In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF di atto di affrancazione da enfiteusi. L’affrancazione consente all’enfiteuta di acquistare la piena proprietà del fondo mediante il pagamento del capitale di affranco dovuto al concedente, facendo cessare il rapporto enfiteutico.
Il documento disponibile è impostato come atto notarile consensuale,presuppone quindi che concedente ed enfiteuta siano identificati, che l’esistenza dell’enfiteusi non sia contestata e che le parti abbiano concordato il capitale di affranco. Non è un modulo ufficiale e non può essere utilizzato come semplice scrittura privata firmata autonomamente quando occorre ottenere la trascrizione nei registri immobiliari. Se il concedente non collabora, è irreperibile oppure contesta il diritto o l’importo, occorre valutare la procedura giudiziale prevista dalla disciplina dell’affrancazione.
Fac Simile Atto di Affrancazione da Enfiteusi Word
Il formato Word può essere modificato con i dati delle parti, gli estremi del titolo enfiteutico, i dati catastali del fondo e l’importo del capitale di affranco. Il testo è strutturato come schema di atto da sottoporre al notaio e deve essere adattato al titolo effettivamente esistente.
Modello Atto di Affrancazione da Enfiteusi PDF
Il PDF contiene uno schema sintetico di atto notarile nel quale l’enfiteuta dichiara di volere affrancare il fondo, indica il capitale di affranco e il concedente ne riconosce il pagamento. Prima dell’utilizzo devono essere verificati sia il criterio con cui è stata determinata la somma sia la documentazione che dimostra l’esistenza e la titolarità del rapporto enfiteutico.
Cosa significa affrancare un fondo enfiteutico
L’enfiteusi è un diritto reale di godimento disciplinato dagli articoli 957 e seguenti del Codice Civile. L’enfiteuta dispone sul fondo di poteri particolarmente ampi, ma deve migliorarlo e corrispondere al concedente il canone previsto dal rapporto.
L’enfiteusi può essere perpetua oppure temporanea. In quest’ultimo caso l’art. 958 c.c. stabilisce che non possa essere costituita per meno di venti anni. Questo limite relativo alla durata non deve però essere confuso con il diritto di affrancazione.
I primi commi dell’art. 971 c.c., che in passato subordinavano l’affrancazione al decorso di venti anni e consentivano ulteriori limitazioni temporali, sono stati abrogati dall’art. 10 della Legge 18 dicembre 1970, n. 1138. Non è quindi corretto applicare oggi, come regola generale, un’attesa obbligatoria di venti anni prima di poter esercitare il diritto di affrancazione, ferme restando eventuali discipline speciali applicabili a particolari categorie di beni.
Qual è l’effetto dell’affrancazione
L’affrancazione determina la cessazione della separazione tra il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente. L’enfiteuta diventa titolare della piena proprietà e viene meno l’obbligo di corrispondere il canone enfiteutico.
Non è quindi corretto descrivere l’affrancazione come un’operazione che lascia in vita un “dominio utile del concedente”. Nel rapporto enfiteutico è tradizionalmente l’enfiteuta a essere associato al cosiddetto dominio utile, mentre al concedente appartiene il dominio diretto. Con l’affrancazione le due posizioni vengono riunite nella piena proprietà dell’affrancante.
Come si calcola il capitale di affranco
La determinazione del capitale rappresenta uno degli aspetti più delicati della pratica. Le Leggi n. 607/1966 e n. 1138/1970 contengono la disciplina speciale dell’affrancazione e utilizzano, nei rispettivi ambiti applicativi, il criterio della capitalizzazione del canone, con un capitale pari a quindici volte il canone determinato secondo la disciplina applicabile.
Questo non significa però che sia sempre sufficiente prendere il canone storico indicato in un vecchio atto e moltiplicarlo per quindici. La Corte costituzionale, con le sentenze n. 406/1988 e n. 143/1997, è intervenuta sui criteri di determinazione del canone e del capitale di affranco, affermando la necessità che il valore di riferimento mantenga una ragionevole corrispondenza con la realtà economica.
