In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF di lettera per richiamare un condomino o altro occupante al rispetto di una specifica disposizione del regolamento condominiale. Il fac simile può essere utilizzato, per esempio, in caso di uso scorretto delle parti comuni, rumori vietati dal regolamento, deposito di oggetti in spazi comuni o altre condotte espressamente disciplinate.
La lettera di richiamo non costituisce automaticamente una sanzione: deve descrivere la condotta contestata e indicare la disposizione del regolamento che si ritiene violata. Le eventuali sanzioni pecuniarie seguono invece la procedura prevista dall’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Lettera Rispetto Regolamento Condominiale Word
La versione Word permette di adattare il richiamo alla violazione concreta, indicando date, circostanze e articolo del regolamento interessato. Il campo relativo alla qualifica del mittente consente di specificare, per esempio, se la comunicazione proviene dall’amministratore.
Lettera Rispetto Regolamento Condominiale PDF
Il PDF contiene un modello sintetico che richiama il destinatario al rispetto delle disposizioni condominiali e può essere compilato con la descrizione del comportamento contestato e della relativa norma.
Quando utilizzare la lettera di richiamo
La lettera è utile quando esiste una disposizione del regolamento condominiale che disciplina chiaramente il comportamento contestato e si vuole ottenere il rispetto della regola senza ricorrere immediatamente ad altre iniziative.
L’articolo 1130 del Codice civile attribuisce all’amministratore il compito di curare l’osservanza del regolamento di condominio. L’invio di un richiamo scritto può quindi rientrare nelle normali attività dell’amministratore quando è necessario ricordare a un condomino le regole applicabili.
Se il problema riguarda specificamente rumori vietati dal regolamento o comportamenti rumorosi ripetuti, può essere utilizzata anche la lettera di richiamo per rumori molesti in condominio.
Il modello non deve invece essere utilizzato per attribuire al destinatario violazioni generiche di “buon senso” o “civiltà” quando non è possibile identificare una regola concretamente applicabile. In questi casi è preferibile descrivere i fatti senza presentare come violazione del regolamento una condotta che il regolamento non disciplina.
Quando il regolamento condominiale è obbligatorio
L’articolo 1138 del Codice civile stabilisce che il regolamento deve essere formato quando il numero dei condomini è superiore a dieci. La soglia riguarda quindi i partecipanti al condominio e non semplicemente il numero delle unità abitative presenti nell’edificio.
Quando i condomini sono dieci o meno, il regolamento non è obbligatorio ai sensi dell’articolo 1138, ma può comunque essere adottato. Per predisporre o aggiornare questo documento è disponibile anche il fac simile di regolamento di condominio.
Il regolamento assembleare può disciplinare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro e l’amministrazione, ma non può comprimere i diritti individuali dei condomini risultanti dagli atti di acquisto o dalle convenzioni oltre i limiti consentiti dalla legge. Eventuali clausole di natura contrattuale che incidono sui diritti relativi alle proprietà esclusive richiedono quindi una valutazione distinta.
Come compilare il richiamo
La comunicazione dovrebbe concentrarsi sui fatti e sulla disposizione concretamente violata. È opportuno indicare:
- denominazione e indirizzo del condominio;
- nome del destinatario e unità immobiliare interessata, quando utile;
- qualifica del soggetto che invia la comunicazione;
- data o periodo in cui si sono verificati gli episodi;
- descrizione oggettiva della condotta contestata;
- articolo o clausola del regolamento che disciplina il comportamento;
- richiesta di cessare la violazione o adeguarsi alla regola;
- eventuali precedenti richiami;
- data e firma del mittente.
Non è necessario appesantire la lettera con giudizi personali sul comportamento del destinatario. Indicazioni precise come data, ora, luogo e disposizione violata rendono il richiamo più chiaro e riducono il rischio di contestazioni sulla natura della segnalazione.
Chi può inviare la lettera
Quando esiste un amministratore, il richiamo relativo all’osservanza del regolamento rientra normalmente nelle sue attribuzioni. La lettera può quindi essere inviata a nome del condominio dall’amministratore nell’esercizio dei propri compiti.
Un singolo condomino può naturalmente segnalare un problema o rivolgersi direttamente al vicino, ma non dovrebbe presentarsi come rappresentante del condominio se non dispone del relativo potere. Se la violazione riguarda interessi comuni, può essere preferibile segnalare i fatti all’amministratore affinché valuti l’intervento appropriato.
Quando il comportamento è tenuto da un inquilino o da altro occupante dell’unità immobiliare, può essere utile valutare anche il coinvolgimento del proprietario, soprattutto quando il contratto di locazione richiama l’obbligo di osservare il regolamento condominiale.
Sanzioni fino a 200 o 800 euro
L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che, per le infrazioni al regolamento di condominio, possa essere stabilito a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. Le somme sono destinate al fondo utilizzato dall’amministratore per le spese ordinarie.
L’amministratore non può però trasformare unilateralmente una lettera di richiamo in una multa. L’articolo 70 stabilisce espressamente che l’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo comma, del Codice civile.
Prima di indicare nella lettera che sarà applicata una determinata sanzione è quindi necessario verificare il contenuto del regolamento, la natura della violazione e la procedura assembleare applicabile. È preferibile evitare formule che facciano apparire automatica una sanzione che non è stata ancora deliberata.
Come inviare il richiamo
Per un semplice richiamo non è prevista una modalità unica obbligatoria. La comunicazione può essere consegnata direttamente o inviata attraverso i normali canali utilizzati dal condominio.
Quando gli episodi sono ripetuti oppure può diventare importante dimostrare che il destinatario è stato formalmente avvisato, può essere opportuno utilizzare una modalità tracciabile, come raccomandata con avviso di ricevimento o PEC, se disponibile.
È consigliabile conservare una copia della lettera e l’eventuale prova della consegna, insieme alle segnalazioni o alla documentazione sulla quale si basa il richiamo.
Cosa fare se la violazione continua
Se il richiamo non produce effetti, l’amministratore deve valutare la natura della disposizione violata e gli strumenti effettivamente disponibili per far rispettare il regolamento. A seconda del caso possono essere necessari ulteriori richiami, una deliberazione dell’assemblea, l’applicazione delle sanzioni previste dalla legge e dal regolamento oppure un’iniziativa giudiziaria.
Non ogni controversia condominiale consente però la stessa azione. Prima di prospettare conseguenze specifiche nella lettera è opportuno verificare se il comportamento incide sulle parti comuni, viola una clausola valida del regolamento o lede concretamente diritti tutelabili. Per comportamenti genericamente incivili o disturbanti che non corrispondono a una precisa disposizione regolamentare può essere più adatto un testo meno tecnico, come la lettera ai condomini per comportamenti scorretti, evitando di qualificare impropriamente il fatto come infrazione al regolamento.