In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile contratto diritto di superficie Word e PDF editabile da compilare e stampare.
Si tratta di un fac simile che può essere utilizzato come esempio di contratto diritto di superficie.
Contratto Diritto di Superficie
Il diritto di superficie costituisce uno degli istituti più interessanti del nostro ordinamento in materia di proprietà e diritti reali. Per comprenderne appieno la portata, occorre partire dal principio generale codificato all’articolo 934 del codice civile, secondo cui “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”. Tale norma è espressione del principio dell’accessione, che stabilisce come ogni bene che si trovi stabilmente collegato al suolo venga attratto nella sfera di proprietà del titolare del suolo stesso. È il principio tradizionalmente formulato come omne quod inaedificatur solo cedit, secondo cui, in assenza di disposizioni contrarie, costruzioni, piantagioni e opere si acquistano a titolo originario dal proprietario del terreno su cui sorgono.
L’accessione viene descritta dalla dottrina come un modo di acquisto della proprietà, perché attribuisce al titolare di un bene un diritto di proprietà anche su un altro bene che vi si unisce, con una sorta di attrazione della cosa accessoria verso la cosa principale. Quando c’è un bene mobile che viene incorporato in un immobile, si verifica il fenomeno dell’accessione che fa sì che quell’elemento mobile diventi parte integrante della proprietà immobiliare. Questo avviene spesso nel caso delle costruzioni realizzate su un determinato suolo, che ricadono dunque nella sfera di proprietà del titolare del suolo stesso. Il principio generale funziona a meno che non intervenga un titolo che ne deroghi gli effetti. L’unica eccezione assoluta riguarda le piantagioni. L’articolo 956 del codice civile, infatti, stabilisce che non è possibile costituire o trasferire la proprietà delle piantagioni separatamente dal suolo. In questo caso, l’accessione opererà sempre e non potrà essere derogata.
Il proprietario di un terreno, di norma, ha il diritto esclusivo su ciò che viene edificato o installato sulla sua superficie, ma la legge contempla la possibilità di scindere la titolarità del suolo da quella dell’opera mediante la costituzione di un diritto di superficie, disciplinato in particolare dagli articoli 952 e seguenti del codice civile. L’articolo 952, in particolare, prevede che il proprietario possa conferire a un soggetto diverso la facoltà di “fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione, a favore di altri, che ne acquista la proprietà”, oppure che il proprietario del suolo possa “alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”. Si tratta di due figure che, nonostante siano accomunate dal riferimento al fenomeno della superficie, meritano di essere distinte. La prima ipotesi si configura come lo jus ad aedificandum, il vero e proprio diritto di superficie, che consiste nella facoltà del superficiario di costruire e di mantenere la costruzione sul suolo di proprietà altrui, acquistandone la titolarità a titolo originario. La seconda ipotesi, invece, attiene al caso in cui il proprietario del suolo abbia già realizzato un fabbricato e decida poi di vendere quel fabbricato a terzi, separandolo formalmente dalla titolarità del suolo. Alcuni autori e alcune pronunce giurisprudenziali definiscono questa seconda forma proprietà separata, perché chi acquista il fabbricato già edificato ottiene un diritto di proprietà derivativo, legato a un bene che già esiste e che prima era nella disponibilità del proprietario del suolo. La distinzione non si limita a questioni terminologiche, poiché produce conseguenze rilevanti sotto il profilo giuridico. Nel caso in cui il diritto sorga come proprietà superficiaria (vale a dire che il soggetto acquista il diritto di costruire dal proprietario del suolo e realizza l’edificio per proprio conto), la proprietà così conseguita è considerata un acquisto a titolo originario e non si estingue in caso di crollo della costruzione. In altri termini, chi detiene la proprietà superficiaria conserva il diritto di ricostruire l’edificio, esercitando lo jus aedificandi in modo nuovo anche dopo l’eventuale perimento dell’opera. Nel caso di proprietà separata, invece, chi ha acquistato la costruzione già esistente a titolo derivativo non gode di un diritto di superficie pieno e non conserva necessariamente la facoltà di ricostruire in caso di distruzione. In questa seconda ipotesi, la legge prevede che il diritto di proprietà separata possa estinguersi per prescrizione in vent’anni di non uso e non sopravvive automaticamente al perimento della costruzione, a meno che le parti non abbiano esplicitamente contemplato la possibilità di procedere a una ricostruzione.
