In questa pagina sono disponibili un modello Word e un fac simile PDF di scrittura privata per la costituzione volontaria di una servitù di passaggio tra proprietari di fondi diversi. Il documento può essere utilizzato come base per definire il fondo dominante, il fondo servente, il percorso del passaggio, le modalità di esercizio e l’eventuale corrispettivo.
Per costituire una servitù destinata a essere trascritta nei Registri Immobiliari non è sufficiente compilare e firmare autonomamente il modello: la scrittura deve assumere una forma idonea alla trascrizione. È quindi opportuno utilizzare il fac simile come traccia e rivolgersi a un notaio quando si vuole rendere il diritto opponibile ai terzi.
Modello Scrittura Privata Costituzione Servitù di Passaggio Word
Il formato Word può essere modificato inserendo i dati delle parti e dei due fondi e definendo con precisione il tipo di passaggio e le relative condizioni. Il modello è uno schema essenziale e deve essere integrato in base al caso concreto.
Fac Simile Scrittura Privata Costituzione Servitù di Passaggio PDF
Il PDF può essere utilizzato come riferimento per predisporre l’accordo. Prima della firma è opportuno completare la descrizione del fondo dominante e del fondo servente e definire in modo non ambiguo il tracciato e le modalità di esercizio della servitù.
Quando si Può Costituire una Servitù di Passaggio con un Accordo
La servitù prediale è definita dall’articolo 1027 del Codice civile come un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario. Nel caso della servitù di passaggio, il fondo sul quale si transita è il fondo servente, mentre quello che beneficia del passaggio è il fondo dominante.
La servitù volontaria può essere costituita mediante contratto tra i proprietari. L’articolo 1350, n. 4, del Codice civile richiede la forma scritta, a pena di nullità, per i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali. Una semplice autorizzazione verbale al passaggio non equivale quindi a un contratto idoneo a costituire volontariamente una servitù prediale.
Il fac simile presente in questa pagina riguarda principalmente il caso in cui le parti raggiungano un accordo. La situazione è diversa quando il proprietario di un fondo intercluso non riesce a ottenere consensualmente il passaggio. L’articolo 1051 disciplina il passaggio coattivo e riconosce, nei presupposti previsti dalla legge, il diritto di ottenere un accesso alla via pubblica. Se manca l’accordo, la costituzione della servitù coattiva può richiedere una sentenza ai sensi dell’articolo 1032. Per il passaggio coattivo è inoltre prevista l’indennità disciplinata dall’articolo 1053.
Cosa Inserire nella Scrittura Privata
La servitù è collegata ai fondi e non semplicemente alle persone che sottoscrivono l’accordo. Per questo è importante identificare con precisione sia il fondo dominante sia il fondo servente. Limitarsi ai nomi dei proprietari può rendere l’accordo ambiguo, soprattutto in vista di una futura vendita degli immobili.
- dati anagrafici e fiscali dei proprietari che intervengono nell’atto;
- titolo in base al quale ciascuna parte è proprietaria del proprio immobile, quando utile alla corretta predisposizione dell’atto;
- Comune, indirizzo o località e dati catastali completi del fondo dominante;
- Comune, indirizzo o località e dati catastali completi del fondo servente;
- descrizione precisa del percorso sul quale viene esercitato il passaggio;
- larghezza e, quando rilevante, lunghezza del tracciato;
- natura del passaggio, per esempio pedonale, carrabile o entrambe;
- eventuali limiti relativi a veicoli, accessi, cancelli, orari o specifiche modalità di utilizzo;
- eventuali opere necessarie per rendere possibile il passaggio;
- regole relative alla manutenzione e alla ripartizione delle relative spese;
- eventuale prezzo o altro corrispettivo concordato per la costituzione volontaria della servitù;
- ripartizione delle spese relative all’atto e agli adempimenti successivi;
- luogo, data e sottoscrizioni delle parti.
Quando il percorso non è immediatamente individuabile dalla descrizione testuale, è particolarmente utile allegare una planimetria sulla quale sia evidenziato il tracciato della servitù. La planimetria dovrebbe essere richiamata espressamente nell’accordo e predisposta in modo da evitare dubbi sull’area interessata, soprattutto quando il passaggio riguarda soltanto una parte della particella.