Occorre inoltre distinguere tra enfiteusi rustiche, urbane o edificatorie e considerare la data di costituzione del rapporto. Non esiste quindi una formula pratica unica che possa essere applicata senza prima ricostruire la natura dell’enfiteusi.
La circolare interna dell’Agenzia del Territorio prot. 29104 dell’11 maggio 2011, spesso richiamata in materia, è stata emanata nell’ambito della gestione dei fondi di proprietà del Fondo Edifici di Culto e contiene indicazioni estimative differenziate per fondi agricoli e aree urbane. Non deve essere presentata come una norma che imponga automaticamente lo stesso criterio di calcolo per qualsiasi affrancazione privata.
Prima di inserire l’importo nel fac simile è quindi opportuno fare verificare il capitale sulla base del titolo, della natura del fondo, della data di costituzione dell’enfiteusi e delle norme effettivamente applicabili.
Attenzione alla formula presente nel fac simile
Nel modello scaricabile è presente la formula secondo cui la somma deriva dalla “capitalizzazione del canone annuo come stabilito dalla Legge 22 luglio 1966, n. 607”. Questa indicazione è troppo generica per essere utilizzata senza verifiche.
La Legge 607/1966 è stata infatti interessata da rilevanti pronunce della Corte costituzionale e non disciplina nello stesso modo qualsiasi rapporto enfiteutico. Il notaio o il professionista incaricato deve quindi controllare il criterio concreto di determinazione del capitale prima che la cifra venga inserita nell’atto.
Affrancazione consensuale davanti al notaio
Quando concedente ed enfiteuta concordano sull’esistenza del diritto, sull’identificazione del fondo e sul capitale da corrispondere, l’affrancazione può essere formalizzata consensualmente. Il fac simile disponibile è predisposto proprio per questa situazione.
Il modello prevede la comparizione di entrambe le parti davanti al notaio, il pagamento del capitale, il rilascio della quietanza da parte del concedente e il riconoscimento dell’avvenuta affrancazione.
Trattandosi di un’operazione che incide su diritti reali immobiliari, occorre un titolo idoneo alla trascrizione. Nella pratica l’atto viene quindi formalizzato dal notaio, che provvede agli adempimenti fiscali e alla pubblicità immobiliare.
La trascrizione non deve essere confusa con un requisito che rende di per sé nullo ogni accordo non trascritto: svolge la funzione di pubblicità immobiliare e rende l’operazione correttamente risultante nei registri immobiliari. Per poter eseguire la formalità è comunque necessario disporre di uno dei titoli ammessi dalla legge, come l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata.
Cosa fare se il concedente non accetta l’affrancazione
Il diritto dell’enfiteuta all’affrancazione ha natura potestativa e non dipende dalla disponibilità del concedente a vendere volontariamente il proprio diritto. Anche la giurisprudenza recente ha ribadito la particolare tutela riconosciuta all’affrancazione, che può prevalere sulla domanda del concedente diretta a ottenere la devoluzione o la risoluzione per inadempimento.
Quando non è possibile raggiungere un accordo, per esempio perché il concedente contesta il capitale, non riconosce il rapporto oppure non è reperibile, il fac simile notarile non risolve il problema. È necessario ricorrere alla procedura giudiziale disciplinata dalla Legge n. 607/1966 e dalle successive modifiche.
La normativa originaria faceva riferimento al Pretore, ufficio giudiziario successivamente soppresso. Le domande vengono oggi proposte davanti all’autorità giudiziaria competente secondo l’attuale ordinamento. Nel procedimento devono essere documentati, tra l’altro, il rapporto enfiteutico, l’immobile, il canone e gli elementi necessari alla determinazione del capitale.
Una volta determinato il capitale e adempiuti gli obblighi stabiliti dal giudice, il provvedimento giudiziale costituisce il titolo attraverso il quale si realizza l’affrancazione e si aggiornano i registri immobiliari.
