In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF di regolamento interno per disciplinare l’utilizzo di un parcheggio condominiale comune. Il documento può essere adattato per stabilire accessi, turnazione degli stalli, divieti, manutenzione, eventuali sanzioni e altre regole necessarie a consentire un utilizzo ordinato dell’area.
Prima dell’approvazione devono essere verificati i titoli di proprietà, il regolamento condominiale già esistente e la natura comune o esclusiva dei singoli posti auto.
Modello Regolamento Parcheggio Condominiale Word
Il formato Word consente di adattare liberamente il regolamento alla conformazione effettiva del parcheggio, al numero degli stalli e alle decisioni dell’assemblea.
Fac Simile Regolamento Parcheggio Condominiale PDF
Il PDF riproduce uno schema di regolamento con disposizioni su turnazione, accessi, divieti, sanzioni, manutenzione, posti riservati e ricarica dei veicoli elettrici.
Quando utilizzare il regolamento del parcheggio
Il modello è adatto quando il parcheggio, il cortile o l’autorimessa costituiscono una parte comune e occorre stabilire regole uniformi per il loro utilizzo. L’articolo 1117 del Codice civile comprende tra le parti comuni, salvo che dal titolo risulti diversamente, anche le aree destinate a parcheggio.
Prima di predisporre il regolamento è quindi necessario verificare gli atti di acquisto, l’eventuale regolamento contrattuale e le planimetrie. Un posto auto di proprietà esclusiva non può essere assoggettato alle stesse regole di assegnazione e rotazione previste per gli stalli comuni.
Se il condominio dispone già di un regolamento generale, le nuove disposizioni sul parcheggio devono essere coordinate con quel testo. È disponibile anche un fac simile di regolamento di condominio per la disciplina complessiva delle parti comuni.
Rotazione dei posti auto
Quando i posti disponibili non consentono il parcheggio contemporaneo di tutti gli aventi diritto, l’assemblea può disciplinarne l’utilizzo mediante una turnazione. La giurisprudenza considera legittimo questo sistema quando permette a tutti i condomini di utilizzare periodicamente il bene comune e impedisce che alcuni ne acquisiscano di fatto un uso stabile a discapito degli altri.
Il regolamento dovrebbe indicare in modo concreto la durata di ciascun turno, il criterio di assegnazione, il momento nel quale avviene il cambio degli stalli e le modalità con cui vengono comunicate le assegnazioni.
Il sorteggio mensile previsto nel fac simile è soltanto una possibile soluzione e non costituisce un sistema imposto dalla legge. Il condominio può adottare un criterio diverso purché rispetti i diritti dei partecipanti e non produca esclusioni arbitrarie.
Posti fissi e assegnazioni esclusive
Occorre distinguere la turnazione dall’attribuzione stabile di un posto auto. L’assemblea può regolamentare l’uso delle parti comuni, ma non può, mediante una normale deliberazione a maggioranza, sottrarre definitivamente una porzione comune al godimento degli altri condomini attribuendola in via esclusiva e permanente a uno o più partecipanti.
Una disposizione che incide in modo stabile sui diritti individuali dei comproprietari richiede il consenso dei soggetti interessati e può assumere natura contrattuale. Prima di inserire nel regolamento posti nominativamente assegnati senza rotazione è quindi necessario verificare il titolo che giustifica tale esclusività.
La semplice decisione di utilizzare un cortile comune anche per il parcheggio non costituisce invece automaticamente un’innovazione. Occorre valutare il tipo di utilizzo preesistente, le eventuali opere necessarie e se la nuova sistemazione impedisca o limiti significativamente le altre destinazioni dell’area.
Come approvare il regolamento
Quando il documento contiene normali regole assembleari sull’utilizzo della parte comune, l’articolo 1138 del Codice civile richiama la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Questo quorum non consente però di introdurre a maggioranza clausole che incidano sui diritti individuali risultanti dai titoli di proprietà o attribuiscano diritti esclusivi sulle parti comuni. La natura della singola clausola deve quindi essere valutata separatamente.
