Fac Simile Atto di Affrancazione da Enfiteusi Word e PDF

In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile atto di affrancazione da enfiteusi Word e PDF editabile da scaricare e compilare.

Si tratta di un modello che può essere utilizzato come esempio di atto di affrancazione da enfiteusi.

Atto di Affrancazione da Enfiteusi

L’enfiteusi si verifica quando il proprietario di un bene immobile, desiderando astenersi dalla gestione diretta dello stesso, ne cede l’uso ad altri, imponendo l’obbligo di corrispondere un canone e di migliorare il fondo. Questa costituzione, che può essere stabilita in perpetuo o per un lungo periodo, noto anche come locazione perpetua, si avvicina a una virtuale alienazione del bene.

L’enfiteusi è un istituto di origine medievale ormai in disuso, nonostante sia ancora disciplinato dal legislatore nel Titolo IV del Libro Terzo del Codice Civile del 1942. Storicamente, l’enfiteusi era ampiamente utilizzata per destinare a colture estese terreni boschivi, paludosi o incolti, oltre che per migliorare i fondi urbani. Per perseguire tali finalità, era necessario, e ancora oggi lo è, rispettare un limite minimo di vent’anni di durata, come previsto dall’art. 958. Si tratta di un diritto reale di godimento su proprietà altrui, acquisibile mediante contratto scritto o usucapione, e richiede la trascrizione nei registri immobiliari. L’enfiteusi può essere ceduta a terzi secondo quanto stabilito dall’art. 965.

L’enfiteuta gode del potere di utilizzare il fondo, con diritti simili a quelli del proprietario riguardo ai frutti, alle accessioni, al tesoro e all’uso del sottosuolo, come previsto dall’art. 959. Può disporre del proprio diritto e ha la facoltà di affrancarlo in qualsiasi momento pagando al proprietario una somma stabilita, senza che il concedente possa opporsi. Tra gli obblighi dell’enfiteuta vi è quello di migliorare il fondo, incrementando il suo valore o la sua produttività, e di pagare periodicamente il canone, che può consistere in denaro o in prodotti naturali, senza possibilità di riduzione o esenzione in caso di sterilità del fondo o perdita di frutti. In caso di confiteuti, l’obbligo di pagamento del canone grava solidalmente su di loro fino alla cessazione della comunione e del diritto di regresso. La divisione del fondo determina un obbligo proporzionale al valore della porzione di ogni enfiteuta.

La disciplina relativa al calcolo e all’aggiornamento dei canoni, dopo l’abrogazione dell’art. 962, è regolata da leggi speciali come la L. n. 607/1966 e la L. n. 1138/1970. La Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimi i criteri di calcolo prescritti, stabilendo che i canoni devono essere periodicamente aggiornati con coefficienti di maggiorazione che riflettano adeguatamente la realtà economica, lasciando al legislatore la determinazione di tali coefficienti. In assenza di interventi successivi, una circolare del Ministro dell’Interno ha suggerito di utilizzare il criterio dell’indennità di esproprio ordinaria per il calcolo del capitale di affranco, basato sul valore agricolo medio delle colture nell’area interessata, stabilito annualmente da commissioni provinciali. Successivamente, la circolare n. 29104/2011 dell’Agenzia del Territorio ha confermato l’utilizzo di tale criterio per rapportare i canoni e il capitale di affrancamento alla realtà economica effettiva, abbandonando il superato criterio del reddito dominicale rivalutato.

Il concedente può richiedere la liberazione del fondo enfiteutico in caso di deterioramento, mancato adempimento degli obblighi di miglioramento o morosità nel pagamento dei canoni per un periodo pari a due annualità, obbligando l’enfiteuta a rimborsare i miglioramenti effettuati al termine del diritto, secondo quanto previsto dall’art. 975. Inoltre, può esercitare il diritto di proprietà sul fondo un anno prima del completamento del ventennio, in presenza di irregolarità nel possesso (art. 969).

L’enfiteusi può estinguersi per scadenza del termine, prescrizione in caso di non uso per vent’anni, rinuncia, consolidazione, affrancazione, devoluzione o perimento totale del fondo. Nel caso di devoluzione, se l’enfiteuta paga i canoni arretrati prima della sentenza, il proprietario non può più esercitare il diritto di devoluzione, mentre il bene può essere affrancato anche durante una causa di devoluzione. Il perimento totale del fondo comporta l’estinzione dell’enfiteusi, mentre un perimento parziale ma significativo può portare a una riduzione del canone o alla restituzione del fondo, salvo il diritto al rimborso dei miglioramenti. Infine, il comma 4 dell’art. 963 prevede che, se il fondo è assicurato contro il rischio di perimento, l’indennità derivante dall’assicurazione venga ripartita tra il concedente e l’enfiteuta in proporzione ai rispettivi diritti, qualora l’assicurazione sia stata stipulata anche nell’interesse del concedente.

L’affrancazione, come previsto dall’articolo 971 del Codice Civile, può avvenire sia in via giudiziale che transattiva. Questo approccio è supportato dalla dottrina, che considera l’obbligazione legata al vincolo del livellario come propter rem, opponibile all’acquirente. L’enfiteuta o il livellario ha la possibilità di riscattare il fondo pagando al concedente una somma calcolata sulla base della capitalizzazione del canone annuo, variabile a seconda del tipo di fondo, sia esso agricolo, edificabile o altro, oppure può scegliere di mantenere il vincolo e riprendere il pagamento del canone.
Per quanto riguarda l’affrancazione extragiudiziale, si tratta di un contratto di natura reale che si perfeziona al momento del pagamento del prezzo. L’atto deve essere redatto per iscritto e reso pubblico mediante trascrizione, pena la nullità. Nel caso in cui si opti per la via giudiziale, è necessario trascrivere la domanda iniziale e annotare a margine la sentenza. Bisogna sottolineare che l’affrancazione non determina l’estinzione del dominio utile del concedente, ma comporta il passaggio dell’oggetto all’affrancante, che lo acquisisce a titolo derivativo. Inoltre, l’articolo 2815, comma 1, stabilisce che con l’affrancazione le ipoteche gravanti sul diritto del concedente si risolvono sul corrispettivo di affranco, mentre quelle gravanti sul diritto dell’enfiteuta o del livellario si estendono alla piena proprietà.