In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF editabile di proposta di acquisto immobiliare tra privati subordinata all’ottenimento del mutuo. Il documento permette di indicare l’immobile, il prezzo, i pagamenti, il termine per l’accettazione e la condizione sospensiva relativa al finanziamento.
Si tratta di fac simile liberi, non di moduli ufficiali. La proposta è un atto giuridicamente impegnativo e, dopo l’accettazione comunicata all’acquirente, può costituire un contratto preliminare. Il formato Word è quindi preferibile quando occorre precisare importo e caratteristiche del mutuo o modificare le clausole predisposte; il PDF è adatto soltanto se il testo fisso corrisponde effettivamente all’accordo.
Modello Word di Proposta di Acquisto Vincolata al Mutuo
Il fac simile Word può essere modificato intervenendo sulla condizione sospensiva, sulla disciplina della somma consegnata, sui termini e sulle altre clausole. È il formato più indicato quando la concessione del mutuo deve essere definita con condizioni specifiche.
Proposta di Acquisto Subordinata al Mutuo PDF Editabile
Il PDF consente di compilare direttamente i campi relativi alle parti, all’immobile, al prezzo, ai pagamenti e alle date. Poiché le clausole fisse non possono essere riscritte come nel modello Word, prima della firma è necessario verificare che siano adatte al caso concreto.
Quando Utilizzare Questo Modello
Il modello è destinato all’acquirente che intende formulare un’offerta per un immobile ma può concludere l’operazione soltanto se ottiene un determinato finanziamento. La condizione sospensiva, ammessa dall’articolo 1353 del Codice civile, mantiene sospesi gli effetti dell’accordo fino al verificarsi dell’evento futuro e incerto indicato dalle parti.
Se l’acquisto non dipende dal finanziamento, è più appropriato utilizzare una normale proposta di acquisto immobiliare. Se invece le parti hanno già definito l’intero accordo e intendono sottoscriverlo direttamente, può essere necessario un contratto preliminare di compravendita.
La Proposta è Vincolante?
Non è corretto considerare la proposta un documento privo di effetti. Se viene qualificata come irrevocabile, l’acquirente è tenuto a mantenerla ferma fino alla scadenza indicata. Il venditore rimane libero di rifiutarla finché non l’ha accettata, ma l’accettazione conforme, una volta portata a conoscenza del proponente, può determinare la conclusione di un contratto preliminare. Anche il Consiglio Nazionale del Notariato richiama la necessità di valutare con attenzione la proposta prima della firma.
Quando il contratto risultante dall’accettazione è sottoposto a condizione sospensiva, le parti restano in attesa dell’esito del mutuo e devono comportarsi secondo buona fede. Il venditore non può quindi essere considerato automaticamente libero di concludere la vendita con altri, salvo che il testo sottoscritto preveda espressamente una disciplina differente compatibile con gli impegni assunti.
Come Formulare la Condizione Sospensiva del Mutuo
Una formula generica come “proposta vincolata all’ottenimento del mutuo” può creare incertezze. La clausola dovrebbe specificare almeno:
- l’importo minimo del mutuo oppure la percentuale del prezzo che deve essere finanziata;
- la finalità del finanziamento e, se necessario, la durata o altre caratteristiche indispensabili;
- il termine entro il quale deve intervenire la decisione della banca;
- se per concessione si intende una delibera definitiva, comprensiva dell’esito positivo della perizia sull’immobile, oppure un diverso passaggio della pratica;
- entro quando e con quale mezzo l’esito deve essere comunicato al venditore;
- quale documentazione dimostra il diniego o il mancato ottenimento del finanziamento;
- cosa accade alla proposta e alle somme consegnate se la condizione non si verifica;
- l’eventuale possibilità di proroga, da concordare per iscritto prima della scadenza.
L’acquirente deve presentare tempestivamente una richiesta effettiva, fornire alla banca i documenti necessari e collaborare allo svolgimento dell’istruttoria. La clausola non dovrebbe consentirgli di scegliere liberamente, alla scadenza, se procedere o meno all’acquisto indipendentemente dall’esito del finanziamento.
