In questa pagina sono disponibili un fac simile di regolamento di condominio in formato Word e un modello PDF da compilare. Il documento può essere utilizzato come base per disciplinare uso delle parti comuni, ripartizione delle spese, amministrazione e regole di convivenza condominiale.
Si tratta di un fac simile libero, non di un modulo ufficiale. Prima dell’approvazione deve essere adattato al condominio concreto e alle tabelle millesimali applicabili.
Modello Regolamento di Condominio Word
La versione Word è indicata quando occorre modificare le singole clausole, inserire le caratteristiche dello stabile e coordinare il regolamento con le tabelle millesimali e con gli eventuali titoli di proprietà già esistenti.
Fac Simile Regolamento di Condominio PDF
Il PDF può essere utilizzato come traccia per predisporre il regolamento. Prima dell’approvazione è necessario controllare e, quando occorre, aggiornare le disposizioni contenute nel modello secondo le indicazioni riportate di seguito.
Quando il Regolamento di Condominio è Obbligatorio
L’articolo 1138 del Codice civile stabilisce che, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento. La soglia riguarda i condomini, cioè i partecipanti alla proprietà condominiale, e non semplicemente il numero degli appartamenti.
Se i condomini sono dieci o meno, il regolamento non è obbligatorio ai sensi dell’articolo 1138, ma può comunque essere adottato. L’assenza dell’obbligo di regolamento non significa che non esista il condominio: la disciplina condominiale continua ad applicarsi quando vi sono proprietà esclusive appartenenti a soggetti diversi e parti comuni dell’edificio.
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione di un regolamento oppure per la revisione di quello esistente. Non è quindi necessario che la redazione sia affidata all’amministratore.
Cosa Può Contenere il Regolamento
Secondo l’articolo 1138 del Codice civile, il regolamento disciplina le norme relative all’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi dei condomini, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione.
Nel modello possono quindi essere specificate le parti e gli impianti comuni, le modalità di utilizzo di cortili, androni e altri spazi, le regole relative ai servizi condominiali e le disposizioni organizzative sull’amministrazione e sull’assemblea.
Le tabelle millesimali eventualmente richiamate nel documento devono corrispondere a quelle effettivamente applicabili allo stabile. Le indicazioni del fac simile relative a tabelle distinte per proprietà, riscaldamento e ascensore non devono essere completate con valori arbitrari: i criteri di ripartizione devono rispettare la legge, i titoli e le eventuali convenzioni valide tra i condomini.
Regolamento Assembleare e Regolamento Contrattuale
Prima di approvare il documento è importante stabilire quale tipo di clausole contiene. Il regolamento assembleare disciplina principalmente organizzazione del condominio, amministrazione, uso delle parti comuni e modalità di fruizione dei servizi, senza comprimere i diritti individuali dei proprietari.
L’articolo 1138 prevede che questo regolamento sia approvato con la maggioranza stabilita dall’articolo 1136, secondo comma: occorrono quindi il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio. Il testo approvato viene poi allegato al registro dei verbali delle assemblee tenuto dall’amministratore.
Diverso è il caso delle clausole di natura contrattuale, che incidono sui diritti dei singoli condomini sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure introducono particolari limitazioni convenzionali. Tali clausole non possono essere introdotte con la sola maggioranza prevista per un ordinario regolamento assembleare e richiedono il consenso dei soggetti sui cui diritti incidono. Un regolamento contrattuale può, per esempio, essere predisposto originariamente dal costruttore e accettato dagli acquirenti nei rispettivi atti oppure essere successivamente concordato tra tutti i condomini.
Convocazione dell’Assemblea e Deleghe
La clausola del fac simile sulla convocazione deve essere coordinata con l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. L’avviso, contenente lo specifico ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione e può essere trasmesso mediante posta raccomandata, PEC, fax oppure consegna a mano. Non è quindi necessario prevedere esclusivamente la raccomandata.
Anche la disciplina delle deleghe contenuta nel modello richiede un aggiornamento. L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione stabilisce che ogni condomino può partecipare tramite un rappresentante munito di delega scritta, senza imporre che il rappresentante sia necessariamente un altro condomino. All’amministratore non possono invece essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea.
Quando i condomini sono più di venti, uno stesso delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e, contemporaneamente, più di un quinto del valore proporzionale dell’edificio. Per predisporre il documento da utilizzare in assemblea è disponibile anche il modello di delega per assemblea di condominio.
Limiti del Regolamento Condominiale
Il regolamento non può contenere qualsiasi divieto. L’articolo 1138 stabilisce che le sue norme non possono menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e non possono derogare alle disposizioni del Codice civile espressamente indicate come inderogabili.
La stessa disposizione stabilisce inoltre che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Possono invece essere previste regole ragionevoli sulle modalità di utilizzo delle parti comuni, purché non si traducano in un divieto generale contrario alla legge.
Le regole inderogabili comprendono anche importanti disposizioni sulla convocazione dell’assemblea, sulle deleghe e sulle tabelle millesimali. Per verificare direttamente la disciplina introdotta dalla riforma del condominio è possibile consultare la legge 11 dicembre 2012, n. 220 sulla Gazzetta Ufficiale.
Come Approvare e Conservare il Regolamento
Una volta completato il testo, il progetto di regolamento deve essere inserito tra gli argomenti dell’ordine del giorno e sottoposto all’assemblea. Se contiene soltanto clausole di natura assembleare, l’approvazione avviene con la maggioranza prevista dall’articolo 1138 e dall’articolo 1136, secondo comma.
Nel verbale è opportuno riportare chiaramente l’esito della votazione, il numero dei favorevoli, contrari e astenuti e i millesimi rappresentati. Il regolamento approvato deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee. È inoltre utile che i condomini dispongano di una copia del testo effettivamente approvato, evitando di utilizzare successivamente bozze o versioni non corrispondenti a quella deliberata. Se il documento contiene clausole che limitano diritti sulle proprietà individuali, derogano ai criteri legali nei limiti consentiti o attribuiscono diritti particolari, la semplice deliberazione a maggioranza può non essere sufficiente. In questi casi è necessario verificare separatamente la natura e la validità di ciascuna clausola prima di sottoporre il regolamento alla firma o all’approvazione.