In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF per comunicare all’amministratore di condominio la revoca dell’incarico già deliberata dall’assemblea e chiedere il passaggio della documentazione relativa alla gestione.
Si tratta di modelli liberi, non di moduli ufficiali. Il documento non serve, da solo, a revocare l’amministratore e non sostituisce la richiesta di convocazione dell’assemblea e un eventuale ricorso per revoca giudiziale. Prima dell’invio deve quindi essere verificato che l’assemblea abbia effettivamente approvato la revoca con la maggioranza richiesta.
Fac Simile Lettera Revoca Amministratore di Condominio Word
La versione Word può essere modificata inserendo i dati del condominio, la data della deliberazione, il nominativo dell’amministratore revocato e quello del soggetto al quale deve essere consegnata la documentazione.
Modello Lettera Revoca Amministratore di Condominio PDF
Il PDF contiene una comunicazione essenziale con cui si informa l’amministratore che l’assemblea ha deliberato la revoca e gli si chiede di mettere a disposizione la documentazione della gestione e la situazione di cassa.
Quando Utilizzare la Lettera di Revoca
Il modello disponibile in questa pagina deve essere utilizzato dopo che l’assemblea condominiale ha deliberato la revoca. La lettera ha quindi principalmente la funzione di comunicare formalmente all’amministratore la decisione adottata e organizzare il passaggio delle consegne.
Non è invece il documento corretto quando uno o più condomini vogliono semplicemente proporre la sostituzione dell’amministratore. In quel caso occorre prima ottenere la convocazione dell’assemblea e inserire la revoca tra gli argomenti dell’ordine del giorno.
Allo stesso modo, il fac simile non costituisce un ricorso per la revoca giudiziale. Quest’ultima segue una procedura distinta davanti all’autorità giudiziaria competente e richiede i presupposti previsti dal Codice civile.
Come Viene Deliberata la Revoca dall’Assemblea
L’articolo 1129 del Codice civile stabilisce che l’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. La deliberazione sulla revoca deve essere adottata con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, fermo restando quanto previsto dalla disciplina condominiale applicabile.
L’articolo 1136 prevede per la nomina e la revoca il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Questa maggioranza è richiesta anche quando l’assemblea si svolge in seconda convocazione.
La questione deve essere indicata in modo sufficientemente preciso nell’ordine del giorno. È opportuno prevedere insieme alla revoca anche la nomina del nuovo amministratore: l’articolo 1129 stabilisce infatti che l’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni deliberi in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Per documentare correttamente presenze, millesimi, votazione e decisione adottata può essere utilizzato il fac simile di verbale dell’assemblea condominiale.
Come Chiedere la Convocazione dell’Assemblea
Quando l’amministratore non convoca spontaneamente un’assemblea per discutere della propria revoca, trova applicazione l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
La richiesta formale di convocazione può essere presentata da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni dalla richiesta, i condomini che l’hanno presentata possono convocare direttamente l’assemblea.
Non è quindi corretto considerare la semplice richiesta informale di un singolo condomino come sufficiente, in via generale, per ottenere l’autoconvocazione prevista dall’articolo 66. Se invece manca del tutto l’amministratore, l’assemblea ordinaria o straordinaria può essere convocata su iniziativa di ciascun condomino.
Per predisporre l’avviso destinato a tutti gli aventi diritto è disponibile il modello di convocazione dell’assemblea condominiale.
Revoca Senza Giusta Causa
L’assemblea può revocare l’amministratore anche senza contestargli una grave irregolarità. La mancanza di una giusta causa non impedisce quindi, di per sé, che la revoca deliberata con la maggioranza richiesta produca i propri effetti.
Devono essere tenuti distinti, però, gli effetti della revoca dalle eventuali conseguenze economiche del rapporto. L’articolo 1129 richiama, per quanto non disciplinato specificamente, le norme sul mandato. In determinate circostanze una revoca senza giusta causa può quindi dare luogo a pretese economiche o risarcitorie dell’amministratore, da valutare in relazione alla durata dell’incarico, agli accordi sul compenso e alle ragioni della cessazione.
