In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF compilabile per formalizzare il consenso tra proprietari confinanti all’edificazione in aderenza e a confine nell’ambito di una pratica edilizia. Il documento non è destinato a regolare genericamente siepi, passaggi, manutenzioni, muri divisori o controversie sulla posizione del confine.
Accordo tra Confinanti per Edificazione a Confine Word
Il fac simile Word è la versione da scegliere quando occorre adattare il documento alle norme tecniche del Comune, descrivere con precisione l’opera, correggere i riferimenti alla pratica edilizia oppure inserire condizioni concordate dai proprietari. Prima della firma devono essere eliminati o sostituiti tutti i richiami al P.R.G. e alle N.T.A. che non corrispondono alla disciplina effettivamente applicabile.
Accordo tra Confinanti PDF Compilabile
Il PDF contiene campi compilabili per i dati delle parti, degli immobili, della pratica edilizia e per le firme. Le clausole e i riferimenti normativi presenti nel testo non sono modificabili. Il modello deve quindi essere utilizzato soltanto se la struttura dell’accordo, il richiamo all’articolo 45 delle N.T.A. e le altre indicazioni fisse coincidono con quelle richieste dal Comune interessato. Negli altri casi è necessario utilizzare la versione Word.
Quando può essere utilizzato l’accordo
Il documento può essere impiegato quando lo strumento urbanistico locale consente l’edificazione in aderenza o sul confine subordinandola all’assenso del proprietario vicino, oppure quando il Comune richiede una dichiarazione da allegare alla pratica edilizia. L’accordo esprime il consenso del confinante, ma non sostituisce il permesso di costruire, la SCIA, gli elaborati progettuali o le ulteriori autorizzazioni eventualmente necessarie.
Se le parti devono disciplinare un rapporto diverso da un intervento edilizio a confine, è preferibile utilizzare un fac simile di accordo tra le parti adattato alla questione concreta. La scelta del documento è importante perché un assenso relativo a un progetto edilizio non regola automaticamente proprietà del muro, passaggio, vedute, scarichi, manutenzione o ripartizione delle spese.
Quali distanze possono essere oggetto di accordo
L’articolo 873 del Codice civile stabilisce che le costruzioni su fondi confinanti, se non sono unite o aderenti, devono essere mantenute a una distanza non inferiore a tre metri. I regolamenti locali possono prescrivere distanze maggiori e disciplinare la possibilità di costruire sul confine o in aderenza.
Devono inoltre essere rispettate le disposizioni statali, regionali e comunali applicabili al caso concreto. L’articolo 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 prevede, nei casi da esso regolati, distanze minime tra fabbricati, compresa la distanza di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di nuovi edifici antistanti nelle zone diverse dalla zona A. Un accordo privato non può rendere legittima un’opera contraria a norme urbanistiche o edilizie inderogabili. Le parti possono regolare i propri rapporti e, nei limiti consentiti, derogare alle regole civilistiche poste nel loro esclusivo interesse. Se invece lo strumento urbanistico ammette espressamente l’edificazione a confine in presenza del consenso del vicino, l’accordo opera nel rispetto di quella previsione e non come deroga privata alla disciplina comunale.
Come compilare il fac simile
- Identificazione delle parti: indicare nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza e codice fiscale. Devono partecipare tutti i proprietari e gli eventuali contitolari i cui diritti risultano interessati dall’accordo.
- Identificazione degli immobili: riportare Comune, indirizzo, foglio, particella, subalterno e gli altri dati catastali effettivi dei fondi confinanti. I dati devono essere confrontati con le visure e con i titoli di proprietà.
- Pratica edilizia: specificare il tipo di procedimento, il numero di protocollo, la data di presentazione, il numero della pratica e una descrizione sintetica dell’intervento. Il riferimento al registro dei permessi di costruire deve essere mantenuto soltanto se pertinente.
- Norme locali: sostituire il richiamo all’articolo 45 delle N.T.A. e al progetto preliminare del P.R.G. con gli estremi dello strumento urbanistico realmente vigente. Un numero di articolo non verificato non deve essere lasciato nel documento.
- Oggetto del consenso: descrivere se l’assenso riguarda una costruzione sul confine, in aderenza o a distanza ridotta, indicando il tratto interessato, le dimensioni dell’opera e gli elaborati progettuali allegati.
- Condizioni: precisare che l’efficacia dell’accordo è subordinata all’ottenimento del titolo edilizio e delle altre autorizzazioni necessarie. È opportuno chiarire che il consenso non si estende a opere o varianti diverse da quelle rappresentate negli allegati.
- Spese e durata: stabilire chi sostiene le spese tecniche, notarili, fiscali e di eventuale trascrizione. La clausola relativa al valore dell’accordo ai fini della registrazione deve essere completata soltanto dopo avere verificato il corretto trattamento dell’atto.
- Data e firme: indicare luogo e data e far sottoscrivere il documento a tutte le parti. Ogni allegato progettuale o planimetrico dovrebbe essere richiamato nel testo e firmato.
Scrittura privata, servitù e trascrizione
Una scrittura privata semplice può essere utilizzata come dichiarazione di assenso tra gli attuali proprietari o come allegato alla pratica edilizia, quando il Comune accetta tale forma. Se però l’accordo attribuisce il diritto permanente di costruire o mantenere un fabbricato a distanza inferiore e impone un peso stabile sul fondo vicino, può configurarsi una servitù prediale.
Gli accordi che costituiscono o modificano una servitù devono risultare per iscritto ai sensi dell’articolo 1350 del Codice civile. Per rendere il diritto opponibile anche ai successivi acquirenti è normalmente necessaria la trascrizione nei registri immobiliari prevista dall’articolo 2643. L’articolo 2657 richiede, come titolo per la trascrizione, una sentenza, un atto pubblico oppure una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate o accertate giudizialmente.
Il semplice fac simile firmato senza autenticazione non è quindi, da solo, un titolo utilizzabile per la trascrizione. Anche la previsione secondo cui l’accordo dovrà essere menzionato in un futuro atto di vendita non equivale alla sua trascrizione attuale. Quando le parti vogliono vincolare anche i futuri proprietari, è necessario fare predisporre o verificare l’atto da un notaio. Per una trattazione generale delle differenze di forma è disponibile anche la guida sulla scrittura privata.
Registrazione fiscale e trascrizione immobiliare sono adempimenti diversi. La prima riguarda il trattamento tributario dell’atto, mentre la seconda serve a pubblicizzare il diritto nei registri immobiliari. Costi, imposte e formalità dipendono dalla natura dell’accordo e non possono essere determinati attraverso la sola clausola generica presente nel modello.
Firma, allegati e presentazione al Comune
Le parti dovrebbero firmare almeno due copie identiche dell’accordo e conservarne una ciascuna. È opportuno allegare una planimetria che evidenzi il confine e la posizione dell’opera, gli elaborati progettuali richiamati nel testo, i dati catastali e, se richieste dal Comune, le copie dei documenti di identità.
Quando l’accordo deve essere inserito in una pratica edilizia, la copia sottoscritta viene normalmente trasmessa dal proprietario o dal tecnico incaricato attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia, utilizzando il canale e il formato previsti dal Comune. Se l’amministrazione mette a disposizione una propria dichiarazione di assenso, deve essere utilizzato il modulo ufficiale richiesto invece del fac simile libero.