In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un PDF editabile per presentare al condominio una richiesta di autorizzazione relativa a lavori da eseguire in un’unità immobiliare privata. Il modello contiene sia la comunicazione dei lavori sia la richiesta di consenso collegata a una specifica previsione del regolamento condominiale contrattuale.
L’autorizzazione del condominio non è richiesta in via generale per ogni ristrutturazione interna. Per le opere disciplinate dall’articolo 1122 del Codice civile è prevista la preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. Una vera richiesta di autorizzazione va utilizzata quando il consenso è necessario in base al regolamento, alla natura dell’intervento o al coinvolgimento di beni e diritti comuni.
Fac Simile Richiesta di Autorizzazione Condominiale Word
Il modello Word è indicato quando occorre modificare la descrizione delle opere, precisare la clausola del regolamento che richiede il consenso, indicare le parti comuni eventualmente interessate o aggiungere allegati tecnici. Il testo deve essere adattato al caso concreto prima della firma.
Richiesta di Autorizzazione Condominiale PDF Editabile
Il PDF editabile consente di inserire i dati del proprietario e dell’appartamento, descrivere i lavori e formulare la richiesta di autorizzazione. Il modello presuppone l’esistenza di una ragione specifica per chiedere il consenso del condominio e non deve essere utilizzato come se ogni lavoro privato fosse soggetto a preventiva approvazione assembleare.
Quando serve l’autorizzazione del condominio
L’articolo 1122 del Codice civile stabilisce che il condomino non può eseguire nella propria unità immobiliare opere che rechino danno alle parti comuni o provochino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. La stessa disposizione prevede che delle opere sia data preventiva notizia all’amministratore, il quale ne riferisce all’assemblea.
Questa comunicazione non equivale, di per sé, a una domanda di autorizzazione e la legge non attribuisce all’assemblea un generale potere di approvare preventivamente qualsiasi intervento eseguito all’interno di un appartamento. Per una normale ristrutturazione privata, quando è necessario soltanto adempiere all’obbligo informativo, è quindi più appropriato utilizzare il fac simile di comunicazione lavori privati in condominio.
Una richiesta di autorizzazione può invece essere appropriata quando una clausola contrattuale del regolamento impone un preventivo consenso per uno specifico intervento oppure quando l’opera coinvolge parti comuni o diritti degli altri condomini in modo tale da rendere necessaria una decisione o un assenso ulteriore. Può essere il caso, da valutare concretamente, di interventi sulla facciata o su altri elementi comuni, occupazioni particolari di spazi condominiali, modifiche che eccedano il normale uso della cosa comune o opere per le quali l’ufficio competente richieda uno specifico titolo di disponibilità o consenso.
Non ogni intervento che tocca materialmente una parte comune richiede però automaticamente una delibera. L’articolo 1102 del Codice civile consente al singolo partecipante di servirsi della cosa comune e di apportare, a proprie spese, modificazioni necessarie al migliore godimento, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Per questo motivo, quando l’intervento interessa facciate, muri maestri, coperture, impianti comuni o altre parti dell’edificio, è opportuno fare verificare preventivamente il progetto da un tecnico e valutare la disciplina applicabile al caso concreto.
Autorizzazione e comunicazione non sono la stessa cosa
| Situazione | Documento da utilizzare |
|---|---|
| Lavori privati per i quali occorre informare preventivamente l’amministratore | Comunicazione lavori ai sensi dell’articolo 1122 c.c. |
| Il regolamento contrattuale richiede espressamente un consenso per quello specifico intervento | Richiesta di autorizzazione, come il fac simile disponibile in questa pagina |
| L’intervento incide su parti comuni o richiede una decisione del condominio | La richiesta può essere presentata all’amministratore, ma può rendersi necessaria una deliberazione assembleare o un diverso consenso, a seconda dell’opera |
| Si vuole soltanto avvertire i vicini di rumori e disagi del cantiere | È sufficiente un avviso informativo, distinto dalla comunicazione prevista dall’articolo 1122 |
Come compilare il fac simile
Nel modello devono essere indicati i dati del proprietario, il codice fiscale, l’indirizzo del condominio e gli elementi che consentono di identificare con precisione l’unità immobiliare, come piano e interno. La descrizione dei lavori deve essere concreta e sufficientemente dettagliata da consentire all’amministratore e, quando necessario, all’assemblea di comprendere quali elementi dell’edificio saranno interessati.
