsabilità del custode quando ne ricorrono concretamente i presupposti.
Per questo motivo la prima comunicazione all’amministratore può concentrarsi sulla segnalazione, sull’urgenza dell’intervento e sulla necessità di accertare la causa. Quando la responsabilità e l’entità dei danni sono già individuate e si vuole formulare una specifica pretesa economica, è disponibile anche il modello di lettera per richiesta di risarcimento danni da infiltrazione d’acqua.
Cosa indicare nella lettera
La comunicazione deve consentire all’amministratore di capire rapidamente dove si trova il problema e quanto sia urgente. È opportuno indicare nome e recapiti del mittente, indirizzo del condominio, unità immobiliare interessata, locali nei quali sono visibili le infiltrazioni e data o periodo nel quale il fenomeno è stato rilevato.
La descrizione dovrebbe essere concreta. È utile specificare, per esempio, se sono presenti acqua che gocciola, macchie in espansione, intonaco distaccato, pavimenti bagnati, danni a mobili o impianti elettrici. Se la causa è soltanto ipotizzata, può essere indicata come tale senza presentarla come già accertata.
La richiesta può comprendere un sopralluogo urgente, l’individuazione della causa, l’adozione delle misure necessarie a fermare la perdita e la comunicazione delle iniziative intraprese. Se esiste già una relazione di un tecnico o dell’idraulico, può essere allegata insieme alle fotografie.
Fotografie e altre prove da conservare
È opportuno fotografare i danni prima che vengano coperti da tinteggiature o altri interventi, conservando possibilmente immagini che consentano di ricostruirne l’evoluzione nel tempo. Possono inoltre risultare utili video, preventivi, fatture, relazioni tecniche e precedenti comunicazioni inviate all’amministratore o ad altri soggetti interessati.
In presenza di una vera emergenza non è ragionevole rinviare interventi indispensabili soltanto per conservare lo stato dei luoghi. Quando possibile, però, è utile documentare la situazione prima della riparazione e conservare le parti sostituite o la documentazione dell’intervento, soprattutto se successivamente dovrà essere accertata la causa del danno.
Come inviare la lettera
Non esiste una regola generale che imponga di utilizzare esclusivamente la raccomandata per segnalare un’infiltrazione all’amministratore. In una situazione urgente può essere opportuno avvisarlo immediatamente anche per telefono o tramite i normali canali utilizzati dal condominio, facendo poi seguire una comunicazione scritta.
Se si vuole disporre di una prova della trasmissione e della ricezione, sono particolarmente adatte la PEC inviata a un indirizzo PEC e la raccomandata con avviso di ricevimento. Può essere utilizzata anche la consegna a mano ottenendo una copia datata e firmata per ricevuta. È opportuno conservare la lettera completa, gli allegati e le ricevute.
Se l’infiltrazione proviene da un appartamento privato
Se il sopralluogo individua la causa in una tubazione, un sanitario, un terrazzo o un altro bene di proprietà esclusiva, la richiesta di eliminare la causa e l’eventuale domanda di risarcimento devono essere indirizzate anche al soggetto interessato. L’amministratore può essere informato, ma non diventa responsabile di una perdita privata soltanto perché si verifica all’interno di un edificio condominiale.
Se il proprietario responsabile non interviene nonostante la segnalazione, può essere necessario formulare una richiesta più specifica. Per una contestazione formale tra vicini è disponibile il fac simile di lettera di diffida al vicino di casa, da adattare alla causa dell’infiltrazione e all’intervento richiesto.
Cosa fare se l’amministratore non risponde
Se la segnalazione rimane senza riscontro e l’infiltrazione continua, è opportuno inviare un sollecito scritto richiamando la precedente comunicazione, le date degli invii e l’eventuale aggravamento dei danni. In presenza di un pericolo immediato per persone, impianti o strutture, la priorità resta mettere in sicurezza la situazione attraverso i soggetti tecnicamente competenti.
Quando l’origine condominiale è accertata, i danni sono rilevanti oppure permane un contrasto sulle responsabilità o sugli interventi da eseguire, può essere opportuno ottenere una relazione tecnica e valutare l’assistenza di un professionista, soprattutto prima di effettuare lavori che rendano più difficile accertare successivamente la causa dell’infiltrazione.