In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile disdetta contratto manutenzione ascensore Word e PDF editabile da compilare e stampare.
Si tratta di un fac simile che può essere utilizzato come esempio di disdetta contratto manutenzione ascensore.
Disdetta Contratto Manutenzione Ascensore
La gestione di un impianto di sollevamento impone al proprietario, o, nel caso di un condominio, all’amministratore che agisce quale responsabile dell’impianto, l’obbligo di assicurare, in ogni momento, la manutenzione ordinaria e straordinaria stabilita dal D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162, come modificato dal D.P.R. 10 gennaio 2017, n. 23, emanato per recepire la direttiva 2014/33/UE. Da questo quadro tecnico discende, sul piano contrattuale, la prassi di stipulare un accordo di manutenzione con un’impresa abilitata ai sensi dell’articolo 15 del regolamento, che resta libera nella scelta, ma vincolata a garantire la continuità del servizio. Quando il committente, sia esso singolo proprietario o condominio, intende sciogliere il rapporto prima della sua scadenza o evitare il tacito rinnovo, deve farlo nel rispetto delle regole dettate dal codice civile in materia di appalto e di recesso, coordinandole con i doveri di sicurezza posti dal diritto speciale sugli ascensori.
Sul piano civilistico il contratto di manutenzione ascensori si qualifica, di norma, come appalto di servizi ex articolo 1655 del codice civile. Ne consegue la piena applicabilità dell’articolo 1671, che riconosce al committente il potere di recedere in qualsiasi momento anche dopo l’inizio dell’esecuzione, imponendogli però di rimborsare all’appaltatore le spese sostenute, il valore delle prestazioni già eseguite e il mancato guadagno, quest’ultimo normalmente calcolato in misura pari al dieci per cento della parte di corrispettivo non ancora maturata, salvo che le parti abbiano pattuito, in modo espresso, una penale diversa. Rispetto a questa cornice codicistica prevale l’autonomia negoziale: il contratto può prevedere, ed è consuetudine che accada, clausole di recesso più favorevoli, come l’obbligo di mero preavviso scritto di sessanta o novanta giorni senza ulteriori indennizzi. Tali pattuizioni sono pienamente valide finché non risultino abusive o lesive di disposizioni imperative; il committente, tuttavia, deve osservarle scrupolosamente, giacché la giurisprudenza ritiene inefficace una disdetta che pervenga oltre il termine previsto, con la conseguenza che l’accordo si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.
Il quadro diventa più delicato quando il contratto contiene meccanismi di tacito rinnovo pluriennale. Dopo gli interventi legislativi che hanno eliminato il divieto generalizzato di rinnovo tacito, la validità di simili clausole è subordinata al rispetto del diritto di recesso: il contraente che intenda sottrarsi alla proroga deve inviare la disdetta entro il termine pattuito. Se il preavviso non è stabilito, la giurisprudenza applica quello di novanta giorni per analogia con i contratti di servizi continuativi. Resta salva, comunque, la possibilità di contestare in sede giudiziale la nullità della clausola quando il rinnovo abbia durata sproporzionata e non sia giustificato da un interesse meritevole, ma l’onere di prova grava sull’attore e rende processualmente onerosa questa via.
Per redigere correttamente la disdetta occorre far riferimento puntuale alla clausola contrattuale o, in mancanza, all’articolo 1671. La comunicazione deve essere in forma scritta, indicare la data di effetto del recesso o della mancata proroga e ribadire che, a partire da tale data, sarà incaricata una nuova impresa di manutenzione. La notifica va eseguita mediante PEC recapitata all’indirizzo risultante dal registro INI-PEC, oppure con raccomandata con avviso di ricevimento; nelle situazioni più conflittuali si può ricorrere alla notifica dell’ufficiale giudiziario, soluzione che garantisce l’impossibilità di contestare la ricezione. Dal momento dell’invio la disdetta è irrevocabile, salvo consenso della controparte, e produce l’effetto di estinguere il rapporto allo spirare del termine di preavviso.
