In questa pagina sono disponibili un modello Word e un fac simile PDF di compromesso immobiliare tra privati, cioè di contratto preliminare con cui venditore e acquirente si obbligano a concludere successivamente la compravendita dell’immobile. I documenti devono essere adattati all’immobile, al prezzo, ai pagamenti e alle condizioni concordate dalle parti.
Il Word è preferibile quando occorre modificare clausole su caparra, acconti, mutuo, termine del rogito, consegna o penali. Il PDF è adatto quando la struttura già predisposta corrisponde all’accordo raggiunto. Prima della firma è importante verificare con particolare attenzione le clausole relative ai pagamenti e al termine previsto per il contratto definitivo.
Modello Compromesso tra Privati Word
Il formato Word può essere modificato prima della firma e consente di adattare il preliminare alle condizioni effettivamente concordate tra venditore e acquirente.
Fac Simile Preliminare di Compravendita tra Privati PDF
Il PDF contiene un modello strutturato di preliminare di compravendita immobiliare. Prima di utilizzarlo senza modifiche è necessario controllare che tutte le clausole previste, comprese quelle su termine del rogito, caparra, acconti, penali e modalità di pagamento, corrispondano realmente alla volontà delle parti.
A cosa serve il compromesso tra privati
Il compromesso, chiamato anche contratto preliminare di compravendita, è un vero contratto con cui il promittente venditore e il promissario acquirente assumono l’obbligo di stipulare successivamente il contratto definitivo. La proprietà dell’immobile non viene trasferita con il preliminare, ma soltanto con il successivo contratto definitivo.
Il preliminare viene utilizzato soprattutto quando tra l’accordo e il rogito deve trascorrere un certo periodo, per esempio perché l’acquirente deve ottenere il mutuo, il venditore deve liberare l’immobile oppure devono essere completate verifiche e adempimenti. Se l’acquisto dipende dall’ottenimento di un finanziamento, la relativa condizione deve essere formulata con precisione. Quando ci si trova ancora nella fase della proposta è disponibile anche il modello di proposta di acquisto immobiliare vincolata al mutuo.
L’articolo 1351 del Codice Civile stabilisce che il preliminare è nullo se non viene stipulato nella stessa forma richiesta dalla legge per il contratto definitivo. Nel caso della compravendita immobiliare è quindi necessaria la forma scritta. Per un normale preliminare tra privati può essere utilizzata una scrittura privata sottoscritta dalle parti, fermo restando che l’intervento del notaio diventa necessario quando si vuole procedere alla trascrizione del preliminare o nei casi per i quali la legge impone una forma notarile.
Come compilare il preliminare di compravendita
Il documento deve identificare correttamente il promittente venditore e il promissario acquirente, riportando generalità, residenza e codice fiscale. L’immobile deve essere individuato senza ambiguità mediante indirizzo e dati catastali, indicando anche eventuali pertinenze comprese nella vendita.
Occorre poi specificare il prezzo complessivo, le modalità e le scadenze dei pagamenti, la somma eventualmente versata alla firma e soprattutto il titolo con cui viene corrisposta. Una somma qualificata come caparra confirmatoria produce infatti effetti diversi rispetto a un semplice acconto sul prezzo. Se viene versata una caparra può essere utile consultare anche il modello di ricevuta per caparra confirmatoria.
È opportuno indicare inoltre la data o il termine previsto per il rogito, il notaio se già individuato, il momento della consegna dell’immobile, la situazione relativa a ipoteche o altri vincoli, le eventuali condizioni sospensive e gli accordi sulle spese. Se il testo richiama una planimetria o altri allegati, questi devono essere effettivamente uniti al contratto e identificati in modo coerente.
Il fac simile contiene anche clausole che possono avere conseguenze rilevanti e non devono essere mantenute automaticamente. In particolare, la qualificazione del termine del rogito come termine essenziale deve corrispondere a una scelta consapevole delle parti. Se non si intende attribuire alla scadenza tale effetto, la clausola deve essere modificata prima della sottoscrizione.
