In questa pagina sono disponibili modelli di disdetta del contratto di locazione in Word e PDF editabile, distinti per locatore e conduttore. Sono fac simile da adattare al contratto e alla situazione concreta e non moduli ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.
Prima di utilizzare il modello è importante distinguere la disdetta alla scadenza dal recesso anticipato. Inoltre, i termini cambiano tra locazioni abitative e locazioni a uso diverso dall’abitazione. Il locatore, in particolare, non può interrompere liberamente un contratto abitativo alla prima scadenza.
| Chi invia la comunicazione | Quando utilizzare il modello |
|---|---|
| Conduttore | Per comunicare il recesso anticipato quando consentito dalla legge o dal contratto, oppure la volontà di non proseguire il rapporto alla scadenza. |
| Locatore | Per comunicare il diniego di rinnovo o la disdetta alla scadenza, rispettando motivazioni e termini previsti per il tipo di locazione. |
Modelli Disdetta Contratto di Locazione Word
Disdetta da parte del locatore: il modello deve essere adattato indicando la scadenza del contratto e, quando la legge lo richiede, il motivo che consente di negare il rinnovo.
Disdetta o recesso da parte del conduttore: il modello può essere adattato alla cessazione alla scadenza oppure al recesso anticipato previsto dalla legge o dal contratto.
Modelli Disdetta Contratto di Locazione PDF Editabile
Di seguito sono disponibili in formato PDF editabile i modelli destinati rispettivamente al locatore e al conduttore.
Disdetta, recesso anticipato e risoluzione consensuale
Prima di compilare la lettera è utile distinguere tre situazioni. La disdetta serve normalmente a impedire il rinnovo del contratto alla scadenza. Il recesso anticipato consente invece a una parte, quando la legge o il contratto lo permettono, di fare cessare il rapporto prima della scadenza prevista.
Se locatore e conduttore sono entrambi d’accordo nel terminare anticipatamente il rapporto, non è necessario fare affidamento sul recesso unilaterale: può essere utilizzato un accordo di risoluzione consensuale del contratto di locazione.
Recesso del conduttore nelle locazioni abitative
Per le locazioni abitative disciplinate dalla Legge 431/1998, il conduttore può recedere in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi, comunicando al locatore la propria decisione con un preavviso di sei mesi. La disciplina è contenuta nell’articolo 3 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Il contratto può inoltre riconoscere al conduttore una facoltà di recesso più favorevole, per esempio consentendogli di lasciare l’immobile anche senza gravi motivi. Prima di utilizzare il fac simile è quindi necessario controllare la clausola relativa a durata, recesso e preavviso contenuta nel proprio contratto di locazione.
Quando il recesso viene esercitato per gravi motivi, è opportuno indicarli nella comunicazione in modo sufficientemente preciso. Non basta invece qualificare genericamente come “grave motivo” una semplice scelta personale priva dei presupposti richiesti dalla normativa.
Quando il locatore può disdire una locazione abitativa
Per un contratto abitativo a canone libero 4+4, alla prima scadenza dei quattro anni il locatore non può negare liberamente il rinnovo. Può farlo soltanto in uno dei casi previsti dall’articolo 3 della Legge 431/1998 e deve comunicare al conduttore la propria intenzione con un preavviso di almeno sei mesi, specificando il motivo sul quale si fonda la disdetta.
Tra le ipotesi previste dalla legge rientrano, a determinate condizioni, la destinazione dell’immobile a uso proprio o di familiari, alcuni interventi sull’edificio, la mancata occupazione continuativa dell’alloggio da parte del conduttore e la vendita dell’immobile quando ricorrono i requisiti stabiliti dalla norma.
Regole analoghe sul diniego di rinnovo alla prima scadenza interessano i contratti abitativi a canone concordato. Alla scadenza finale del periodo di rinnovo, invece, le parti possono rinunciare al rinnovo nel rispetto del preavviso previsto dalla legge.
Il fac simile destinato al locatore non deve quindi essere utilizzato per tentare di interrompere anticipatamente una locazione abitativa in corso semplicemente perché il proprietario desidera riavere l’immobile.
