In questa pagina sono disponibili un fac simile di datio in solutum immobiliare in formato Word e un modello PDF. Il documento costituisce una traccia per l’accordo con cui il creditore accetta il trasferimento di un immobile in luogo della prestazione originariamente dovuta, normalmente il pagamento di una somma di denaro.
Visto che l’operazione comporta il trasferimento della proprietà di un immobile, la semplice compilazione e firma privata del file non è sufficiente per ottenere un titolo idoneo alla trascrizione nei registri immobiliari. Il modello deve essere adattato all’operazione concreta e utilizzato con l’assistenza del notaio.
Fac Simile Datio in Solutum Immobiliare Word
Il formato Word è utile come traccia modificabile per indicare il debito da estinguere, le parti, l’immobile trasferito e gli effetti liberatori concordati. Prima della sottoscrizione il testo deve essere verificato e integrato con tutte le clausole e dichiarazioni richieste per il trasferimento immobiliare.
Modello Datio in Solutum Immobiliare PDF Editabile
Il PDF disponibile è strutturato come schema di atto notarile di dazione in pagamento. Non deve essere considerato un atto notarile già pronto per il trasferimento semplicemente perché compilato nei campi mancanti. L’identificazione dell’immobile e le altre dichiarazioni devono essere completate e verificate in relazione al bene e alle parti effettivamente coinvolte.
Che cos’è la datio in solutum immobiliare
La datio in solutum, detta anche prestazione in luogo dell’adempimento o dazione in pagamento, è disciplinata dall’articolo 1197 del Codice civile. Il debitore non può liberarsi eseguendo una prestazione diversa da quella dovuta senza il consenso del creditore, anche quando la nuova prestazione abbia valore uguale o superiore.
Il consenso del creditore è quindi indispensabile, ma non è corretto considerare il debito estinto per il solo fatto che il creditore abbia accettato la proposta. L’articolo 1197 stabilisce che l’obbligazione si estingue quando la diversa prestazione viene eseguita. Nell’operazione immobiliare l’atto deve perciò disciplinare con precisione il trasferimento del diritto e chiarire se questo determina l’estinzione totale o soltanto parziale del debito.
Non esiste inoltre una regola generale secondo cui il valore dell’immobile debba coincidere matematicamente con il credito. Le parti devono stabilire quale valore attribuiscono al trasferimento e quali effetti esso produce sul debito. Se l’immobile soddisfa soltanto una parte del credito, deve risultare l’importo che rimane dovuto; se è previsto un conguaglio, anche questo deve essere regolato nell’atto.
Quando utilizzare questo modello
Il fac simile è destinato al caso in cui il debitore e il creditore abbiano deciso di utilizzare il trasferimento della proprietà di un immobile come prestazione solutoria. Non deve essere confuso con la concessione di un immobile in garanzia.
Se il debitore vuole mantenere la proprietà del bene e utilizzarlo soltanto per garantire il pagamento del credito, lo strumento da valutare è diverso. In questo caso può essere utile consultare il fac simile di ipoteca volontaria, tenendo presente che anche l’ipoteca richiede specifiche formalità per la propria costituzione.
Il modello deve inoltre essere adattato quando l’immobile appartiene a più proprietari, quando viene trasferita soltanto una quota, quando il proprietario è un soggetto diverso dal debitore oppure quando la datio in solutum fa parte di una transazione più ampia tra le parti.
Quali dati devono essere indicati
Una datio in solutum immobiliare non può limitarsi a indicare genericamente che un immobile viene ceduto al creditore. Prima della stipula devono essere raccolti almeno i dati necessari a identificare il rapporto obbligatorio e il bene trasferito.
- Parti: dati completi del debitore e del creditore e, per società o enti, dati del soggetto che interviene in rappresentanza.
- Debito originario: titolo dal quale deriva il credito, importo e ogni altro elemento necessario a identificare l’obbligazione che si vuole estinguere.
- Effetto della dazione: indicazione espressa se il trasferimento estingue interamente il credito oppure soltanto una parte.
- Immobile: ubicazione, natura del bene e identificazione catastale completa, oltre agli ulteriori elementi richiesti per il trasferimento.
- Titolo di provenienza: estremi dell’atto attraverso il quale il debitore ha acquistato la proprietà del bene.
- Situazione ipotecaria: eventuali ipoteche, pignoramenti, trascrizioni o altri gravami che devono essere verificati prima dell’operazione.
- Possesso e consegna: momento dal quale l’immobile viene consegnato al creditore ed eventuali condizioni relative alla sua occupazione.
- Spese e imposte: accordo sulla ripartizione delle spese tra le parti, fermo restando quanto previsto inderogabilmente dalla normativa applicabile.
