In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un PDF editabile della relazione tecnica per la dichiarazione catastale di un’unità collabente in categoria F/2. Il documento è destinato a essere adattato dal tecnico incaricato alle caratteristiche effettive del fabbricato e utilizzato nell’ambito della relativa pratica catastale.
Il fac simile non sostituisce la pratica DOCFA. La categoria F/2 può essere utilizzata soltanto quando ricorrono i presupposti catastali per qualificare il fabbricato come collabente.
Fac Simile Relazione Tecnica Unità Collabente Word
Il modello Word può essere modificato dal professionista inserendo i dati catastali, la descrizione del fabbricato, lo stato delle strutture, le condizioni di degrado e gli altri elementi rilevati durante il sopralluogo.
Fac Simile Relazione Unità Collabente PDF Editabile
Il PDF editabile può essere utilizzato come traccia per predisporre la relazione da allegare alla pratica. Prima della sottoscrizione occorre verificare che quanto dichiarato corrisponda allo stato effettivo dell’immobile e alla documentazione fotografica allegata.
Quando un Immobile Può Essere Classificato F/2
Il riferimento normativo principale è l’art. 3, comma 2, del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28. La disposizione prevede che possano essere iscritte in Catasto, ai soli fini dell’identificazione e senza attribuzione di rendita catastale, le costruzioni inidonee a utilizzazioni produttive di reddito a causa dell’accentuato livello di degrado. Nel sistema catastale questi immobili sono normalmente censiti nella categoria fittizia F/2, denominata “unità collabenti”.
L’iscrizione in F/2 rappresenta una possibilità e non un obbligo generalizzato. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016, richiamando la nota n. 29439 del 30 luglio 2013, ha inoltre chiarito che la categoria F/2 non è ammissibile quando il fabbricato può ancora essere censito in un’altra categoria catastale oppure quando non risulta individuabile o perimetrabile.
Non è quindi sufficiente che un edificio sia semplicemente inutilizzato, privo di agibilità, bisognoso di lavori o in cattivo stato di manutenzione. Il degrado deve essere tale da determinare una capacità reddituale ordinaria sostanzialmente venuta meno e il tecnico deve verificare che non sia possibile attribuire al bene un’altra categoria catastale coerente con il suo stato effettivo.
Fabbricato Senza Tetto e Muri Parzialmente Crollati
La mancanza della copertura non esclude automaticamente l’iscrizione in F/2. L’Agenzia delle Entrate ha espressamente chiarito che può essere classificato come collabente, quando non sia censibile in altra categoria, anche un fabbricato privo della copertura ma con strutture e muri che consentano ancora di individuarlo e perimetrarlo.
La nota n. 29439 del 2013 individua invece una situazione nella quale il fabbricato non presenta i requisiti sufficienti per l’iscrizione al Catasto Fabbricati: quella in cui risulti totalmente privo della copertura e della relativa struttura portante, o di tutti i solai, e contemporaneamente sia delimitato da muri che non raggiungono almeno un metro di altezza. In una situazione del genere viene meno la possibilità di identificare e perimetrare catastalmente una vera unità collabente.
Di conseguenza non è corretto affermare che per ottenere la categoria F/2 debba necessariamente essere presente una copertura, anche soltanto parziale. Ciò che deve essere verificato è se, nello stato concreto del fabbricato, il cespite sia ancora identificabile e perimetrabile e non possa essere correttamente censito in una diversa categoria.
Cosa Deve Contenere la Relazione Tecnica
La relazione deve essere predisposta e sottoscritta dal professionista incaricato sulla base dello stato effettivamente rilevato. È opportuno identificare innanzitutto l’immobile attraverso Comune, indirizzo, foglio, particella e, quando esistente, subalterno, indicando anche gli intestatari catastali e la precedente destinazione del fabbricato.
La parte centrale della relazione deve descrivere in maniera concreta le condizioni del manufatto. Devono essere esaminati, per quanto rilevanti, muri perimetrali, solai, copertura, strutture portanti, serramenti, pavimentazioni, impianti e qualsiasi altro elemento utile per dimostrare il livello di degrado e l’impossibilità di un’ordinaria utilizzazione produttiva di reddito.