Disdetta e recesso nelle locazioni commerciali
Le locazioni commerciali e, più precisamente, le locazioni di immobili destinati a uso diverso dall’abitazione non sono disciplinate dalla Legge 431/1998 per quanto riguarda durata e rinnovo. Le regole principali si trovano nella Legge 27 luglio 1978, n. 392.
Per le attività commerciali, industriali, artigianali e professionali indicate dalla legge, la durata ordinaria non può essere inferiore a sei anni; per le attività alberghiere e teatrali è normalmente di almeno nove anni.
Il conduttore può recedere anticipatamente per gravi motivi con un preavviso di almeno sei mesi. Il contratto può inoltre attribuirgli una facoltà di recesso indipendente dai gravi motivi, alle condizioni stabilite dalle parti.
Per impedire il rinnovo alla scadenza delle comuni locazioni a uso diverso dall’abitazione, la disdetta deve essere comunicata con almeno 12 mesi di preavviso. Il termine sale a 18 mesi per le locazioni alberghiere e teatrali. Non è quindi corretto applicare alle normali locazioni commerciali il termine di sei mesi previsto per altre fattispecie.
Alla prima scadenza, inoltre, il locatore può negare il rinnovo di una locazione non abitativa soltanto nei casi previsti dall’articolo 29 della Legge 392/1978.
Come compilare la lettera di disdetta
Il contenuto dipende dalla ragione per cui termina il rapporto, ma nella comunicazione è opportuno indicare:
- nome, cognome e recapito di chi invia la lettera;
- dati del destinatario;
- indirizzo dell’immobile locato;
- data di stipula ed eventuali estremi di registrazione del contratto;
- indicazione chiara della volontà di recedere o di non rinnovare il contratto;
- norma o clausola contrattuale utilizzata, quando rilevante;
- gravi motivi o altra motivazione richiesta dalla legge, quando necessari;
- data prevista per la cessazione del rapporto;
- data prevista per il rilascio dell’immobile e la restituzione delle chiavi;
- luogo, data e firma.
È importante utilizzare una data di cessazione compatibile con il periodo di preavviso. La comunicazione di recesso è un atto destinato all’altra parte: per prudenza il termine deve essere calcolato considerando la data in cui la comunicazione viene ricevuta dal destinatario, non soltanto quella in cui viene preparata.
Come inviare la disdetta
Per le ipotesi nelle quali la normativa richiede la comunicazione mediante lettera raccomandata, la soluzione più lineare è la raccomandata, conservando copia della lettera e ricevuta di spedizione.
La PEC può offrire una prova della trasmissione e della consegna quando viene utilizzata tra indirizzi idonei, ma è opportuno verificare anche le modalità espressamente previste dal contratto e dalla disciplina applicabile. Una semplice email ordinaria è meno adatta quando è necessario dimostrare con certezza data e ricezione della comunicazione.
Cosa fare dopo la cessazione anticipata
La lettera inviata alla controparte e la comunicazione fiscale all’Agenzia delle Entrate sono adempimenti diversi. Se un contratto registrato termina prima della scadenza originariamente comunicata all’Agenzia, la risoluzione anticipata deve essere comunicata entro 30 giorni.
L’adempimento può essere effettuato tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate oppure mediante il modello RLI. Su DocumentiUtili.com è disponibile anche il modello RLI.
In regime ordinario, per la risoluzione anticipata è prevista un’imposta di registro in misura fissa di 67 euro; l’imposta non è dovuta quando al contratto si applica la cedolare secca, fermo restando l’obbligo di comunicare la risoluzione. Modalità e termini aggiornati sono indicati nella pagina dell’Agenzia delle Entrate dedicata alla risoluzione dei contratti di locazione.
Al termine del rapporto è infine opportuno documentare la riconsegna dell’immobile, delle chiavi e, quando necessario, lo stato dei locali e le letture dei contatori. La restituzione del deposito cauzionale deve essere gestita separatamente tenendo conto delle eventuali somme ancora dovute e dei danni effettivamente contestabili.