Caparra, acconto e penale
La caparra confirmatoria disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile rafforza l’impegno assunto con il preliminare. Se una parte è inadempiente, l’altra può, ricorrendone i presupposti, recedere trattenendo la caparra ricevuta oppure esigendo il doppio di quella versata. In alternativa restano applicabili i rimedi ordinari previsti per l’adempimento o la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
L’acconto ha invece principalmente la funzione di anticipare una parte del prezzo e non produce automaticamente gli stessi effetti della caparra. È quindi importante evitare formule ambigue e indicare espressamente nel preliminare la natura delle somme corrisposte.
Le parti possono inoltre prevedere una clausola penale ai sensi dell’articolo 1382 del Codice Civile per predeterminare le conseguenze economiche di un inadempimento o di un ritardo. La clausola deve essere adattata al caso concreto: la possibilità di ottenere il risarcimento del danno ulteriore rispetto alla penale deve essere espressamente prevista se le parti intendono conservarla.
Registrazione del compromesso entro 30 giorni
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Per una scrittura privata non autenticata l’obbligo riguarda le parti; se il preliminare è stipulato con atto notarile provvede il notaio.
La registrazione può essere richiesta anche online attraverso il servizio Registrazione Atti Privati (RAP) dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione non deve essere confusa con la trascrizione nei registri immobiliari: il primo è un adempimento previsto dalla disciplina dell’imposta di registro, mentre la trascrizione offre una specifica tutela dell’acquirente nei confronti di successive formalità relative allo stesso immobile.
Per il preliminare è dovuta l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro, oltre all’imposta di bollo. Per una normale scrittura privata l’imposta di bollo è, in generale, di 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe.
Per i preliminari stipulati da gennaio 2025, quando la compravendita non è soggetta a IVA, sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo si applica l’imposta di registro dello 0,5%, oppure la minore imposta applicabile al contratto definitivo. L’imposta proporzionale pagata sul preliminare viene imputata a quella principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
La mancata registrazione non determina, di regola, la nullità di un preliminare immobiliare validamente concluso, ma costituisce l’omissione di un adempimento fiscale e può comportare l’applicazione delle relative sanzioni. È quindi opportuno provvedere entro il termine previsto.
Registrazione e trascrizione non sono la stessa cosa
La semplice registrazione fiscale di una scrittura privata non protegge l’acquirente nello stesso modo della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. Tra preliminare e rogito potrebbe infatti intervenire, per esempio, una vendita dello stesso immobile a un terzo o l’iscrizione di un’ipoteca.
La trascrizione consente di rendere il preliminare opponibile ai terzi nei limiti previsti dalla legge e richiede l’intervento del notaio, perché il contratto deve risultare da atto pubblico o scrittura privata autenticata. Può essere particolarmente utile quando tra compromesso e rogito trascorre molto tempo, vengono versate somme elevate o vi sono altri elementi che rendono opportuno rafforzare la tutela dell’acquirente. Il Consiglio Nazionale del Notariato fornisce indicazioni specifiche sulla funzione e sulla trascrizione del preliminare.
Quando il fac simile tra privati non è sufficiente
Il modello disponibile in questa pagina è destinato a una normale compravendita immobiliare tra privati. Non deve essere utilizzato come sostituto dell’atto notarile quando la legge richiede una forma particolare.
Un caso importante riguarda gli immobili da costruire soggetti alla disciplina del D.Lgs. 122/2005. Quando ricorrono i presupposti previsti da tale disciplina, in particolare nell’acquisto da un costruttore da parte di una persona fisica e per gli immobili interessati dai requisiti introdotti dal 2019, il preliminare deve essere stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata con l’intervento del notaio. In tali situazioni il fac simile scaricabile non è sufficiente.
Come gestire firma e pagamenti
Dopo avere completato il documento, entrambe le parti devono controllare il testo e sottoscriverlo. Ciascuna dovrebbe conservare una copia completa del contratto e dei relativi allegati, oltre alla documentazione dei pagamenti effettuati. Il preliminare deve poi essere registrato entro il termine previsto utilizzando il canale scelto per l’adempimento.
Le modalità di pagamento riportate nel fac simile devono essere adattate alla normativa vigente. In particolare, il modello contiene un riferimento alla possibilità di corrispondere il saldo in contanti: in Italia è vietato effettuare trasferimenti in contanti di importo pari o superiore a 5.000 euro. Per somme che raggiungono tale soglia occorre utilizzare strumenti di pagamento consentiti, come bonifico o altri mezzi tracciabili appropriati.