Come Compilare la Proposta
Oltre alla condizione relativa al mutuo, nel documento devono essere indicati con precisione:
- dati anagrafici, codice fiscale e recapiti di acquirente e venditore;
- indirizzo, dati catastali, pertinenze e caratteristiche dell’immobile;
- titolo di provenienza ed eventuali ipoteche, servitù, locazioni o altri vincoli conosciuti;
- prezzo offerto e modalità previste per il pagamento;
- importo e natura delle somme consegnate alla firma;
- termine di irrevocabilità e modalità di comunicazione dell’accettazione;
- eventuale termine per una successiva scrittura integrativa;
- data prevista per il contratto definitivo e notaio incaricato, se già individuato;
- condizioni di consegna e liberazione dell’immobile;
- documentazione che il venditore deve mettere a disposizione;
- data e firme.
L’accettazione deve corrispondere alla proposta. Se il venditore modifica prezzo, termini o altre condizioni, la sua dichiarazione costituisce normalmente una controproposta e richiede una nuova accettazione dell’acquirente.
Somma Consegnata, Caparra e Restituzione
Il documento deve precisare se la somma allegata alla proposta rimane in deposito, quando può essere consegnata o incassata dal venditore e quale qualificazione assume dopo la conclusione del contratto. Non è sufficiente utilizzare indistintamente espressioni come anticipo, acconto, deposito o caparra, perché hanno conseguenze diverse.
Se la somma deve diventare una caparra confirmatoria soltanto al verificarsi della condizione sospensiva, questo passaggio deve risultare chiaramente. Occorre inoltre stabilire chi custodisce l’assegno o la somma e in quali tempi deve restituirla se la banca non concede il mutuo entro il termine concordato.
Il fac simile contiene sia una previsione relativa alla caparra sia penali reciproche collegate all’inadempimento. Queste clausole non devono essere mantenute automaticamente: caparra confirmatoria e clausola penale sono istituti distinti e la loro combinazione deve riflettere esattamente l’accordo raggiunto.
Provvigione dell’Agenzia Immobiliare
Non è corretto affermare in modo assoluto che la provvigione non sia mai dovuta se il mutuo viene rifiutato. L’articolo 1757 del Codice civile stabilisce che, quando il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto del mediatore alla provvigione sorge al verificarsi della condizione.
È comunque necessario controllare sia la proposta sia l’accordo sottoscritto con l’agenzia. Una clausola formulata come condizione risolutiva, un testo ambiguo o la previsione di specifiche spese indipendenti dalla provvigione possono produrre conseguenze differenti. Anche l’inerzia dell’acquirente nella richiesta del mutuo può generare contestazioni.
Clausole del Fac Simile da Verificare
Prima dell’utilizzo è opportuno controllare alcuni passaggi del documento scaricabile:
- la condizione relativa al mutuo utilizza il riferimento generico a un finanziamento “congruo” e dovrebbe essere completata con un importo minimo e criteri verificabili;
- deve essere aggiunta espressamente la restituzione della somma se il mutuo non viene concesso, indicando soggetto obbligato e termine;
- la formula “visto e piaciuto” non sostituisce le verifiche catastali, urbanistiche, ipotecarie e documentali sull’immobile;
- le penali e la loro relazione con la caparra devono essere valutate prima di lasciarle nel testo.
Quando questi adattamenti sono necessari è preferibile utilizzare il file Word. Il PDF, pur essendo compilabile nei campi predisposti, non consente di correggere agevolmente il testo fisso e non dovrebbe essere firmato senza averne verificato integralmente le clausole.
Accettazione, Comunicazione e Registrazione
La proposta deve essere consegnata al venditore con una modalità che permetta di verificare la data. Anche l’accettazione deve essere comunicata all’acquirente entro il termine previsto e con un mezzo idoneo a provarne il ricevimento. Ciascuna parte dovrebbe conservare una copia completa, firmata e accompagnata dagli allegati e dalle prove delle comunicazioni.
Se la proposta accettata contiene gli elementi essenziali della compravendita e produce gli effetti di un preliminare, deve essere registrata anche quando la sua efficacia è ancora subordinata al mutuo. Il termine ordinario è di 30 giorni dalla conclusione. La procedura e le istruzioni aggiornate sono disponibili nella pagina dell’Agenzia delle Entrate dedicata alla registrazione del contratto preliminare con modello RAP. Per immobili da costruire, somme elevate, tempi lunghi prima del rogito, condizioni complesse o dubbi sulla regolarità dell’immobile, il fac simile non sostituisce il controllo preventivo di un notaio o di un professionista qualificato.