In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF editabile per conferire a un’agenzia immobiliare un incarico di mediazione finalizzato alla vendita di un immobile. Il documento disciplina, tra l’altro, prezzo richiesto, provvigione, durata, eventuale esclusiva, proposte di acquisto e obblighi dell’agenzia.
Si tratta di fac simile e non di moduli ufficiali. Il modello disponibile è specifico per la mediazione immobiliare nella vendita e non va confuso con la mediazione civile e commerciale finalizzata alla composizione delle controversie e con un mandato con rappresentanza.
Modello Incarico di Mediazione Immobiliare Word
La versione Word può essere modificata per adattare durata, provvigione, esclusiva, prezzo richiesto, servizi dell’agenzia e altre condizioni alle esigenze delle parti.
Fac Simile Incarico di Mediazione Immobiliare PDF Editabile
Il PDF editabile è predisposto come incarico di mediazione per la vendita di un immobile. Prima della firma devono essere completate le parti lasciate in bianco e verificate con attenzione le clausole relative a esclusiva, penali, durata e compenso.
Come funziona la mediazione immobiliare
La figura del mediatore è disciplinata dall’articolo 1754 del Codice civile. È mediatore chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
Nel caso della vendita immobiliare, l’agente mette quindi in contatto il proprietario con potenziali acquirenti e svolge l’attività necessaria a favorire la conclusione dell’affare. Il mediatore non diventa per questo rappresentante del venditore e non può automaticamente compiere atti in suo nome.
Questa mediazione non deve essere confusa con il procedimento disciplinato dal D.Lgs. 28/2010 per la composizione delle controversie civili e commerciali. Il fac simile scaricabile non serve a risolvere una lite davanti a un organismo di mediazione, ma a disciplinare il rapporto tra proprietario e intermediario immobiliare.
Quando spetta la provvigione
Secondo l’articolo 1755 del Codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Il momento in cui l’affare può considerarsi concluso deve essere valutato in base all’accordo raggiunto e alle caratteristiche dell’operazione: nella pratica immobiliare può assumere particolare importanza l’accettazione di una proposta di acquisto idonea a vincolare le parti.
Il modello disponibile prevede una provvigione percentuale sul prezzo di vendita, oltre IVA, da indicare nello spazio apposito. Prima della firma è opportuno precisare:
- percentuale o importo della provvigione;
- momento in cui diventa esigibile;
- eventuali spese ulteriori;
- eventuali somme dovute in caso di violazione dell’esclusiva o di rifiuto di una proposta conforme all’incarico.
In mancanza di un accordo sulla misura della provvigione, l’articolo 1755 rinvia alle tariffe professionali o agli usi e, in mancanza anche di questi, alla determinazione del giudice secondo equità.
Il rimborso delle spese è regolato separatamente dall’articolo 1756 del Codice civile: salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso nei confronti della persona per incarico della quale le spese sono state sostenute anche se l’affare non viene concluso. È quindi utile indicare espressamente nel contratto quali costi siano compresi nella provvigione e quali possano essere richiesti separatamente.
Come compilare l’incarico di mediazione
Il modello deve essere completato in modo coerente con l’immobile e con le condizioni concordate con l’agenzia. Tra gli elementi principali rientrano:
- proprietario: generalità, codice fiscale, residenza e qualità in cui viene conferito l’incarico;
- agenzia: denominazione, sede e dati identificativi dell’impresa di mediazione;
- immobile: indirizzo, caratteristiche e informazioni necessarie a identificarlo;
- titolarità e gravami: indicazioni su provenienza, ipoteche, trascrizioni, vincoli e situazione condominiale;
- prezzo richiesto: somma alla quale il proprietario intende proporre l’immobile sul mercato;
- durata: data di decorrenza e scadenza dell’incarico;
- provvigione: percentuale o importo e momento del pagamento;
- esclusiva: indicazione chiara se l’incarico viene conferito con o senza esclusiva;
- servizi: attività che l’agenzia si impegna concretamente a svolgere;
- condizioni particolari: ulteriori accordi che non trovano già spazio nelle clausole standard.
Le dichiarazioni relative alla regolarità edilizia, catastale, fiscale e alla libertà dell’immobile da gravami non dovrebbero essere sottoscritte automaticamente. Il proprietario deve verificare che quanto dichiarato corrisponda alla situazione reale e indicare eventuali difformità, ipoteche o altri vincoli negli spazi previsti.
Incarico con esclusiva o senza esclusiva
Nel modello è possibile scegliere tra incarico senza esclusiva e incarico in esclusiva. L’esclusiva non deriva automaticamente dalla legge: è una condizione contrattuale che deve risultare chiaramente dall’accordo.
