In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF di contratto per concedere temporaneamente un’abitazione esclusivamente per finalità turistiche. Il fac simile disciplina il rapporto tra locatore e conduttore, indicando immobile, durata del soggiorno, canone, spese, consegna e restituzione dell’alloggio.
Il documento corrisponde, nella sostanza, a un contratto di locazione turistica. Non deve essere confuso con la gestione di una struttura ricettiva denominata, secondo la normativa regionale, casa e appartamento per vacanze. Prima di utilizzarlo occorre inoltre verificare gli adempimenti nazionali, regionali e comunali applicabili all’immobile.
Modulo Contratto di Locazione per Casa Vacanze Word
Il formato Word è consigliato quando è necessario personalizzare le clausole relative a durata, canone, spese, numero degli ospiti, deposito cauzionale, inventario e modalità di riconsegna.
Fac Simile Contratto di Locazione per Casa Vacanze PDF
Il PDF contiene lo schema del contratto da compilare con i dati delle parti e dell’immobile. Quando occorre eliminare o modificare clausole non adatte al caso concreto è preferibile utilizzare il formato Word.
Quando utilizzare questo contratto
L’articolo 53 del Decreto Legislativo 79/2011 stabilisce che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione. La Legge 431/1998 richiede inoltre la forma scritta per la stipula di validi contratti di locazione.
Il modello è quindi adatto quando un’abitazione viene concessa temporaneamente per una vacanza, un soggiorno di svago o un’altra effettiva finalità turistica. La durata può essere stabilita liberamente dalle parti e il contratto può prevedere che il rapporto termini alla data indicata senza necessità di disdetta.
Non è necessario che il conduttore sia proprietario di un’altra abitazione o abbia già un diverso contratto di locazione. Ciò che caratterizza il rapporto è la reale finalità turistica del soggiorno, che è opportuno indicare espressamente nel contratto.
Il fac simile non è invece destinato a disciplinare l’attività di una struttura turistico-ricettiva. Le “case e appartamenti per vacanze” possono costituire una specifica categoria ricettiva regolata dalle Regioni, con requisiti e adempimenti differenti. Chi intende effettuare una semplice locazione senza fornire servizi tipici di una struttura ricettiva può consultare anche il modello di contratto di locazione turistica.
Contratti fino a 30 giorni e obbligo di registrazione
La soglia dei 30 giorni riguarda principalmente l’obbligo di registrazione fiscale del contratto e non determina l’esistenza o meno degli altri adempimenti turistici.
In via generale, non sussiste l’obbligo di registrazione per i contratti che non superano complessivamente 30 giorni nell’anno tra le stesse parti. Se più contratti stipulati nel corso dell’anno tra lo stesso locatore e lo stesso conduttore superano complessivamente tale durata, devono essere effettuati gli adempimenti di registrazione.
Quando la registrazione è obbligatoria, deve essere eseguita entro 30 giorni dalla stipula oppure dalla decorrenza, se anteriore. Può essere effettuata tramite il servizio RLI Web dell’Agenzia delle Entrate o attraverso gli altri canali ammessi dall’Amministrazione finanziaria.
La presenza di un intermediario immobiliare o di una piattaforma non rende, da sola, obbligatoria la registrazione di un contratto di durata inferiore alla soglia prevista. L’intervento dell’intermediario comporta invece specifici obblighi fiscali e informativi nei casi disciplinati dalla normativa sulle locazioni brevi.
CIN e adempimenti per le locazioni turistiche
Il contratto non esaurisce gli obblighi necessari per offrire un immobile in locazione turistica. L’articolo 13-ter del Decreto Legge 145/2023 ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale, CIN, che riguarda sia le unità destinate a locazioni per finalità turistiche sia quelle utilizzate per locazioni brevi.
Il locatore deve ottenere il CIN attraverso la Banca Dati Strutture Ricettive e deve esporlo all’esterno dello stabile e indicarlo negli annunci secondo le modalità previste. Le FAQ ufficiali del Ministero del Turismo sulla BDSR e sul CIN precisano inoltre che continuano ad applicarsi gli eventuali codici, comunicazioni e adempimenti previsti dalle Regioni, dalle Province autonome e dai Comuni.
Per le locazioni esercitate in forma imprenditoriale è richiesta anche la SCIA prevista dalla disciplina nazionale, ferme restando le ulteriori regole territoriali. Per le locazioni non imprenditoriali possono comunque essere previste comunicazioni preventive regionali o locali. È quindi necessario verificare la normativa del luogo in cui si trova l’immobile prima di iniziare l’attività.