Devoluzione e canoni arretrati
Il concedente può chiedere la devoluzione del fondo nei casi previsti dall’art. 972 c.c., in particolare quando l’enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all’obbligo di migliorarlo oppure è in mora nel pagamento di due annualità di canone.
Non è invece corretto attribuire all’art. 969 c.c. un diritto del concedente a “riprendere la proprietà” un anno prima del compimento del ventennio. L’articolo disciplina la ricognizione: consente al concedente di chiedere al possessore del fondo il riconoscimento del proprio diritto un anno prima del compimento del ventennio, principalmente per evitare incertezze sul rapporto.
La domanda di devoluzione non esclude automaticamente l’affrancazione. Il sistema vigente tutela in modo particolarmente forte il diritto potestativo dell’enfiteuta ad affrancare il fondo.
Enfiteusi, livello e canone demaniale non sono sempre equivalenti
Nelle visure e nei vecchi titoli possono comparire espressioni come “livellario”, “livello”, “canone”, “dominio diretto” o “enfiteuta”. Prima di utilizzare il modello è indispensabile ricostruire la natura giuridica del rapporto.
Un antico livello può essere assimilabile a un’enfiteusi, ma non ogni onere indicato come livello o canone segue necessariamente la stessa procedura. Particolare cautela è necessaria quando il concedente è un Comune, il Fondo Edifici di Culto, un ente ecclesiastico oppure quando il fondo è interessato da usi civici o da precedenti provvedimenti di legittimazione o quotizzazione.
In queste situazioni possono esistere procedure amministrative, competenze regionali o regole specifiche che rendono insufficiente il semplice atto predisposto in questa pagina.
Documenti da verificare prima dell’atto
Per predisporre correttamente l’affrancazione occorre innanzitutto ricostruire il titolo. Possono essere necessari l’atto originario di costituzione dell’enfiteusi, eventuali atti successivi di trasferimento, successioni, precedenti ricognizioni, ricevute dei canoni e documentazione catastale e ipotecaria.
Devono essere verificati con precisione foglio, particella, eventuale subalterno, superficie e intestazioni. È inoltre opportuno effettuare le verifiche nei registri immobiliari per individuare il titolare attuale del diritto del concedente e dell’enfiteuta e controllare la presenza di ipoteche o altri gravami.
Il fac simile presuppone l’esistenza di un “atto di costituzione di enfiteusi”. Nei rapporti molto antichi tale documento può non essere disponibile oppure il diritto può risultare da una successione di titoli differente. In questi casi quella parte del modello deve essere riscritta sulla base della documentazione realmente esistente.
Cosa succede alle ipoteche
L’affrancazione può avere conseguenze anche sulle garanzie iscritte. L’art. 2815 c.c. stabilisce che le ipoteche gravanti sul diritto del concedente si trasferiscono sul prezzo dovuto per l’affrancazione, mentre quelle gravanti sul diritto dell’enfiteuta si estendono alla piena proprietà acquistata con l’affrancazione.
Per questa ragione la presenza di ipoteche deve essere verificata prima di procedere al pagamento del capitale e alla stipula dell’atto, evitando di considerare l’affrancazione come una semplice operazione tra concedente ed enfiteuta priva di effetti sui creditori iscritti.
Spese, imposte e trascrizione
Il modello permette di indicare quale parte sosterrà le spese dell’atto, ma la clausola regola soltanto i rapporti economici tra i contraenti. Le imposte e gli adempimenti dovuti dipendono dalle caratteristiche del fondo, dalla natura dei soggetti, dal titolo e dalla specifica operazione.
Non è quindi opportuno indicare nella pagina un’imposta fissa o una percentuale valida per ogni affrancazione. Prima della stipula il notaio può determinare il trattamento fiscale, le formalità necessarie e il costo della trascrizione sulla base del caso concreto.