In questa guida mettiamo a disposizione un modulo dichiarazione stato legittimo immobile Word e PDF editabile e spieghiamo come compilarlo correttamente.
Come Compilare la Dichiarazione Stato Legittimo Immobile
Lo stato legittimo di un immobile è determinata dal titolo abilitativo che ne ha consentito o legittimato la costruzione e dall’ultimo provvedimento che ha regolamentato l’intervento edilizio sull’immobile, in base all’art. 9 bis del DPR 380/2001, integrato da ulteriori titoli che hanno autorizzato interventi parziali. Il DL 76/2020, e in particolare l’art. 10 comma 1 lett. d), specifica infatti che lo stato legittimo comprende sia la costruzione originaria dell’immobile che le eventuali modifiche successive.
Per accedere a vari incentivi fiscali, è necessaria una certificazione che attesti la conformità dell’immobile ai titoli edilizi esistenti a partire dalla sua costruzione. La Cassazione penale, con la sentenza 30168/2017, ha stabilito che non si può agire su un’edificazione irregolare non sanzionata. Inoltre, secondo il DM 41/1998, non si possono ottenere incentivi in assenza di conformità edilizia e urbanistica. La Corte di Cassazione, con la sentenza 529/1995, ha poi stabilito che su un edificio costruito in modo irregolare si possono eseguire solo lavori di manutenzione ordinaria.
La Legge 105/2024, che converte il D.L. 69/2024, introduce modifiche sostanziali all’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, la norma che disciplina la documentazione amministrativa relativa allo stato legittimo degli immobili. Queste modifiche sono volte a semplificare la verifica della conformità legale di un immobile o di una sua porzione, agevolando così i processi di regolarizzazione.
Con l’entrata in vigore della Legge 105/2024, il concetto di stato legittimo dell’immobile subisce importanti aggiornamenti. Fino al 29 maggio 2024, lo stato legittimo di un immobile o di un’unità immobiliare era determinato dal titolo abilitativo che aveva autorizzato la costruzione originaria e, successivamente, dai titoli che avevano regolamentato gli interventi edilizi successivi.
A partire dal 30 maggio 2024, il nuovo quadro normativo prevede diverse modalità per dimostrare lo stato legittimo di un immobile
-Ultimo titolo edilizio: Il principale strumento per dimostrare lo stato legittimo diventa l’ultimo titolo edilizio rilasciato o assentito per lavori che abbiano riguardato l’intero immobile o l’unità immobiliare. Tuttavia, questo è valido solo se, al momento del rilascio, l’amministrazione ha verificato la conformità dei precedenti titoli edilizi.
-Regolarizzazione delle varianti antecedenti al 1977: La legge introduce la possibilità di regolarizzare le varianti edilizie realizzate prima del 1977 tramite il pagamento di una oblazione. Questo meccanismo è regolato dal nuovo articolo 34-ter, che disciplina la sanatoria delle difformità urbanistiche di vecchia data.
-Accertamenti di conformità in sanatoria: Per gli interventi successivi non autorizzati, è possibile dimostrare la legittimità dell’immobile attraverso i titoli edilizi rilasciati a seguito di procedimenti di accertamento di conformità secondo gli articoli 36 e il nuovo 36-bis del D.P.R. 380/2001, previo pagamento delle sanzioni previste o delle oblazioni richieste.
-Sanzione pecuniaria e annullamento del permesso di costruire: Nel caso in cui il permesso di costruire venga annullato, il pagamento di una sanzione pecuniaria produrrà gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria, come specificato dall’articolo 38, comma 2. Questo permette di sanare eventuali abusi edilizi senza compromettere la conformità legale dell’immobile.
Quando esiste un principio di prova dell’esistenza di un titolo abilitativo, ma mancano i dettagli specifici o una copia del documento, la norma consente di determinare lo stato legittimo dell’immobile utilizzando informazioni catastali di primo impianto o altre evidenze documentali. Tra i documenti accettabili rientrano fotografie d’epoca, estratti cartografici, documenti d’archivio, o atti, pubblici o privati, di comprovata provenienza.
