In questa pagina mettiamo a disposizione un modello di contratto di enfiteusi Word e PDF da compilare e stampare.
Come Scrivere un Atto di Costituzione di Enfiteusi
L’enfiteusi è un diritto reale di godimento su un fondo altrui che ha origini storiche molto antiche e che ancora oggi trova applicazione, soprattutto in ambito agricolo. Questo diritto consente a un soggetto, detto enfiteuta, di godere e utilizzare un fondo, solitamente terreno, come se fosse il proprietario, nonostante non lo sia. L’enfiteusi è regolata dall’articolo 959 del codice civile italiano e presenta caratteristiche peculiari.
L’enfiteuta ha diritti molto simili a quelli di un proprietario: può usufruire dei frutti del fondo, scoprire e appropriarsi di tesori trovati nel terreno, e utilizzare il sottosuolo secondo le disposizioni delle leggi speciali. Inoltre, il diritto dell’enfiteuta si estende alle accessioni, ovvero a tutto ciò che si aggiunge, naturalmente o artificialmente, al fondo.
Però, l’enfiteusi comporta anche specifici obblighi
-Pagamento di un Canone: L’enfiteuta è tenuto a pagare un canone periodico al proprietario del fondo. Questo canone può essere una somma di denaro o una quantità fissa di prodotti naturali. È importante sottolineare che l’obbligo di pagare il canone persiste anche se il fondo diventa sterile o se i frutti vanno persi o distrutti.
-Miglioramento del Fondo: L’enfiteuta ha anche l’obbligo di migliorare il fondo. Questo aspetto rappresenta l’essenza dell’enfiteusi, in quanto mira a incentivare l’utilizzo produttivo e il miglioramento dei terreni agricoli. Il legislatore, introducendo questa norma, intendeva contrastare l’abbandono dei terreni e promuovere la loro produttività. L’enfiteusi ha radici storiche profonde e sorge in un contesto in cui era fondamentale incentivare lo sfruttamento dei terreni agricoli. Nonostante oggi sia meno comune rispetto al passato, questo strumento giuridico continua a essere rilevante, specialmente in alcune aree geografiche e in specifici contesti agricoli, dove rappresenta un modo efficace per gestire e valorizzare i terreni agricoli.
L’articolo 958 del codice civile stabilisce che l’enfiteusi può essere
-Perpetua: In questo caso, l’enfiteusi non ha una scadenza predeterminata e può continuare indefinitamente, fino a quando non si verificano eventi che ne determinano l’estinzione.
-Temporanea: Se l’enfiteusi è costituita per un periodo di tempo limitato, questo non può essere inferiore ai vent’anni. La ragione di questa durata minima è legata alla necessità di dare all’enfiteuta un tempo sufficiente per realizzare miglioramenti sul fondo e trarne un beneficio.
L’enfiteusi può essere costituita in diversi modi
-Tramite Contratto: La costituzione dell’enfiteusi per via contrattuale richiede la forma scritta e la successiva trascrizione nei registri immobiliari. Questo è necessario per garantire la pubblicità dell’atto e la tutela dei diritti sia dell’enfiteuta sia del concedente.
-Tramite Usucapione: L’enfiteusi può anche essere acquisita per usucapione, che si verifica quando una persona possiede e utilizza un fondo in modo continuativo e non contestato per almeno 20 anni. In questo caso, se il soggetto ha pagato regolarmente il canone e ha apportato miglioramenti al fondo, può acquisire il diritto di enfiteusi anche in assenza di un accordo formale scritto.
La sentenza n. 4431/2017 della Corte di Cassazione italiana ha fornito un chiarimento importante riguardo alla costituzione del diritto di enfiteusi, sottolineando l’importanza della forma scritta per la validità di tale contratto. Secondo il diritto italiano, l’enfiteusi, essendo un diritto reale su un bene immobile, deve essere costituita in forma scritta, altrimenti è nulla.
La forma scritta è richiesta per garantire certezza e chiarezza nelle transazioni immobiliari, fornendo una prova documentale dell’accordo e dei suoi termini. Questo requisito è essenziale per la validità del contratto di enfiteusi e per la sua efficacia nei confronti di terzi.
La sentenza della Cassazione ha chiarito che la mancanza della forma scritta non può essere compensata dalla produzione in giudizio di altri documenti che attestino l’esistenza del contratto. In altre parole, anche se una delle parti ammette in un altro documento (come una lettera o una dichiarazione) di aver stipulato un contratto di enfiteusi, questa ammissione non è sufficiente a sanare l’assenza della forma scritta richiesta per legge.
Questo significa che, in assenza di un contratto scritto, un accordo di enfiteusi non può essere considerato valido né può essere fatto valere in giudizio. La sentenza sottolinea quindi l’importanza di rispettare le formalità richieste dalla legge per la costituzione di diritti reali su beni immobili, come l’enfiteusi.
Il contratto di enfiteusi è un documento legale che stabilisce un accordo tra due parti: il concedente (proprietario del fondo) e l’enfiteuta (colui che riceve il diritto di godimento del fondo). Per essere valido e completo, il contratto deve includere una serie di informazioni essenziali
-Intestazione e Identificazione delle Parti: Deve essere chiaramente indicato chi sono il concedente e l’enfiteuta, con i loro dati completi (nome, cognome, data di nascita, residenza, codice fiscale e, se applicabile, dati della società).
-Descrizione del Fondo: Deve essere descritto in modo dettagliato il fondo su cui si costituisce l’enfiteusi, includendo la sua ubicazione precisa, estensione, confini, e ogni altra informazione rilevante che possa identificarlo univocamente.
-Costituzione del Diritto di Enfiteusi: Qui si afferma formalmente che il concedente costituisce il diritto di enfiteusi sull’immobile a favore dell’enfiteuta, che accetta tale diritto.
-Durata dell’Enfiteusi: Specificare se l’enfiteusi è perpetua o temporanea e, in quest’ultimo caso, indicare la durata esatta.
-Canone: Definire l’ammontare del canone annuo che l’enfiteuta si impegna a pagare, specificando anche la data o il periodo dell’anno in cui tale pagamento deve essere effettuato. Includere anche l’obbligo dell’enfiteuta di pagare le imposte e i pesi gravanti sul fondo.
-Miglioramenti: Elencare gli eventuali miglioramenti che l’enfiteuta si impegna a realizzare sul fondo, specificando la natura e le caratteristiche di tali interventi.
-Affrancazione: Indicare le condizioni e l’ammontare necessario per l’affrancazione, ovvero il pagamento che l’enfiteuta può effettuare per estinguere l’enfiteusi e acquisire la piena proprietà del fondo.
-Rinvio alle Norme del Codice Civile: Una clausola che stabilisce che per tutto ciò che non è espressamente previsto nel contratto, le parti si rimettono alle norme del Codice Civile italiano.
-Data e Firme: Il contratto deve essere datato e firmato da entrambe le parti, concedente ed enfiteuta, per attestarne l’accettazione.
Fac Simile Contratto di Enfiteusi Word e PDF
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