Il progetto di regolamento dovrebbe essere inserito chiaramente nell’ordine del giorno della riunione. Per predisporre la decisione può essere utilizzato il modello di convocazione dell’assemblea condominiale, mentre l’approvazione e i relativi quorum devono risultare dal verbale dell’assemblea condominiale.
Cosa indicare nel regolamento
Il documento dovrebbe essere adattato alla configurazione reale dell’area. In particolare è utile indicare:
- quale area è destinata al parcheggio e quali stalli sono comuni;
- quali veicoli possono accedere e sostare;
- eventuali orari o modalità di apertura dei cancelli;
- criterio e periodicità della rotazione quando i posti non sono sufficienti;
- regole per la sosta temporanea e per carico e scarico;
- divieto di occupare corsie di manovra, accessi, passaggi e aree di sicurezza;
- eventuali limiti di velocità interna;
- modalità di utilizzo da parte di familiari, ospiti o conduttori;
- regole per eventuali stalli riservati;
- modalità di segnalazione delle violazioni;
- eventuali sanzioni previste dal regolamento;
- data di entrata in vigore.
È utile allegare una planimetria con la numerazione degli stalli quando la rotazione o le assegnazioni temporanee fanno riferimento a posti specifici.
Condomini, inquilini e deleghe
Il conduttore di un appartamento non diventa condomino per il solo fatto di utilizzare il parcheggio. Può essere tenuto a rispettare le regole di utilizzo applicabili agli occupanti dello stabile, ma la titolarità dei diritti sulla parte comune resta collegata alla proprietà.
Il fac simile equipara il locatario al condomino quando dispone di una delega scritta del proprietario. Questa formulazione deve essere interpretata con cautela: una delega può consentire al conduttore di rappresentare il proprietario in assemblea secondo le regole applicabili, ma non trasforma il conduttore nel titolare del diritto di comproprietà.
Sanzioni per chi viola il regolamento
L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente di prevedere per le infrazioni al regolamento una sanzione fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. Le somme riscosse sono destinate al fondo utilizzato dall’amministratore per le spese ordinarie.
È importante distinguere la previsione della sanzione dalla sua concreta applicazione. L’amministratore non può decidere autonomamente di irrogare la sanzione. L’articolo 70 stabilisce che l’irrogazione deve essere deliberata dall’assemblea con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo comma.
Nel modello è quindi possibile indicare gli importi previsti per la violazione e per la recidiva, entro i limiti di legge, ma la singola sanzione deve essere applicata seguendo la procedura prevista dalla normativa. È inoltre opportuno descrivere con sufficiente precisione quali comportamenti costituiscano infrazione.
Ripartizione delle spese
Le spese relative all’area comune non possono essere ripartite secondo un criterio liberamente modificabile con una semplice deliberazione a maggioranza in ogni situazione. Devono essere applicati i criteri previsti dall’articolo 1123 del Codice civile, dagli eventuali titoli e dalle convenzioni validamente stipulate.
La clausola del fac simile che prevede la ripartizione delle spese di manutenzione in base ai millesimi “salvo diversa delibera con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2” deve quindi essere adattata. Una normale maggioranza assembleare non può derogare genericamente ai criteri legali di ripartizione quando per la deroga è necessario il consenso dei condomini interessati.
Entrata in vigore e conservazione
Dopo l’approvazione, il regolamento deve essere conservato insieme al verbale dell’assemblea e, quando costituisce o modifica il regolamento condominiale, allegato alla documentazione prevista dall’articolo 1138. È opportuno consegnarne una copia ai condomini e renderne disponibili le regole agli altri soggetti autorizzati a utilizzare il parcheggio.
Se una deliberazione di approvazione è contraria alla legge o al regolamento e ricorre un’ipotesi di annullabilità, l’articolo 1137 riconosce ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti la possibilità di impugnarla entro trenta giorni. Per dissenzienti e astenuti il termine decorre dalla deliberazione, mentre per gli assenti decorre dalla comunicazione. Le ipotesi di nullità seguono invece una disciplina diversa e dipendono dal contenuto e dagli effetti della specifica clausola.