In alternativa, è possibile riferirsi al titolo abilitativo che ha regolato l’ultimo intervento edilizio, integrandolo con eventuali titoli successivi che abbiano legittimato interventi parziali sull’immobile.
Il certificato di stato legittimo rappresenta un documento fondamentale in ambito immobiliare, come abbiamo anticipato, visto che garantisce la conformità urbanistica di un edificio. Esso attesta che la situazione attuale dell’immobile corrisponde alle prescrizioni edilizie e normative previste dalla legge.
Il certificato si basa sull’art. 34-bis del DPR 380/2001 (comma 3) ed ha l’obiettivo di verificare la conformità dell’immobile, o delle singole unità immobiliari, rispetto alle tolleranze costruttive stabilite dalla normativa.
Nella dichiarazione di conformità urbanistica devono essere presenti
-Dati del Tecnico Asseveratore: Informazioni sul professionista che redige il documento.
-Localizzazione dell’Immobile: Dettagli sulla posizione e l’indirizzo dell’immobile.
-Titoli Edilizi: Elenco completo dei titoli edilizi rilasciati per l’immobile. Nel caso di edifici eretti prima della necessità di un titolo abilitativo, è necessario specificare che l’immobile non ha subito ulteriori modifiche per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo.
-Informazioni Supplementari: Dettagli sulle normative urbanistiche e sulle eventuali tutele storico-ambientali che interessano l’immobile.
-Documentazione Allegata: Elenco di tutti i documenti annessi alla dichiarazione.
Il certificato di stato legittimo può essere rilasciato solamente da un professionista qualificato e abilitato: questo può essere un ingegnere, un architetto, un geometra o un perito. È fondamentale sottolineare che il tecnico, nel rilasciare il certificato, assume la piena responsabilità per le informazioni fornite e per la documentazione allegata.
Prima di produrre l’attestazione, il tecnico effettua un accurato sopralluogo sull’immobile. Questo passo è fondamentale per verificare di persona la situazione edilizia e urbanistica dell’edificio.
Nell’attestazione, il tecnico dichiara quanto segue
-Rappresentazione Grafica: Lo stato legittimo dell’immobile corrisponde a ciò che è mostrato nell’elaborato grafico. Questa affermazione si basa sulla documentazione fornita e sul titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio. Se l’immobile è stato costruito in un periodo in cui non era richiesto un titolo abilitativo, il tecnico si rifà all’art. 9 bis del DPR 380/2001.
-Conformità Urbanistica: Il tecnico attesta che l’immobile è in regola dal punto di vista urbanistico. Questo significa che non ci sono irregolarità edilizie e che l’edificio rientra nelle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis, comma 1, del DPR 380/2001.
-Conformità Edilizia Ampliata: Per gli immobili che non sono sottoposti a particolari tutele (come stabilito dal D.Lgs. 42/2004), il tecnico può estendere la sua dichiarazione di conformità urbanistica. In questo caso, si fa riferimento sia al comma 1 che al comma 2 dell’art. 34-bis del DPR 380/2001.
L’attestazione dello stato legittimo dell’immobile rappresenta una garanzia per chi acquista o vende un immobile. Assicura che l’edificio sia conforme alle normative vigenti e che non ci siano irregolarità che potrebbero portare a contenziosi o sanzioni. Affidarsi a un tecnico competente per questo tipo di attestazione è quindi fondamentale per garantire serenità nelle transazioni immobiliari.
Fac Simile Dichiarazione Stato Legittimo Immobile Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile dichiarazione stato legittimo immobile Word da scaricare e da utilizzare come esempio.
Fac Simile Dichiarazione Stato Legittimo Immobile PDF Editabile
In questa sezione è disponibile un fac simile dichiarazione stato legittimo immobile PDF editabile.