Il PDF scaricabile contiene una descrizione molto sintetica del bene e non deve essere utilizzato come riferimento per ritenere sufficiente il solo numero di foglio catastale. Nell’atto concreto l’immobile deve essere individuato senza ambiguità attraverso tutti i dati richiesti e devono essere effettuate le verifiche catastali, ipotecarie e documentali pertinenti.
Forma dell’atto e intervento del notaio
Il trasferimento della proprietà immobiliare richiede la forma scritta. L’articolo 1350 del Codice civile prevede, a pena di nullità, l’atto pubblico o la scrittura privata per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
Occorre però distinguere la forma necessaria per la validità del contratto dalla forma richiesta per la sua trascrizione. L’articolo 2643 del Codice civile assoggetta a trascrizione i contratti che trasferiscono la proprietà degli immobili, mentre l’articolo 2657 del Codice civile stabilisce che la trascrizione può essere eseguita in forza di sentenza, atto pubblico oppure scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Di conseguenza, una normale scrittura privata firmata autonomamente dalle parti non costituisce, da sola, un titolo utilizzabile per la trascrizione. Nella pratica ordinaria di un trasferimento immobiliare è quindi opportuno rivolgersi al notaio prima della firma del fac simile, così da predisporre un atto idoneo e verificare la documentazione necessaria.
Controlli sull’immobile prima della stipula
Prima del trasferimento devono essere verificati la titolarità del bene e i dati catastali e ipotecari. L’ispezione dei registri immobiliari permette, tra l’altro, di individuare ipoteche, pignoramenti e altre formalità che possono incidere sull’operazione.
La presenza di un gravame non deve essere ignorata né risolta con una generica dichiarazione contenuta nel fac simile. Deve essere valutata nel caso concreto e, quando necessario, coordinata con cancellazioni, consensi dei creditori o altre operazioni da eseguire prima o contestualmente alla stipula.
Per gli immobili urbani l’atto deve inoltre rispettare gli obblighi relativi all’identificazione catastale e alla conformità previsti per gli atti di trasferimento. Il notaio verifica anche la documentazione e le ulteriori dichiarazioni richieste in relazione alla tipologia dell’immobile e alla sua situazione giuridica.
Garanzie per vizi ed evizione
Quando la prestazione sostitutiva consiste nel trasferimento della proprietà o di un altro diritto, l’articolo 1197 prevede espressamente che il debitore sia tenuto alla garanzia per l’evizione e per i vizi secondo le norme della vendita. Se sorgono i presupposti previsti dalla norma, il creditore può anche preferire la prestazione originaria e il risarcimento del danno.
Per questo non è sufficiente che il creditore valuti soltanto il valore economico dichiarato dell’immobile. Devono essere esaminati anche titolarità, stato giuridico del bene, gravami e condizioni che possono incidere sull’effettivo acquisto del diritto trasferito.
Estinzione totale o parziale del debito
Uno degli aspetti che devono risultare con maggiore chiarezza dall’atto è l’effetto sul credito originario. Una formula con cui il creditore dichiara di non avere più nulla a pretendere deve essere utilizzata solo quando il trasferimento è effettivamente destinato a estinguere l’intero debito individuato nell’atto.
Se la dazione copre soltanto una parte dell’esposizione, occorre invece indicare il credito residuo ed evitare una liberatoria incompatibile con quanto concordato. Quando un debito viene normalmente estinto mediante pagamento in denaro e serve soltanto documentarne il saldo, è diverso il documento da utilizzare e può essere consultato il fac simile di quietanza liberatoria.
Registrazione, trascrizione e costi
Il fac simile non deve essere inviato autonomamente tramite PEC, raccomandata o altra comunicazione al creditore per ottenere il trasferimento della proprietà. Le parti devono raggiungere l’accordo e procedere alla stipula dell’atto nella forma idonea. Gli adempimenti di registrazione, trascrizione e voltura collegati all’atto notarile vengono normalmente curati dal notaio.
Non è possibile indicare un costo o un’aliquota fiscale unica valida per ogni datio in solutum immobiliare. Il trattamento dipende, tra gli altri elementi, dalla natura e destinazione dell’immobile, dalle caratteristiche delle parti, dall’eventuale applicazione dell’IVA e dalle agevolazioni che possono spettare. Prima di concordare il valore attribuito all’immobile è quindi opportuno verificare anche le conseguenze fiscali dell’operazione. Particolare cautela è necessaria quando il debitore si trova in una situazione di crisi, insolvenza o presenza di più creditori. Il trasferimento di un immobile a favore di un singolo creditore può assumere rilievo anche rispetto ai diritti degli altri creditori e alle regole sulle azioni revocatorie o sulle procedure concorsuali. In queste circostanze il fac simile non dovrebbe essere utilizzato senza una valutazione professionale dell’intera situazione patrimoniale.