Per approfondire le caratteristiche generali di questo tipo di documento è disponibile anche il modello di scrittura privata Word e PDF.
Firma Autenticata e Trascrizione della Servitù
Occorre distinguere la validità dell’accordo tra le parti dalla sua trascrizione. Il requisito della forma scritta previsto dall’articolo 1350 non significa che ogni contratto di servitù debba necessariamente essere sottoscritto davanti a un notaio per essere valido tra i contraenti.
La situazione cambia quando si vuole procedere alla trascrizione nei Registri Immobiliari. L’articolo 2657 del Codice civile stabilisce che la trascrizione può essere eseguita in forza di una sentenza, di un atto pubblico oppure di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Una semplice scrittura privata con firme non autenticate non costituisce quindi, da sola, un titolo immediatamente utilizzabile per la trascrizione.
La trascrizione è particolarmente importante perché la servitù è un diritto reale destinato a incidere sull’immobile anche in caso di successivi trasferimenti. Gli atti che costituiscono o modificano servitù prediali rientrano infatti tra quelli soggetti a trascrizione ai sensi dell’articolo 2643 del Codice civile. Le informazioni generali sulla trascrizione nei Registri Immobiliari sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Registrazione e Trascrizione Non Sono la Stessa Cosa
La registrazione dell’atto e la trascrizione nei Registri Immobiliari hanno funzioni differenti. La registrazione riguarda gli adempimenti fiscali connessi all’atto e può attribuire data certa alla scrittura nei casi previsti dalla legge. La trascrizione è invece la forma di pubblicità immobiliare attraverso la quale l’atto viene reso conoscibile e produce gli effetti previsti nei confronti dei terzi.
Per una costituzione di servitù destinata a incidere stabilmente sulla proprietà immobiliare è quindi opportuno non limitarsi alla semplice firma del fac simile. Il notaio può verificare titolarità dei fondi, contenuto dell’accordo, dati catastali, eventuali formalità già esistenti e curare gli adempimenti necessari per autenticazione, registrazione e trascrizione.
Come Definire il Passaggio per Evitare Contestazioni
Una delle parti più importanti dell’accordo è la descrizione del contenuto della servitù. La formula generica “diritto di passaggio” può essere insufficiente quando non chiarisce se il transito sia pedonale o carrabile, dove debba avvenire e con quali modalità.
Se è previsto il transito con veicoli, è utile indicare se il passaggio riguarda automobili, mezzi agricoli o altri veicoli e precisare eventuali limiti dimensionali derivanti dalle caratteristiche del percorso. Se esistono un cancello o altri sistemi di chiusura, l’accordo può disciplinare la consegna delle chiavi o l’accesso tramite dispositivi elettronici.
È inoltre opportuno stabilire chi debba mantenere il percorso in condizioni idonee all’uso e come siano ripartiti i costi delle eventuali opere. Le clausole devono essere formulate tenendo conto delle caratteristiche concrete dei fondi e delle regole sull’esercizio delle servitù previste dal Codice civile.
Quando il Fac Simile Non è Sufficiente
Il modello disponibile può essere utile per impostare i contenuti di un accordo, ma non sostituisce la verifica giuridica e tecnica necessaria quando la servitù deve essere costituita e trascritta come diritto reale immobiliare. Particolare attenzione è richiesta se i fondi appartengono a più comproprietari, se esistono ipoteche o altri diritti reali, se il tracciato coinvolge più particelle oppure se vi sono dubbi sulla titolarità o sui confini.
Prima di sottoscrivere l’atto è quindi opportuno verificare l’effettiva proprietà dei fondi e le formalità risultanti dai Registri Immobiliari. Quando il percorso deve essere individuato con precisione può essere necessario anche l’intervento di un tecnico per predisporre una planimetria adeguata. Per una servitù che deve essere opponibile ai futuri proprietari, il passaggio dal notaio consente di predisporre un titolo idoneo alla trascrizione e di evitare che un accordo troppo generico produca successive contestazioni.