In questa pagina mettiamo a disposizione un modello di contratto di locazione turistica in formato Word e PDF editabile, da utilizzare per concedere temporaneamente un immobile a uso abitativo esclusivamente per finalità turistiche.
Si tratta di un fac simile libero e non di un modulo ufficiale. Il contratto deve essere adattato alla durata del soggiorno, alle caratteristiche dell’immobile e agli eventuali obblighi regionali e comunali. La locazione turistica non deve inoltre essere confusa con una struttura ricettiva o con una normale locazione abitativa transitoria, che risponde a esigenze temporanee diverse dal turismo.
Fac Simile di Contratto di Locazione Turistica Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati delle parti, le informazioni sull’immobile, la durata del soggiorno, il canone, l’eventuale deposito cauzionale, le spese e le condizioni concordate.
Modello Contratto di Locazione Turistica PDF Editabile
In questa sezione è disponibile il modello di contratto di locazione turistica in formato PDF editabile da compilare con i dati mancanti.
Quando Utilizzare il Contratto di Locazione Turistica
La locazione turistica riguarda un immobile abitativo concesso per soddisfare un’esigenza collegata a un viaggio, una vacanza o un soggiorno per finalità turistiche. L’articolo 53 del D.Lgs. 79/2011, Codice del turismo, rinvia per questi rapporti alle disposizioni del Codice civile in materia di locazione. La Legge 431/1998 esclude inoltre le locazioni esclusivamente turistiche da diverse regole proprie delle normali locazioni abitative.
Le parti possono quindi concordare liberamente la durata in funzione del soggiorno turistico. Non esistono categorie legali generali denominate “locazione turistica lunga”, “breve” e “brevissima” alle quali corrispondano automaticamente clausole diverse.
È invece importante distinguere la locazione turistica dalla locazione breve prevista dalla normativa fiscale. Quest’ultima riguarda contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa e può comprendere anche locazioni per finalità turistiche.
Se l’immobile viene invece concesso come abitazione ordinaria oppure per un’esigenza temporanea di lavoro, studio o altra causa non turistica, occorre valutare un diverso contratto di locazione abitativa.
Cosa Inserire nel Contratto
Nel compilare il fac simile è opportuno indicare con precisione:
- nome, cognome, codice fiscale e recapiti del locatore e del conduttore;
- indirizzo e dati catastali dell’immobile;
- la finalità esclusivamente turistica del soggiorno;
- data e ora di inizio e fine della locazione;
- numero delle persone ospitate, quando utile;
- importo del canone e modalità di pagamento;
- eventuale deposito cauzionale e condizioni per la sua restituzione;
- spese e consumi inclusi nel canone o posti separatamente a carico del conduttore;
- eventuali regole sull’utilizzo di arredi, pertinenze e spazi comuni;
- condizioni relative alla consegna e alla restituzione dell’immobile e delle chiavi;
- eventuali condizioni di recesso o cancellazione concordate dalle parti;
- informazioni sulla prestazione energetica nei casi previsti dalla normativa.
È preferibile utilizzare correttamente le espressioni deposito cauzionale e caparra, che non sono sinonimi. Il deposito cauzionale garantisce normalmente le obbligazioni del conduttore e gli eventuali danni, mentre una caparra può avere una diversa funzione in base all’accordo concluso.
Locazione Turistica e Servizi Aggiuntivi
La locazione turistica consiste essenzialmente nella messa a disposizione dell’immobile. Per le locazioni brevi possono essere compresi servizi strettamente collegati all’utilizzo dell’alloggio, come la fornitura iniziale della biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, il WiFi o l’aria condizionata.
La fornitura organizzata di servizi tipicamente ricettivi ulteriori può invece modificare la qualificazione dell’attività e rendere necessario verificare la disciplina regionale delle strutture ricettive. Il modello disponibile in questa pagina è quindi destinato alla locazione dell’immobile e non alla gestione di un albergo, affittacamere, bed and breakfast o altra struttura ricettiva.