Non è sufficiente utilizzare formule standard come “immobile inagibile” o “fabbricato in pessimo stato”. La relazione deve consentire all’Ufficio di comprendere perché, nello specifico caso, ricorrono le caratteristiche della categoria F/2 e perché il bene non può essere censito in una categoria ordinaria.
Fotografie e Dichiarazione dell’Intestatario
Alla relazione tecnica deve essere associata una documentazione fotografica idonea a rappresentare lo stato del fabbricato. Le fotografie dovrebbero mostrare in modo riconoscibile le condizioni delle strutture, gli eventuali crolli, l’assenza di copertura o solai e gli altri elementi descritti dal tecnico.
La prassi catastale relativa alle unità collabenti prevede inoltre una dichiarazione dell’intestatario sulla mancanza degli allacciamenti alle reti dei servizi pubblici, in particolare acqua, energia elettrica e gas. Questa dichiarazione è distinta dalla relazione del tecnico e deve provenire dal soggetto interessato. Quando occorre predisporla separatamente può essere utilizzato, adattandolo alla specifica pratica, un fac simile di autocertificazione generica.
La relazione del professionista e la dichiarazione dell’intestatario svolgono quindi funzioni differenti: il tecnico descrive e attesta le condizioni fisiche rilevate, mentre l’intestatario rende le dichiarazioni di propria competenza.
Relazione, DOCFA ed Elaborato Planimetrico
La relazione tecnica non costituisce autonomamente una domanda di attribuzione della categoria F/2. L’aggiornamento catastale viene predisposto dal professionista attraverso la procedura DOCFA e trasmesso telematicamente all’Agenzia delle Entrate insieme agli allegati richiesti.
Per le unità appartenenti alle categorie fittizie, compresa la F/2, non viene normalmente depositata la planimetria catastale dell’unità prevista per le categorie ordinarie. Il bene deve però essere correttamente individuato nell’elaborato planimetrico quando questo è richiesto dalla pratica, in modo da renderne riconoscibili posizione e perimetrazione.
Se un immobile già censito in una categoria ordinaria è divenuto collabente a causa del progressivo degrado o di altri eventi, il tecnico presenta la pertinente dichiarazione di variazione DOCFA. Non si tratta di una semplice “sospensione” della categoria precedente: la pratica deve rappresentare correttamente la nuova situazione catastale e le operazioni da effettuare dipendono dalla configurazione dell’immobile e dagli identificativi esistenti.
Quanto Costa la Pratica
Il costo complessivo non coincide con il solo tributo catastale. Occorre considerare il compenso del professionista per sopralluogo, verifiche catastali, eventuali rilievi, predisposizione della relazione, documentazione fotografica e compilazione e trasmissione del DOCFA.
Da gennaio 2025, a seguito delle modifiche introdotte dal D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, per gli atti di aggiornamento DOCFA il tributo previsto è pari a 70 euro per ogni unità immobiliare oggetto di autonomo censimento, salvo i casi di esenzione o le particolari fattispecie previste dalla normativa. Non è quindi più attuale il precedente importo di 50 euro.
Il compenso del tecnico non è invece stabilito in misura unica e dipende dalle caratteristiche del fabbricato e dalla complessità dell’incarico. Prima di procedere è opportuno richiedere un preventivo che distingua onorario professionale, tributi catastali ed eventuali ulteriori prestazioni necessarie.
Cosa Controllare Prima di Utilizzare il Fac Simile
Prima di predisporre la pratica il professionista deve verificare che il degrado sia effettivamente compatibile con la categoria F/2, che il fabbricato sia ancora individuabile e perimetrabile e che non possa essere censito in una diversa categoria. Deve inoltre controllare i dati catastali esistenti, la corrispondenza con lo stato dei luoghi e la documentazione necessaria per rappresentare correttamente il bene.
Il fac simile Word o PDF costituisce quindi una traccia per redigere la relazione, ma non può sostituire il sopralluogo e la valutazione tecnica. La classificazione F/2 non deriva dalla sola dichiarazione del proprietario né dall’utilizzo del modello: è necessario che le condizioni oggettive dell’immobile siano coerenti con i criteri catastali previsti per le unità collabenti.