In condominio l’amministratore, per rispettare il proprio mandato, deve coordinare la disdetta con la nomina di un nuovo manutentore in modo da non lasciare l’impianto privo di copertura. L’obbligo discende dall’articolo 15, comma 5, del D.P.R. 162/1999, che fa ricadere sul responsabile del servizio ogni conseguenza derivante dalla mancata manutenzione periodica. La prassi suggerisce di reperire preventivamente la nuova ditta, ottenere la relativa abilitazione e fissare la data di subentro coincidente con quella di cessazione dell’impresa uscente, così da assicurare la continuità delle visite mensili, del servizio di pronto intervento e degli obblighi di registrazione sul libretto. A questo scopo è opportuno allegare alla disdetta la dichiarazione di accettazione del nuovo manutentore: ciò neutralizza possibili contestazioni di interruzione di pubblico servizio e tutela l’amministratore da responsabilità professionali.
Meno frequente ma giuridicamente rilevante è il caso in cui la disdetta sia motivata da grave inadempimento del manutentore, ad esempio ritardi persistenti, interventi tecnici inadeguati, fatturazioni non previste o mancato rispetto dei livelli di servizio promessi. In questa ipotesi il committente può preferire la risoluzione per inadempimento, percorrendo la via dell’articolo 1454, la diffida ad adempiere, o, nei casi più eclatanti, la risoluzione immediata ex articolo 1453 quando il grave inadempimento sia già incontestabile. Il meccanismo della diffida lega strettamente la materia degli appalti perché il secondo comma dell’articolo 1662 del codice civile stabilisce che, quando durante l’esecuzione si accerti che l’opera «non procede secondo le condizioni stabilite», il committente possa fissare un congruo termine entro il quale l’appaltatore deve conformarsi, pena la risoluzione di diritto. In tale cornice la lettera di diffida deve richiamare l’articolo 1662, descrivere gli inadempimenti, fissare il termine – che non può essere inferiore a quindici giorni se si vuole conservare l’idoneità della diffida secondo l’articolo 1454 – e preannunciare la risoluzione e la richiesta di danni. Decorso inutilmente il termine, il rapporto si scioglie senza bisogno di sentenza dichiarativa e il committente potrà incaricare una nuova impresa, addebitando alla precedente i maggiori oneri sostenuti.
La questione economica si chiude con il conguaglio delle prestazioni già effettuate. Se il contratto prevede pagamenti anticipati in unica soluzione annuale, la giurisprudenza ritiene dovuta la restituzione della parte proporzionale al periodo di servizio non goduto. Qualora, invece, il canone sia corrisposto mensilmente o trimestralmente anticipato, la disdetta impedisce la maturazione di futuri ratei: l’impresa manutentrice non può pretendere il corrispettivo di periodi successivi alla data di cessazione. Sono considerate nulle le clausole che prescrivano, a carico del committente, la liquidazione di tutte le mensilità residue o comunque penali manifestamente sproporzionate, in quanto contrastanti con l’articolo 1384 del codice civile e, se il committente è consumatore, con il principio di equità sancito dagli articoli 33 e 34 del Codice del Consumo.
Il trasferimento della documentazione tecnica è l’ultimo passaggio imprescindibile: il manuale d’uso, il libretto d’impianto, i registri delle visite, le matricole dei componenti critici costituiscono, ai sensi dell’articolo 15 del regolamento, allegati indispensabili al nuovo contratto. L’impresa che trattenga indebitamente i documenti, oltre a violare il regolamento tecnico, commette un inadempimento contrattuale suscettibile di azione di condanna ed espone il legale rappresentante a responsabilità penale ove dall’omissione derivi un pericolo per la sicurezza. In caso di rifiuto il committente invierà diffida, poi potrà agire per consegna al tribunale ex articolo 702-bis c.p.c. e, in via cautelare, ottenere ordine di consegna.
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