In questa pagina è disponibile un modello Word di scrittura privata con cui il soggetto che utilizza o possiede un immobile può riconoscere in modo espresso il diritto di proprietà altrui. Una dichiarazione inequivoca di questo tipo può assumere rilievo ai fini dell’interruzione del termine necessario per l’usucapione.
La firma della scrittura non garantisce in modo assoluto che un’usucapione non possa verificarsi in futuro, occorre valutare la situazione concreta, la natura del rapporto con il bene e l’eventuale possesso già maturato. Se il soggetto che utilizza l’immobile non riconosce la proprietà altrui o esiste già una controversia, una semplice lettera del proprietario non produce lo stesso effetto.
Fac Simile Scrittura Privata per Evitare l’Usucapione Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati delle parti, l’identificazione dell’immobile e una dichiarazione chiara con cui chi esercita il potere di fatto sul bene riconosce il diritto del proprietario.
Quando una scrittura privata può essere utile
L’usucapione consente di acquistare la proprietà o altri diritti reali attraverso un possesso che presenti i requisiti stabiliti dalla legge e si protragga per il periodo richiesto. Per i beni immobili l’articolo 1158 del Codice civile prevede, nella forma ordinaria, un possesso continuato per venti anni.
La situazione tipica nella quale può essere utile una scrittura di riconoscimento si verifica quando una persona utilizza da tempo un immobile o un terreno appartenente ad altri e il proprietario vuole documentare che tale soggetto non esercita il potere sul bene contestando la proprietà altrui. La scrittura deve però provenire dal soggetto che utilizza o possiede il bene. Una dichiarazione predisposta e sottoscritta soltanto dal proprietario non equivale al riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore.
Il riconoscimento della proprietà interrompe l’usucapione
L’articolo 1165 del Codice civile rende applicabili all’usucapione, nei limiti della compatibilità, le disposizioni generali sulla prescrizione. Tra queste rientra l’articolo 2944, secondo il quale la prescrizione è interrotta dal riconoscimento del diritto da parte del soggetto contro il quale il diritto può essere fatto valere.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione considera quindi idoneo a interrompere il termine dell’usucapione il comportamento con cui il possessore attribuisce in modo inequivoco il diritto reale al suo titolare.
Non basta invece la semplice consapevolezza che nei registri o nei documenti il bene appartenga a un’altra persona. Chi possiede un immobile può infatti sapere che il proprietario formale è un altro soggetto e, nello stesso tempo, continuare a comportarsi come proprietario. Per questo la dichiarazione deve esprimere chiaramente che il diritto viene riconosciuto al titolare e non limitarsi a prendere atto dell’intestazione formale.
Una semplice diffida del proprietario non basta
Un punto particolarmente importante è la differenza tra il riconoscimento firmato dal possessore e una comunicazione inviata unilateralmente dal proprietario.
Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, una normale diffida o messa in mora con cui il proprietario dichiara di non tollerare ulteriormente l’occupazione non interrompe da sola il termine dell’usucapione. Il possesso, infatti, può continuare anche contro la volontà espressamente manifestata dal titolare.
Quando il soggetto che utilizza l’immobile non intende firmare alcun riconoscimento e continua a comportarsi come titolare del bene, il proprietario deve quindi valutare strumenti diversi, compresa, quando ne ricorrono i presupposti, un’azione giudiziale diretta a ottenere la restituzione o la cessazione del possesso.
Cosa deve risultare dalla scrittura
Per rendere la dichiarazione il più possibile chiara è opportuno indicare:
- nome, cognome, codice fiscale e residenza del proprietario;
- dati del soggetto che utilizza o possiede l’immobile;
- indirizzo e dati catastali del bene;
- eventuale porzione di terreno o fabbricato interessata;
- titolo o circostanze in base alle quali è iniziato l’utilizzo del bene;
- riconoscimento espresso del diritto di proprietà del titolare;
- precisazione che l’utilizzo non viene esercitato a titolo di proprietario, quando ciò corrisponde alla situazione reale;
- eventuali condizioni alle quali l’uso del bene continua;
- data e firma del dichiarante.
Non è indispensabile utilizzare formule particolarmente complesse. Ciò che conta è che dalla dichiarazione emerga senza ambiguità la volontà di attribuire al proprietario il diritto reale sul bene.
Attenzione alla formula di rinuncia all’usucapione
Nel predisporre la scrittura è preferibile non affidarsi soltanto a una formula generica come “rinuncio all’usucapione”. Ai fini dell’interruzione assume particolare rilevanza il riconoscimento inequivoco del diritto altrui.