Con un incarico senza esclusiva, secondo lo schema disponibile, il proprietario mantiene la possibilità di cercare direttamente un acquirente o di rivolgersi ad altri intermediari. Con l’esclusiva, invece, assume specifici obblighi per il periodo indicato e può essere prevista una penale in caso di loro violazione.
Prima di scegliere l’esclusiva è opportuno controllare durata, possibilità di recesso, eventuale rinnovo, penale e attività che l’agenzia si obbliga a effettuare in cambio dell’esclusiva.
Penali e vendita dopo la scadenza
Il modello contiene diverse clausole economiche che devono essere completate con particolare attenzione. Prevede, tra l’altro, una possibile penale per la violazione dell’esclusiva e un’indennità nel caso in cui il proprietario non accetti, salvo giusta causa, una proposta conforme alle condizioni dell’incarico.
Si tratta di condizioni contrattuali e non di somme automaticamente previste dalla legge. Prima della sottoscrizione è quindi necessario controllare importo, presupposti e proporzionalità delle penali.
Il fac simile prevede inoltre il pagamento della provvigione se, entro diciotto mesi dalla scadenza, l’immobile viene venduto a soggetti segnalati dall’agenzia. Anche il termine di diciotto mesi appartiene allo schema contrattuale e non rappresenta una durata imposta in via generale dal Codice civile. Resta comunque rilevante verificare se la successiva conclusione dell’affare sia causalmente collegata all’attività svolta dal mediatore.
Quando si intende interrompere un incarico già sottoscritto è necessario verificare le condizioni di durata, esclusiva, recesso e preavviso contenute nel proprio contratto. Su DocumentiUtili.com è disponibile anche un modello di comunicazione per la cessazione dell’incarico all’agenzia immobiliare.
Obblighi informativi dell’agente immobiliare
L’articolo 1759 del Codice civile impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla sua conclusione.
Il fac simile richiama espressamente questo obbligo e prevede inoltre che l’agenzia visioni l’immobile, promuova la vendita, accompagni i potenziali acquirenti nelle visite, informi il proprietario dell’attività svolta e non proponga un prezzo diverso da quello concordato senza autorizzazione.
È utile specificare nel contratto anche eventuali servizi ulteriori, per esempio fotografie, pubblicazione degli annunci, verifica della documentazione disponibile o assistenza fino al preliminare o al rogito, evitando formulazioni generiche che non permettano di capire quali prestazioni siano effettivamente comprese.
Proposta di acquisto e somme consegnate all’agenzia
Il modello autorizza l’agenzia a raccogliere proposte di acquisto e a ricevere fiduciariamente somme o titoli intestati al venditore. Questa parte deve essere letta con particolare attenzione perché l’accettazione di una proposta completa può produrre effetti giuridici rilevanti e, a seconda del suo contenuto, determinare la conclusione di un accordo vincolante.
Prima di accettare una proposta è quindi opportuno controllare prezzo, termini di pagamento, eventuale condizione sospensiva per il mutuo, caparra, termine per il rogito e ogni altra condizione. Per una vendita che dipende dall’ottenimento del finanziamento può essere utile confrontare le clausole con un fac simile di proposta di acquisto immobiliare vincolata al mutuo.
Diritto di recesso del consumatore
Se il proprietario è un consumatore e l’incarico viene concluso a distanza oppure fuori dai locali commerciali dell’agenzia, può trovare applicazione il diritto di recesso previsto dal Codice del consumo. In linea generale il termine è di 14 giorni dalla conclusione del contratto di servizi.
L’articolo 52 del D.Lgs. 206/2005 prevede un termine di 30 giorni per i contratti conclusi nel contesto di visite non richieste del professionista presso l’abitazione del consumatore o durante determinate escursioni organizzate a fini promozionali o di vendita. La disciplina contiene inoltre regole specifiche per l’avvio del servizio durante il periodo di recesso. Il testo vigente può essere consultato su Normattiva.
Clausola arbitrale e firma
Nella parte finale del PDF è presente anche una clausola arbitrale facoltativa, con riferimenti alla Camera Arbitrale e alla preventiva conciliazione. Questa sezione non deve quindi essere sottoscritta in modo automatico. Se le parti intendono prevedere arbitrato o un procedimento preventivo di mediazione, devono individuare con precisione l’organismo competente e valutare gli effetti della clausola, anche tenendo conto dell’eventuale applicazione della normativa a tutela del consumatore.
Completato il documento, è opportuno predisporre una copia sottoscritta per il proprietario e una per l’agenzia, conservando insieme all’incarico anche eventuali allegati, integrazioni, successive modifiche del prezzo e comunicazioni riguardanti proroga, recesso o cessazione del rapporto.