In questa pagina sono disponibili un fac simile di regolamento di comunione ordinaria in formato Word e un modello PDF editabile. Il documento serve a disciplinare l’amministrazione e il godimento di un bene appartenente in comunione a più soggetti.
Il modello scaricabile è predisposto in particolare per una comunione relativa a un fondo rustico con tre partecipanti. Se il bene, il numero dei comproprietari o le regole da adottare sono diversi, è preferibile utilizzare il file Word e modificare le clausole prima della sottoscrizione.
Modello Regolamento di Comunione Word
Il formato Word è indicato quando occorre modificare il numero dei partecipanti, descrivere un bene diverso da un fondo rustico, indicare le quote effettive oppure cambiare le disposizioni relative a spese, utili, amministratore e durata della comunione.
Fac Simile Regolamento di Comunione PDF Editabile
Il PDF può essere utilizzato quando la struttura già predisposta è coerente con il caso concreto e devono essere principalmente completati i campi mancanti. Se occorre modificare le clausole, è preferibile utilizzare la versione Word.
A cosa serve il regolamento di comunione
La comunione ricorre quando la proprietà, o un altro diritto reale, spetta contemporaneamente a più soggetti. Il regolamento previsto dall’articolo 1106 del Codice civile può disciplinare l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune. Può quindi essere utile, per esempio, per stabilire modalità di utilizzo del bene, gestione delle attività ordinarie, ripartizione delle spese e compiti di un eventuale amministratore.
La disciplina generale è contenuta negli articoli 1100 e seguenti del Codice civile. Il regolamento non deve essere confuso con un atto di divisione, con la vendita di una quota o con un contratto destinato a costituire o trasferire diritti reali.
Come viene approvato il regolamento
Per un regolamento che rimane nell’ambito dell’ordinaria amministrazione e del miglior godimento della cosa comune non è sempre necessario il consenso unanime. L’articolo 1106 richiama infatti la maggioranza prevista dall’articolo 1105: la maggioranza è calcolata secondo il valore delle quote e, perché la deliberazione sia valida, tutti i partecipanti devono essere preventivamente informati dell’oggetto della decisione.
La semplice maggioranza prevista per il regolamento non può però essere utilizzata indistintamente per qualsiasi clausola. Gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione seguono le regole dell’articolo 1108 e, nei casi previsti dalla norma, richiedono maggioranze più elevate. Per gli atti di alienazione della cosa comune, per la costituzione di diritti reali sul bene e per le locazioni di durata superiore a nove anni è richiesto il consenso di tutti i partecipanti.
Anche le clausole che incidono direttamente sui diritti individuali dei comproprietari o modificano criteri legali non dovrebbero essere trattate come semplici disposizioni organizzative approvabili a maggioranza. Prima di inserire limitazioni particolarmente incisive è quindi opportuno verificare quale consenso sia necessario.
Come compilare il fac simile
Il modello disponibile è impostato su una comunione di un fondo rustico. Devono essere indicati correttamente i dati di tutti i partecipanti e quelli che identificano il bene. Per un terreno occorre verificare Comune, foglio, particella e gli altri dati catastali riportati nel documento. È inoltre opportuno indicare espressamente la quota spettante a ciascun partecipante, soprattutto quando le quote non sono uguali.
Il testo prevede anche l’affidamento dell’amministrazione del fondo a una persona per un anno, il relativo compenso e la presentazione del rendiconto. Queste disposizioni devono essere mantenute soltanto se corrispondono alla volontà dei partecipanti. L’articolo 1106 consente di delegare l’amministrazione a uno o più partecipanti oppure a un soggetto estraneo, ma è necessario definirne poteri e obblighi. Se il regolamento riguarda una casa, un terreno non produttivo o un altro bene, vanno eliminate le espressioni specifiche relative al fondo rustico e devono essere introdotte soltanto le regole effettivamente necessarie per quella comunione.
Quote, spese e utili
Una clausola del fac simile prevede che le spese siano ripartite in proporzione alle quote, mentre gli utili siano divisi in misura uguale. Prima di utilizzare questa formulazione occorre controllare le quote effettive dei partecipanti.
L’articolo 1101 del Codice civile stabilisce infatti che le quote si presumono uguali e che il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, avviene in proporzione alle rispettive quote. Se le quote sono diverse, una previsione che attribuisce comunque gli utili in parti uguali non deve quindi essere mantenuta automaticamente: occorre verificare che corrisponda realmente all’accordo dei partecipanti e che sia compatibile con il contenuto complessivo dell’atto.
Clausola che impedisce temporaneamente la divisione
Nel modello è presente anche una clausola con cui viene stabilito che la divisione della comunione non possa essere richiesta prima del decorso di un determinato numero di anni. Questo campo non deve essere compilato con una durata arbitraria.
Secondo l’articolo 1111 del Codice civile, ciascun partecipante può in generale chiedere lo scioglimento della comunione. È però valido il patto con cui i partecipanti convengono di rimanere in comunione per un periodo non superiore a dieci anni. Se viene previsto un termine maggiore, questo è ridotto a dieci anni. La stessa norma stabilisce inoltre che, in presenza di gravi circostanze, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento prima della scadenza concordata.
La clausola di indivisione costituisce quindi un accordo specifico tra i partecipanti e non deve essere considerata una normale regola di amministrazione imponibile alla minoranza attraverso la sola maggioranza prevista dall’articolo 1106.
Regolamento di comunione e regolamento di condominio
La comunione ordinaria non deve essere confusa con il condominio negli edifici. Quando esistono unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a soggetti diversi e parti dell’edificio comuni, trova applicazione la specifica disciplina del condominio. In questo caso è più appropriato utilizzare il fac simile di regolamento di condominio.
Il regolamento di comunione disponibile in questa pagina non deve quindi essere adattato meccanicamente per disciplinare assemblea, amministratore, tabelle millesimali e parti comuni di un normale condominio.
Quando il fac simile non è sufficiente
Il documento è adatto a organizzare l’amministrazione e il godimento della cosa comune, ma non sostituisce gli atti necessari per trasferire una quota, dividere definitivamente un immobile o costituire diritti reali. Se l’obiettivo è impegnarsi alla successiva vendita di una quota immobiliare, è disponibile uno specifico fac simile di preliminare di cessione di quota di immobile.
Una verifica professionale è particolarmente opportuna quando il regolamento introduce limiti duraturi all’uso del bene, modifica la ripartizione legale di vantaggi o spese, contiene un patto di indivisione, disciplina beni di valore rilevante oppure deve produrre effetti anche nei confronti di futuri acquirenti o altri terzi.
Firma e conservazione
Una volta definito il testo, è opportuno riportare data e luogo dell’approvazione e documentare quali partecipanti hanno votato a favore, quali si sono opposti e il valore delle rispettive quote. Quando il regolamento viene approvato a maggioranza, deve inoltre risultare che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.
Una copia completa del regolamento e dell’eventuale verbale di approvazione dovrebbe essere conservata da ciascun partecipante e consegnata all’amministratore, se nominato. Non esiste un ufficio pubblico presso il quale un normale regolamento di comunione debba essere depositato solo per il fatto di essere stato adottato. Se il documento contiene invece pattuizioni per le quali sono richieste particolari formalità o si vuole renderne gli effetti opponibili a terzi, occorre verificare separatamente la forma dell’atto e gli eventuali adempimenti necessari.