Registrazione del Contratto
Non è obbligatorio registrare il singolo contratto di locazione che non supera complessivamente i 30 giorni nell’anno tra le stesse parti. Se più contratti conclusi tra il medesimo locatore e il medesimo conduttore superano complessivamente tale limite nell’anno, scatta invece l’obbligo di registrazione.
Quando la registrazione è obbligatoria deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. A questo scopo può essere utilizzato il modello RLI o il servizio telematico RLI Web dell’Agenzia delle Entrate.
Nel regime ordinario sono dovute le imposte previste per la registrazione. Se il locatore possiede i requisiti e sceglie la cedolare secca, l’imposta sostitutiva prende il posto, tra l’altro, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo sul contratto per il periodo in cui l’opzione è efficace.
Cedolare Secca sulle Locazioni Brevi
Per le locazioni brevi assoggettate a cedolare secca, la disciplina fiscale prevede un’aliquota del 26%, ridotta al 21% per i redditi relativi a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
Se il contratto non deve essere registrato perché non supera il limite dei 30 giorni, l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi, salvo registrazione volontaria o utilizzo del contratto in caso d’uso.
Dal periodo d’imposta 2026 è inoltre cambiata la soglia relativa alla forma imprenditoriale delle locazioni brevi. La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 ha ridotto da quattro a due appartamenti il limite entro il quale opera la disciplina non imprenditoriale: a partire dal terzo appartamento destinato a locazione breve nel periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
CIN e Obblighi per le Locazioni Turistiche
Gli immobili destinati a locazioni per finalità turistiche o a locazioni brevi devono essere dotati del Codice Identificativo Nazionale, CIN, secondo l’articolo 13-ter del D.L. 145/2023. Il codice viene richiesto attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo e deve essere esposto all’esterno dello stabile secondo le modalità consentite e indicato negli annunci pubblicati o comunicati.
L’obbligo riguarda anche chi dispone già di un eventuale codice identificativo regionale o provinciale. Restano inoltre applicabili gli ulteriori adempimenti previsti dalle Regioni, dalle Province autonome e dai Comuni.
Le indicazioni aggiornate sul CIN e sugli altri obblighi sono disponibili nelle FAQ ufficiali della Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
Requisiti di Sicurezza dell’Immobile
Le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi o per finalità turistiche, anche quando l’attività viene svolta in forma non imprenditoriale, devono rispettare gli specifici requisiti di sicurezza introdotti dall’articolo 13-ter del D.L. 145/2023.
In particolare, devono essere presenti estintori portatili a norma di legge secondo quantità e collocazione previste dalla disciplina e dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio. Il Ministero del Turismo precisa alcune eccezioni per i rilevatori quando nell’unità immobiliare sia escluso con certezza il relativo rischio, per esempio in assenza di impianto a gas e di possibili fonti di monossido di carbonio.
Per le attività svolte in forma imprenditoriale si aggiungono i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale e, nei casi soggetti alla disciplina nazionale, l’obbligo di presentare la SCIA al SUAP competente.
Altri Adempimenti Prima di Affittare
Il contratto non esaurisce gli obblighi del locatore. Devono essere verificati anche gli adempimenti previsti dalla Regione e dal Comune nel quale si trova l’immobile, compresi eventuali comunicazioni, imposta di soggiorno e obblighi statistici. Devono inoltre essere rispettate le disposizioni relative all’identificazione degli ospiti e alla comunicazione dei relativi dati all’autorità di pubblica sicurezza attraverso il sistema Alloggiati Web nei casi previsti dall’articolo 109 del TULPS.
Prima di pubblicare l’annuncio o consegnare l’immobile è quindi opportuno verificare separatamente regole contrattuali, fiscali, obblighi nazionali sul CIN e sulla sicurezza e disciplina regionale e comunale. Il fac simile Word o PDF disciplina il rapporto tra locatore e conduttore, ma non sostituisce questi adempimenti amministrativi.