Non è corretto affermare che la presenza di una grave irregolarità determini automaticamente, in ogni caso, la perdita di qualsiasi compenso già maturato. Eventuali responsabilità, risarcimenti e somme ancora dovute devono essere valutati separatamente.
Revoca Giudiziale e Gravi Irregolarità
La revoca può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria nei casi previsti dall’articolo 1129 del Codice civile e dall’articolo 1131. Tra questi rientrano la mancata resa del conto della gestione e le gravi irregolarità.
L’elenco delle gravi irregolarità contenuto nell’articolo 1129 non si limita alle irregolarità fiscali e alla mancata apertura del conto corrente condominiale ed è espressamente non tassativo. La norma indica, tra gli altri casi:
- omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
- ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
- mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi o di deliberazioni assembleari;
- mancata apertura e utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
- gestione idonea a creare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condomini;
- omessa diligente gestione delle azioni intraprese per la riscossione dei crediti condominiali;
- inadempimento di determinati obblighi relativi ai registri, alla documentazione e alle attestazioni richieste dalla legge;
- omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati che l’amministratore deve rendere all’accettazione dell’incarico.
Una particolare procedura è prevista quando emergono gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura e utilizzazione del conto condominiale: anche un singolo condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea per fare cessare la violazione e revocare l’amministratore e, se l’assemblea non procede alla revoca, può rivolgersi all’autorità giudiziaria.
La disciplina della revoca e delle gravi irregolarità deriva dalla riforma introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.
Cosa Deve Fare l’Amministratore Dopo la Revoca
Alla cessazione dell’incarico l’articolo 1129 impone all’amministratore di consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini. Deve inoltre eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi per tali attività.
La documentazione da trasferire può comprendere, a seconda della gestione, registri condominiali, verbali, contratti, fatture, documenti fiscali, situazione contabile, estratti conto, documentazione bancaria, elenco dei crediti e dei debiti, polizze, pratiche relative a lavori e ogni altro documento appartenente al condominio.
Il Codice civile non fissa nell’articolo 1129 un termine generale espresso di trenta giorni per il passaggio delle consegne. Nella lettera è quindi possibile indicare una data o concordare un appuntamento con il nuovo amministratore, senza presentare tale termine come una scadenza legale valida in ogni caso.
Come Compilare e Inviare la Lettera
Prima di inviare il fac simile è opportuno completarlo con:
- dati identificativi del condominio;
- nome dell’amministratore uscente;
- data dell’assemblea che ha deliberato la revoca;
- eventuale riferimento al punto dell’ordine del giorno e alla relativa deliberazione;
- data dalla quale la revoca produce effetto secondo quanto deliberato;
- nome e recapiti del nuovo amministratore o del soggetto incaricato di ricevere la documentazione;
- indicazioni pratiche per il passaggio delle consegne;
- luogo, data e firma del soggetto incaricato di effettuare la comunicazione.
È utile allegare copia del verbale o almeno della parte che documenta la deliberazione di revoca e l’eventuale nomina del nuovo amministratore.
Il fac simile utilizza la formula “a partire dalla data odierna”. Questa indicazione deve essere modificata quando l’assemblea ha stabilito una diversa decorrenza, in modo che la lettera corrisponda esattamente alla deliberazione adottata.
Non esiste una modalità unica prevista dalla legge per questa successiva comunicazione. Per ragioni probatorie è comunque opportuno utilizzare un mezzo che consenta di dimostrare contenuto e ricezione, per esempio PEC, raccomandata con avviso di ricevimento oppure consegna a mano con ricevuta.
Prima della comunicazione è infine utile verificare l’eventuale regolamento di condominio per accertare che siano state rispettate le disposizioni interne compatibili con le norme inderogabili del Codice civile.