In questa pagina sono disponibili due fac simile Word distinti: un contratto di locazione a uso abitativo e un contratto di locazione a uso commerciale. I documenti sono modelli liberamente modificabili e non moduli ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.
Il modello abitativo è adatto alla locazione ordinaria a canone libero, normalmente disciplinata secondo lo schema 4+4. Il modello commerciale riguarda invece gli immobili concessi per attività commerciali o, più in generale, per usi diversi dall’abitazione. Per locazioni abitative a canone concordato, transitorie o destinate a studenti occorre utilizzare la specifica tipologia contrattuale prevista dalla normativa.
| Modello | Quando utilizzarlo |
|---|---|
| Locazione uso abitativo | Abitazione concessa in locazione con contratto ordinario a canone libero. |
| Locazione uso commerciale | Locale destinato ad attività commerciale, industriale, artigianale, professionale o ad altro uso non abitativo rientrante nella relativa disciplina. |
Fac Simile Contratto di Locazione Uso Abitativo Word
Il modello Word per uso abitativo può essere modificato inserendo i dati del locatore e del conduttore, le informazioni sull’immobile, il canone, il deposito cauzionale, la durata e le altre condizioni concordate.
Fac Simile Contratto di Locazione Uso Commerciale Word
Il modello Word per uso commerciale è destinato alla locazione di un immobile utilizzato per un’attività diversa da quella abitativa. Prima della firma è importante indicare con precisione la destinazione contrattuale del locale e verificare che sia compatibile con l’attività che il conduttore intende effettivamente svolgere.
Quale contratto di locazione scegliere
Locazione a uso abitativo
Per le locazioni abitative a canone libero, l’articolo 2 della Legge 431/1998 prevede normalmente una durata non inferiore a quattro anni, con rinnovo per ulteriori quattro anni, salvo i casi nei quali la legge consente al locatore di negare il rinnovo alla prima scadenza.
Non tutte le locazioni abitative seguono però lo schema 4+4. Esistono anche contratti a canone concordato, contratti transitori e contratti per studenti universitari. Per queste tipologie sono previsti criteri e contratti tipo collegati agli accordi territoriali, disciplinati anche dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017.
In presenza di un’esigenza abitativa temporanea è quindi preferibile utilizzare lo specifico contratto di locazione transitoria invece di modificare genericamente il modello ordinario.
Locazione a uso commerciale
La locazione comunemente definita commerciale rientra nella disciplina degli immobili adibiti a uso diverso dall’abitazione prevista dalla Legge 392/1978. Per le attività industriali, commerciali, artigianali, professionali e per le altre attività indicate dalla legge, la durata minima ordinaria è di sei anni. Per le attività alberghiere e teatrali la durata minima è invece di nove anni, fatte salve le specifiche eccezioni previste dalla normativa.
Alla prima scadenza il rapporto non termina necessariamente: la legge disciplina rinnovo, disdetta e casi nei quali il locatore può negare la prosecuzione. Se una delle parti intende interrompere o non rinnovare il rapporto deve quindi verificare tempi e condizioni applicabili alla specifica locazione. Su DocumentiUtili.com è disponibile anche un fac simile di disdetta del contratto di locazione.
Come compilare il contratto
Il contratto deve descrivere con precisione il rapporto concordato dalle parti. Nel compilare il fac simile è opportuno verificare almeno i seguenti elementi:
- Parti: nome e cognome o denominazione, residenza o sede, codice fiscale ed eventuale Partita IVA del locatore e del conduttore.
- Immobile: indirizzo completo, dati catastali, consistenza, pertinenze ed eventuali locali accessori.
- Destinazione: uso abitativo oppure specifica attività consentita nel caso della locazione commerciale.
- Durata: data iniziale, durata del rapporto e regole relative a rinnovo, disdetta e recesso.
- Canone: importo annuale, rate, scadenze e modalità di pagamento.
- Oneri accessori: criteri per la ripartizione delle spese condominiali e degli altri costi collegati all’utilizzo dell’immobile.
- Deposito cauzionale: importo eventualmente consegnato dal conduttore a garanzia delle proprie obbligazioni.
- Stato dell’immobile: condizioni nelle quali viene consegnato, eventuali arredi e dotazioni.
- Attestazione energetica: dichiarazioni e adempimenti relativi alle informazioni e alla documentazione sulla prestazione energetica nei casi previsti.
- Clausole ulteriori: eventuali regole su manutenzione, accesso all’immobile, sublocazione, modifiche ai locali e altre condizioni compatibili con la normativa applicabile.
Se l’immobile viene consegnato arredato o contiene attrezzature, può essere utile allegare un verbale di inventario dei beni mobili. Al momento della consegna delle chiavi è inoltre possibile predisporre un verbale di consegna dell’immobile nel quale riportare stato dei locali, letture dei contatori, chiavi consegnate ed eventuali anomalie già presenti.
Deposito cauzionale e caparra non sono la stessa cosa
Nel testo precedente della pagina il deposito cauzionale veniva indicato anche come “caparra”, ma i due istituti non devono essere confusi. Nel contratto di locazione il deposito cauzionale è una somma consegnata dal conduttore a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali; non costituisce automaticamente un anticipo dei canoni di locazione.
Il contratto dovrebbe indicare l’importo versato, la funzione della garanzia e le condizioni per la restituzione al termine del rapporto. Il conduttore non dovrebbe considerare unilateralmente il deposito come pagamento delle ultime mensilità, salvo che ciò sia consentito dall’accordo con il locatore.
Registrazione del contratto di locazione
I contratti di locazione come quelli disponibili in questa pagina devono essere registrati. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula oppure dalla data di decorrenza, se anteriore.
L’adempimento può essere effettuato utilizzando il modello RLI e i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate oppure attraverso gli altri canali previsti dall’Amministrazione finanziaria. Procedure, modello e istruzioni aggiornate sono disponibili nella sezione dell’Agenzia delle Entrate dedicata alla registrazione dei contratti di locazione.
Le imposte applicabili dipendono dalla tipologia del contratto, dall’immobile, dalle caratteristiche delle parti e dall’eventuale regime fiscale scelto. È quindi preferibile verificarle al momento della registrazione anziché riportare nel contratto importi fiscali che potrebbero non essere applicabili al caso concreto.
Cedolare secca e locazione commerciale
La cedolare secca non deve essere inserita indistintamente in qualsiasi contratto di locazione. Il regime ordinariamente applicabile riguarda le locazioni di immobili a uso abitativo che rispettano i requisiti previsti dalla normativa e può essere scelto dal locatore quando ricorrono le condizioni stabilite dalla legge.
Durante il periodo di efficacia dell’opzione il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone previsti contrattualmente, compreso l’aggiornamento ISTAT. Requisiti e modalità di esercizio dell’opzione possono essere verificati nella scheda ufficiale dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca.
Il fac simile per uso commerciale non deve invece presupporre l’applicazione della cedolare secca come regime ordinario delle nuove locazioni commerciali.
Firma, consegna e conservazione
Una volta completato, il contratto deve essere controllato attentamente e sottoscritto dalle parti. È opportuno che ciascuna conservi una copia completa del contratto e degli eventuali allegati, compresi inventario, verbale di consegna e documentazione relativa all’immobile.
Per una locazione commerciale è particolarmente importante verificare prima della firma che le caratteristiche dell’immobile siano compatibili con l’attività prevista e con gli eventuali requisiti amministrativi, urbanistici, tecnici o autorizzativi necessari. La semplice indicazione della destinazione nel contratto non sostituisce tali verifiche.