In questa pagina mettiamo a disposizione un modello di rinuncia al diritto di prelazione sull’acquisto di un immobile in formato Word e PDF. Il documento è destinato al soggetto che, dopo avere ricevuto le informazioni sulla vendita e sulle relative condizioni, intende dichiarare espressamente di non esercitare la prelazione.
Il PDF disponibile è formulato per il conduttore di un immobile a uso abitativo: prima di utilizzarlo occorre verificare che nella situazione concreta esista effettivamente un diritto di prelazione. La semplice presenza di un contratto di affitto non attribuisce infatti sempre all’inquilino il diritto di acquistare con priorità.
Fac simile rinuncia diritto di prelazione Word
Il modello Word può essere scaricato e personalizzato inserendo i dati del conduttore e del proprietario, gli estremi del contratto di locazione, l’identificazione dell’immobile, il prezzo, le modalità di pagamento e le altre condizioni della vendita comunicate dal proprietario.
Rinuncia al diritto di prelazione PDF
Il PDF contiene una dichiarazione con cui il conduttore attesta di essere stato informato dell’intenzione di vendere, del prezzo e delle condizioni della compravendita e comunica di non volere esercitare la prelazione. Utilizzalo soltanto quando questa impostazione corrisponde alla tua situazione e le condizioni della vendita sono già state definite e comunicate.
Quando l’inquilino ha realmente diritto alla prelazione
Non esiste un diritto generale di prelazione a favore di ogni inquilino quando il proprietario decide di vendere l’immobile locato. Occorre distinguere la locazione abitativa da quella a uso diverso dall’abitazione e verificare i presupposti previsti dalla relativa disciplina.
Per le locazioni abitative, l’articolo 3, comma 1, lettera g), della Legge 431/1998 riconosce la prelazione in una situazione specifica: alla prima scadenza del contratto, quando il locatore nega il rinnovo perché intende vendere l’immobile a terzi e non possiede altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente destinato alla propria abitazione.
Di conseguenza, la vendita di un appartamento durante il normale svolgimento della locazione non attribuisce automaticamente al conduttore la prelazione legale. Prima di firmare il PDF disponibile in questa pagina, verifica quindi perché il diritto dovrebbe spettarti e quale norma lo prevede.
Se devi predisporre la comunicazione con cui il proprietario informa il conduttore della vendita, puoi utilizzare il modello di lettera di prelazione dell’inquilino, nel quale devono essere indicate le condizioni necessarie per consentire al destinatario di decidere se esercitare il diritto.
Prelazione negli immobili a uso commerciale
Per gli immobili locati a uso diverso dall’abitazione, gli articoli 38 e 39 della Legge 392/1978 disciplinano il diritto di prelazione e il successivo diritto di riscatto. Anche in questo ambito, però, la prelazione non spetta indistintamente a qualsiasi conduttore di un immobile non abitativo: occorre verificare la destinazione dei locali, l’attività effettivamente esercitata e le esclusioni previste dalla legge.
L’articolo 38 della Legge 392/1978 prevede, quando la disciplina è applicabile, che il locatore comunichi al conduttore la volontà di trasferire l’immobile a titolo oneroso, il prezzo espresso in denaro, le altre condizioni della compravendita e l’invito a esercitare o meno la prelazione.
Se il modello deve essere utilizzato per un locale commerciale, professionale, artigianale o destinato ad altra attività non abitativa, modifica nel Word il riferimento alla locazione a uso abitativo e verifica prima che gli articoli 38 e 39 siano effettivamente applicabili al rapporto.
Il termine di 60 giorni e la rinuncia espressa
Quando opera l’articolo 38 della Legge 392/1978, il conduttore dispone di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per esercitare la prelazione, offrendo condizioni uguali a quelle indicate dal proprietario. Il termine di 60 giorni riguarda quindi l’esercizio del diritto e non costituisce un termine generale valido per qualsiasi tipo di prelazione immobiliare.
Il titolare può decidere di non esercitare il diritto lasciando decorrere il termine oppure manifestare prima la propria decisione con una dichiarazione espressa. La lettera disponibile in questa pagina serve proprio a documentare quest’ultima scelta.
Quando si sceglie la rinuncia espressa, è opportuno collegarla chiaramente alla specifica operazione comunicata dal proprietario. Indica quindi immobile, prezzo, modalità di pagamento e altre condizioni rilevanti. In questo modo è possibile individuare con precisione la vendita alla quale si riferisce la dichiarazione.