La situazione diventa inoltre più delicata se il periodo necessario all’usucapione potrebbe essere già trascorso. L’acquisto per usucapione si verifica quando maturano i presupposti previsti dalla legge e una successiva dichiarazione deve essere valutata considerando la situazione giuridica che si è già determinata.
Se esiste il dubbio che il termine ventennale sia già maturato, oppure se una delle parti ha già rivendicato formalmente la proprietà, il fac simile non dovrebbe essere utilizzato come soluzione automatica senza una verifica professionale.
Cosa succede dopo il riconoscimento
Il riconoscimento idoneo interrompe il periodo precedentemente maturato ai fini dell’usucapione. Non significa però necessariamente che il problema sia eliminato per sempre.
Se successivamente il soggetto torna a esercitare sul bene un possesso autonomo e incompatibile con il diritto del proprietario, può iniziare un nuovo periodo rilevante ai fini dell’usucapione. Per questo, quando l’utilizzo deve proseguire nel tempo, è opportuno disciplinarne chiaramente il titolo.
Se l’immobile viene concesso gratuitamente, può essere appropriato formalizzare il rapporto mediante un contratto di comodato d’uso gratuito. Se invece viene corrisposto un canone, occorre valutare un contratto di locazione adeguato alla situazione.
Detenzione, possesso e interversione
Chi utilizza un bene in forza di un contratto di locazione o di comodato è normalmente detentore e riconosce il diritto di un altro soggetto sul bene. Il semplice trascorrere del tempo, quindi, non trasforma automaticamente il locatario o il comodatario in proprietario per usucapione.
L’articolo 1164 del Codice civile disciplina l’interversione del possesso. Perché la detenzione possa trasformarsi in un possesso utile all’usucapione non è sufficiente una semplice modifica dell’intenzione interna del detentore: deve intervenire una causa proveniente da un terzo oppure un’opposizione del detentore contro il possessore, manifestata in modo tale da rendere conoscibile il mutamento della relazione con il bene.
Documentare correttamente fin dall’inizio il titolo in base al quale una persona utilizza l’immobile è quindi spesso più efficace che intervenire soltanto dopo molti anni.
Atti di tolleranza
L’articolo 1144 del Codice civile stabilisce che gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire come fondamento per l’acquisto del possesso. Ciò può assumere particolare importanza nei rapporti familiari o di stretta amicizia, nei quali l’utilizzo di un terreno, di una casa o di una porzione di immobile può derivare da una semplice concessione del proprietario.
Tuttavia, affidarsi esclusivamente all’idea che l’utilizzo sia “tollerato” può creare difficoltà probatorie dopo molti anni. Una scrittura che chiarisca la natura dell’utilizzo e il riconoscimento del diritto del proprietario permette di documentare con maggiore precisione il rapporto esistente tra le parti.
Termini principali dell’usucapione immobiliare
Per gli immobili l’usucapione ordinaria prevista dall’articolo 1158 richiede venti anni di possesso continuato.
L’articolo 1159 disciplina invece l’usucapione abbreviata dell’immobile acquistato in buona fede da chi non ne è proprietario, sulla base di un titolo idoneo a trasferire la proprietà debitamente trascritto: in questo caso il termine è di dieci anni dalla trascrizione.
Per alcuni fondi rustici ricadenti nella disciplina della piccola proprietà rurale l’articolo 1159-bis prevede termini diversi, pari a quindici anni nella forma ordinaria e, quando ricorrono i requisiti previsti dalla disposizione, cinque anni dalla trascrizione del titolo.
Le regole sui beni mobili sono differenti e non devono essere applicate automaticamente agli immobili. Il modello disponibile in questa pagina è predisposto principalmente per situazioni riguardanti beni immobili o terreni.
Come conservare e utilizzare la scrittura
È opportuno che il documento venga datato e firmato dal soggetto che effettua il riconoscimento e che ciascuna parte ne conservi una copia. Per situazioni delicate può essere utile adottare modalità che rendano più agevole dimostrare la data e la provenienza della dichiarazione.
La scrittura privata non deve essere confusa con un atto di trasferimento immobiliare e non modifica da sola l’intestazione dei Registri Immobiliari. La sua funzione, nel contesto descritto, è soprattutto quella di documentare il riconoscimento del diritto del proprietario e le condizioni alle quali il bene viene utilizzato.