Requisiti di sicurezza dell’alloggio
Le unità immobiliari destinate a locazioni brevi o per finalità turistiche devono essere dotate, anche quando l’attività non è imprenditoriale, degli specifici dispositivi di sicurezza previsti dall’articolo 13-ter del Decreto Legge 145/2023.
In particolare sono previsti estintori portatili a norma e dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio. Il Ministero del Turismo chiarisce che dall’obbligo dei rilevatori possono essere escluse le unità prive di impianto a gas nelle quali sia escluso con certezza anche il rischio di formazione di monossido di carbonio. Per le locazioni esercitate in forma imprenditoriale sono inoltre richiesti i requisiti di sicurezza degli impianti stabiliti dalla normativa applicabile.
Comunicazione degli ospiti alla Pubblica Sicurezza
Per le locazioni brevi non è prevista una generica comunicazione dell'”inizio della locazione entro 48 ore”. I locatori interessati dall’articolo 109 del TULPS devono invece identificare gli ospiti e trasmetterne le generalità attraverso il servizio Alloggiati Web della Polizia di Stato.
La comunicazione deve essere effettuata entro i termini previsti dalla disciplina di pubblica sicurezza, in generale entro 24 ore dall’arrivo e con un termine più breve per i soggiorni di durata non superiore alle 24 ore. Per utilizzare il servizio occorre preventivamente ottenere l’abilitazione secondo le modalità indicate dalla Questura territorialmente competente.
Questo adempimento è distinto dalla registrazione fiscale del contratto, dal CIN, dalle comunicazioni statistiche regionali e dall’eventuale imposta di soggiorno. Un contratto di durata inferiore a 30 giorni può quindi non dover essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate ma essere comunque soggetto agli altri obblighi previsti per la locazione turistica.
Come compilare il contratto
Il modello deve essere completato con le informazioni che identificano chiaramente le parti, l’alloggio e le condizioni del soggiorno. È opportuno indicare:
- locatore: nome, cognome, codice fiscale, residenza e titolo che consente di concedere l’immobile in locazione;
- conduttore: dati anagrafici, codice fiscale quando disponibile e documento di identificazione;
- immobile: indirizzo, piano, interno, eventuali pertinenze e dati utili alla sua identificazione;
- finalità: indicazione espressa dell’uso esclusivamente turistico dell’alloggio;
- durata: data e ora, quando utile, di inizio e fine del soggiorno;
- canone: importo complessivo, modalità e termini di pagamento;
- spese: indicazione di utenze, pulizie e altri costi compresi nel canone o posti separatamente a carico del conduttore;
- deposito cauzionale: quando previsto, importo, finalità e modalità di restituzione;
- ospiti: numero massimo delle persone autorizzate a soggiornare nell’immobile;
- inventario: elenco di mobili e dotazioni quando l’alloggio viene consegnato arredato;
- consegna e riconsegna: condizioni dell’immobile, chiavi e responsabilità per eventuali danni;
- firme: sottoscrizione del locatore e del conduttore.
Clausole del fac simile da controllare prima della firma
Il modello scaricabile contiene una dichiarazione secondo cui il conduttore utilizzerà l’immobile come abitazione secondaria e richiama un certificato di residenza allegato. La normativa nazionale non impone in via generale di allegare un certificato di residenza per dimostrare la finalità turistica. Se questa documentazione non è pertinente al caso concreto, la clausola deve essere adattata, mantenendo comunque chiara la destinazione esclusivamente turistica del soggiorno.
Anche la ripartizione delle spese prevista dal modello deve essere verificata. Non esiste una regola per cui pulizie e tutte le utenze debbano necessariamente essere sempre a carico del conduttore: le parti possono stabilire che siano comprese nel corrispettivo oppure regolarle separatamente nel contratto.
Se il contratto è soggetto a registrazione, occorre inoltre verificare gli adempimenti relativi all’attestato di prestazione energetica. Nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione deve essere inserita la dichiarazione con cui il conduttore dà atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica. Per la locazione di una singola unità immobiliare non è invece richiesto, in via generale, di allegare materialmente l’APE al contratto.
Firma, consegna e conservazione
Il contratto deve essere sottoscritto dalle parti e ciascuna dovrebbe conservarne una copia. Quando viene consegnato un immobile arredato è utile allegare un inventario e, se necessario, una documentazione dello stato dei locali e delle dotazioni al momento dell’ingresso.
La firma del contratto non sostituisce CIN, eventuali comunicazioni regionali o comunali, adempimenti relativi all’imposta di soggiorno, trasmissione dei dati degli ospiti e registrazione fiscale quando dovuta. Questi adempimenti devono essere verificati separatamente in base alla durata del soggiorno, al luogo in cui si trova l’immobile e alla modalità con cui viene esercitata la locazione.