Fac Simile Accordo tra Confinanti Word e PDF

In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile accordo tra confinanti Word e PDF editabile da scaricare e compilare.

Si tratta di un modello che può essere utilizzato come esempio per scrivere un accordo tra confinanti.

Accordo tra i Confinanti

L’articolo 873 del Codice civile disciplina le distanze legali che devono essere rispettate tra costruzioni non connesse o adiacenti, stabilendo una distanza minima di tre metri, a meno che i regolamenti comunali non impongano limiti diversi.

La giurisprudenza ha a lungo dibattuto sulla possibilità di derogare a questa norma tramite accordi tra le parti che desiderino stabilire distanze diverse da quelle previste. Una soluzione chiara è stata raggiunta solo con la sentenza della Cassazione n. 3304/2023. La norma generale richiede una distanza minima di tre metri tra costruzioni situate su fondi confinanti di proprietà diverse, a meno che le costruzioni non siano unite o aderenti. Però, i regolamenti locali o comunali possono imporre distanze maggiori.

Per le pareti finestrate e le facciate di edifici antistanti, è prevista una distanza minima di dieci metri in tutte le zone omogenee del territorio comunale, con l’eccezione dei centri storici. In questi ultimi, per interventi di risanamento e ristrutturazione, le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle esistenti tra i volumi edificati preesistenti. In caso di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planivolumetriche, le distanze possono essere anche inferiori. Se le distanze previste dalla legge non vengono rispettate, le conseguenze variano a seconda della norma violata. Se la violazione riguarda l’articolo del Codice civile, il vicino può chiedere la riduzione in pristino, cioè la rimozione dell’opera o della pianta che viola le distanze, oltre al risarcimento del danno. Nel caso in cui la violazione riguardi altre normative, come il D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968 o altre disposizioni, la richiesta del vicino può essere limitata al solo risarcimento del danno.

La Corte di Cassazione ha stabilito che le distanze previste dal Codice civile possono essere derogate mediante un accordo tra le parti, che stabilisca il diritto di mantenere una costruzione a una distanza inferiore a quella legale tramite la costituzione di una servitù. Però, le norme stabilite dai regolamenti locali, comunali e dalle normative speciali, che prevedono una distanza superiore ai tre metri, sono inderogabili e non possono essere modificate attraverso alcun accordo privato.

In altre parole, la normativa urbanistica comunale può stabilire distanze legali che rientrano in due categorie distinte
-Derogabili: Le distanze minime dai confini possono essere derogate attraverso un accordo esplicito tra le parti, purché tale accordo sia formalizzato e trascritto.
-Inderogabili: Le distanze tra costruzioni non possono essere modificate tramite accordi privati di natura civilistica.
L’inderogabilità di queste disposizioni è giustificata dalla prevalenza dell’interesse pubblico sull’interesse privato, con l’obiettivo di garantire un ordinato assetto del territorio secondo quanto previsto dagli strumenti urbanistici e dai regolamenti edilizi.
Inoltre, va considerata anche la legislazione regionale in materia, che può introdurre ulteriori specifiche a carattere locale, non modificabili a livello nazionale..

Nel caso in cui due vicini raggiungano un accordo sulle distanze da rispettare per la costruzione di un’opera, è essenziale che tale accordo venga formalizzato per iscritto mediante un contratto che costituisca una servitù. In questo contratto dovrà essere chiaramente indicata la volontà delle parti di derogare alle norme di legge attraverso l’accordo raggiunto. Questa esigenza emerge chiaramente dal caso esaminato dalla Corte di Cassazione, in cui un vicino aveva concesso verbalmente l’autorizzazione a costruire a una distanza inferiore ai tre metri, senza formalizzare l’accordo per iscritto. La Corte ha ribadito che non è possibile derogare alle distanze legali tra costruzioni quando queste sono stabilite dai piani regolatori e dai regolamenti edilizi comunali, poiché tali disposizioni sono poste a tutela dell’interesse pubblico e dell’assetto urbanistico prefissato. Pertanto, anche nel caso in cui sia stata rilasciata una concessione edilizia, questa non può derogare ai principi generali stabiliti dalla normativa urbanistica.

Scrivere un accordo tra confinanti richiede attenzione. L’accordo dovrebbe iniziare con l’identificazione completa delle parti coinvolte, specificando i loro dati anagrafici, le proprietà di cui sono titolari e l’ubicazione di queste.
Il documento deve quindi illustrare il contesto, riportando le premesse che hanno portato alla necessità dell’accordo. Questo include informazioni come la presentazione di un progetto edilizio al Comune, la necessità di un accordo per l’edificazione al confine e il consenso espresso dalle parti a procedere in tal senso.
Successivamente, l’accordo stesso deve essere formalizzato. Si conferma, quindi, che il proprietario confinante concede al richiedente il permesso di costruire in aderenza al confine della proprietà. È importante che l’atto stabilisca chiaramente le condizioni di validità dell’accordo, specificando che eventuali modifiche al piano regolatore generale (P.R.G.) potrebbero comportare la revisione dell’accordo.
L’accordo deve anche prevedere che, in caso di vendita degli immobili coinvolti, l’accordo venga trascritto negli atti pubblici di trasferimento della proprietà. Le spese derivanti dall’accordo, inclusi i costi di registrazione, dovrebbero essere a carico del richiedente, con una dichiarazione del valore dell’impegno.
Infine, il documento deve chiarire che, per quanto non espressamente previsto, si farà riferimento alle leggi e alle normative vigenti. Il tutto deve concludersi con la firma delle parti coinvolte, che conferma la lettura, approvazione e sottoscrizione dell’accordo.