Se successivamente cambiano in maniera significativa il prezzo, l’acquirente previsto o altre condizioni dell’operazione, non dare per scontato che una rinuncia formulata rispetto alla precedente proposta produca gli stessi effetti sulla nuova vendita. In una situazione del genere è opportuno verificare nuovamente gli obblighi di comunicazione e la posizione del prelazionario.
Come compilare la dichiarazione di rinuncia
Inserisci innanzitutto nome, cognome, luogo e data di nascita del soggetto titolare della prelazione. Quando utile puoi aggiungere codice fiscale e indirizzo. Riporta quindi i dati del proprietario al quale viene indirizzata la dichiarazione.
Identifica con precisione l’immobile, indicando almeno indirizzo completo e, quando necessario per evitare equivoci, piano, interno e dati catastali. Se la prelazione deriva da una locazione, inserisci la data del contratto e gli estremi della registrazione.
La dichiarazione dovrebbe richiamare la comunicazione ricevuta dal proprietario e riportare prezzo, modalità di pagamento e condizioni essenziali della compravendita. Non limitarti a dichiarare genericamente di non essere interessato ad acquistare un immobile se la finalità è documentare la rinuncia relativa a una specifica vendita.
Concludi dichiarando in modo inequivocabile che non intendi esercitare il diritto di prelazione rispetto all’operazione descritta. Inserisci luogo, data e firma. Non aggiungere riferimenti agli articoli 38 e 39 della Legge 392/1978 se il tuo diritto deriva da una normativa differente o esclusivamente da un accordo contrattuale.
Rinuncia anticipata prima di conoscere prezzo e condizioni
La rinuncia predisposta per una vendita concreta dovrebbe essere sottoscritta quando il titolare dispone delle informazioni necessarie per capire a quale operazione sta rinunciando. Nel caso della prelazione disciplinata dall’articolo 38, la comunicazione del proprietario deve indicare prezzo e altre condizioni della futura compravendita.
Una dichiarazione generica sottoscritta prima che esista una specifica vendita non deve quindi essere trattata come equivalente alla rinuncia resa dopo la corretta comunicazione delle condizioni. La validità di eventuali rinunce preventive previste nel contratto può dipendere dalla tipologia di prelazione e dalle circostanze dell’accordo e richiede una valutazione separata.
Prelazione volontaria, agraria e tra coeredi
Il modello non deve essere utilizzato automaticamente per qualsiasi diritto denominato “prelazione”. La prelazione può infatti derivare direttamente dalla legge oppure da un accordo tra privati e le regole cambiano in base alla sua origine.
Se il diritto nasce da un patto di prelazione volontaria, controlla il contratto che lo prevede. Forma della comunicazione, termine per rispondere, beni interessati ed effetti della rinuncia dipendono innanzitutto dall’accordo stipulato e non devono essere ricavati automaticamente dalla disciplina delle locazioni.
La prelazione agraria segue una normativa diversa e può riguardare, quando ne ricorrono i presupposti, affittuari e proprietari confinanti di fondi agricoli. Per la comunicazione relativa a questa fattispecie è disponibile il fac simile di avviso ai confinanti per la vendita di un terreno. Anche in questo caso è necessario verificare preventivamente chi sia effettivamente titolare del diritto.
Un’ulteriore fattispecie è la prelazione spettante ai coeredi ai sensi dell’articolo 732 del Codice civile in caso di alienazione a un estraneo della quota ereditaria. Il fac simile predisposto per il conduttore di un immobile non è adatto a questa situazione.
Come consegnare la rinuncia
La dichiarazione deve permettere di dimostrare quale rinuncia è stata comunicata e quando il proprietario l’ha ricevuta. Puoi utilizzare una modalità tracciabile, conservando sia il documento firmato sia la prova della consegna.
Per una comunicazione cartacea puoi utilizzare la raccomandata con avviso di ricevimento oppure consegnare il documento a mano facendoti rilasciare una copia datata e firmata per ricevuta. Se le parti dispongono di caselle PEC, è possibile utilizzare anche la posta elettronica certificata, conservando messaggio, allegato e ricevute.
La forma utilizzata per una rinuncia espressa non deve però essere confusa con quella prevista dalla legge per la comunicazione che attiva formalmente il diritto di prelazione. In particolare, l’articolo 38 della Legge 392/1978 disciplina espressamente la notificazione della comunicazione del proprietario e della dichiarazione con cui il conduttore esercita il diritto.
Conserva insieme alla rinuncia anche la precedente comunicazione di vendita. I due documenti consentono di ricostruire prezzo, condizioni e operazione rispetto ai quali il diritto non è stato esercitato. Se la compravendita presenta condizioni particolari, più aventi diritto o dubbi sull’effettiva esistenza della prelazione, è opportuno verificare il testo prima della sottoscrizione.