Il fac simile contiene anche uno spazio relativo alla pratica presentata al Comune. Questo campo deve essere compilato soltanto quando per l’intervento è effettivamente prevista una pratica edilizia e ne sono già disponibili gli estremi. Non tutti i lavori privati richiedono una CILA, una SCIA o un altro titolo edilizio, quindi il riferimento non deve essere completato con dati inesistenti e può essere adattato nella versione Word quando non pertinente.
Particolare attenzione deve essere riservata al campo relativo al regolamento condominiale contrattuale. Se la richiesta di consenso deriva da una clausola specifica, è utile indicarne il numero o riportarne sinteticamente il contenuto. Prima di fare affidamento sulla clausola è opportuno verificare il testo del regolamento di condominio effettivamente applicabile allo stabile. Le limitazioni ai diritti sulle proprietà esclusive devono avere natura contrattuale ed essere formulate in modo sufficientemente chiaro e specifico.
Nella parte dedicata alla richiesta occorre precisare esattamente ciò per cui viene domandato il consenso. Una formula generica come “autorizzazione ai lavori” può essere poco utile quando, per esempio, il consenso riguarda soltanto l’installazione di un ponteggio su un’area comune, una modifica visibile della facciata, il passaggio attraverso una parte condominiale o un’altra specifica attività.
Quali documenti allegare
Gli allegati dipendono dall’intervento e non esiste un elenco obbligatorio valido per tutti i lavori. Quando utili alla valutazione possono essere allegati una relazione del tecnico, elaborati grafici, fotografie, una descrizione delle modalità di cantiere, gli estremi dell’eventuale pratica edilizia e le informazioni sull’impresa incaricata. Se saranno utilizzati cortili, scale, ascensori o altre parti comuni per ponteggi, deposito temporaneo, carico e scarico di materiali, è opportuno descrivere anche queste modalità.
L’autorizzazione condominiale, quando necessaria, non sostituisce eventuali titoli edilizi, autorizzazioni amministrative, verifiche strutturali, adempimenti in materia di sicurezza o consensi di terzi richiesti dalla natura dell’intervento.
Come presentare la richiesta
La richiesta può essere indirizzata all’amministratore, specificando che, qualora la decisione non rientri nei suoi poteri, venga sottoposta all’organo competente. Se è necessaria una deliberazione dell’assemblea, è opportuno formulare la richiesta con anticipo sufficiente affinché l’argomento possa essere esaminato e documentato correttamente.
Il Codice civile non stabilisce per questo fac simile una forma di invio obbligatoria. Per conservare prova della comunicazione possono essere utilizzati, in base alle modalità accettate dal condominio, PEC, raccomandata, consegna a mano con ricevuta oppure altro sistema che consenta di documentare data e contenuto della trasmissione.
Il modulo scaricabile è una richiesta, non costituisce da solo l’autorizzazione. Quando il consenso è effettivamente necessario, occorre conservare anche il documento dal quale risulta che è stato accordato, per esempio la relativa deliberazione assembleare oppure una comunicazione dell’amministratore quando questi disponga effettivamente del potere di esprimere l’assenso richiesto.
Regolamento, rumori e utilizzo delle parti comuni
Prima dell’apertura del cantiere è opportuno controllare il regolamento condominiale per verificare eventuali disposizioni sugli orari dei lavori, sul trasporto delle macerie, sull’utilizzo dell’ascensore e sulla protezione di scale, pianerottoli e altri spazi condivisi. Devono essere rispettate anche le eventuali disposizioni comunali applicabili alle attività rumorose.
Non esiste una fascia oraria nazionale unica nella quale siano sempre consentiti o vietati i lavori di ristrutturazione. Oltre alle regole locali e condominiali resta applicabile il principio della normale tollerabilità delle immissioni previsto dall’articolo 844 del Codice civile. Anche quando il lavoro è legittimo, il committente e l’impresa devono quindi adottare modalità ragionevoli per limitare rumori, polvere, sporcizia e ostacoli nelle parti comuni.