L’istituzione del diritto di superficie risulta, dunque, un modo per derogare alla regola dell’accessione immobiliare, consentendo che la costruzione non appartenga al proprietario del suolo ma a un altro soggetto. L’unica condizione imprescindibile è che a concedere lo jus ad aedificandum sia il titolare del suolo stesso, perché soltanto il proprietario ha la legittimazione a disporre di un diritto reale separato sulla sua proprietà. Nel caso in cui il terreno sia in comunione tra più soggetti, tutti i comproprietari devono prestare il consenso per la costituzione del diritto di superficie, conformemente a quanto stabilito dall’articolo 1108 del codice civile in materia di atti dispositivi sul fondo comune. Può accadere, tuttavia, che anche altri titolari di diritti reali minori, come l’usufruttuario o l’enfiteuta, possano costituire un diritto di superficie, purché non venga leso il diritto del proprietario o violati i limiti imposti dallo stesso titolo che regola il loro usufrutto o la loro enfiteusi.
La costituzione del diritto di superficie può avvenire con vari strumenti. Nell’ipotesi di acquisto a titolo derivativo, si ricorre a un apposito contratto (atto pubblico o scrittura privata autenticata), soggetto all’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari per garantire l’opponibilità ai terzi. È anche possibile che il diritto di superficie si acquisti per usucapione, secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti, purché siano rispettati i requisiti di esercizio pacifico, ininterrotto e pubblico del diritto per il tempo previsto dalla legge. Sempre la legge consente che il diritto di superficie venga costituito a tempo indeterminato o a tempo determinato. Se il diritto è concesso a tempo determinato, occorre fare riferimento all’articolo 953 del codice civile, che chiarisce come alla scadenza del termine si verifichi l’estinzione del diritto di superficie e il conseguente ritorno all’applicazione del regime dell’accessione. In questo modo, il proprietario del suolo recupera la titolarità della costruzione, diventandone proprietario senza ulteriori formalità.
La relazione tra proprietario del suolo e superficiario implica una serie di diritti e doveri reciproci. Il proprietario, avendo ceduto lo jus ad aedificandum, deve astenersi dall’intralciare le attività di costruzione e di godimento dell’edificio da parte del superficiario, ferma restando la possibilità di continuare a utilizzare il sottosuolo e le aree non interessate dall’edificazione fino a che ciò non contrasti con il diritto di superficie. Il superficiario, dal canto suo, può costruire sul suolo in qualsiasi momento, potendo anche servirsi di passaggi e depositi necessari alla realizzazione e al mantenimento dell’opera, così da poter svolgere le operazioni di edilizia e conservazione. Tutto ciò può essere regolato più nel dettaglio da accordi contrattuali che precisino gli oneri a carico del superficiario, compreso l’eventuale corrispettivo dovuto al proprietario. Spesso tali accordi stabiliscono anche chi debba provvedere a eventuali spese di consolidamento, manutenzione straordinaria o rinforzo del suolo, oltre a regolare le responsabilità in caso di danni.
Il diritto di superficie può estinguersi per diverse cause. La scadenza del termine costituisce una causa naturale, alla quale l’articolo 954 del codice civile fa seguire il ritorno dell’edificio nella sfera di proprietà del proprietario del suolo. Se, invece, la costruzione perisce a causa di un evento che coinvolge sia l’opera che il suolo (come una frana che distrugga completamente il fondo), si ha l’estinzione di tutti i diritti reali. Diversa è l’ipotesi del semplice crollo dell’edificio senza distruzione del fondo, poiché, salvo patto contrario, la proprietà superficiaria sopravvive e il superficiario può ricostruire. Può subentrare l’estinzione anche per non uso ventennale, come previsto dal quarto comma dell’articolo 954, ma questo riguarda specificamente il diritto di superficie inteso come jus aedificandi, non la proprietà superficiaria in sé, che non decade per il mero mancato utilizzo, a meno che non esistano clausole contrarie nel contratto o condizioni specifiche previste. Altre cause di estinzione sono la rinuncia espressa al diritto di superficie, la condizione risolutiva inserita negli accordi o la consolidazione, che si verifica quando il superficiario acquista il suolo o il proprietario del suolo acquista la proprietà superficiaria, determinando la riunione delle due sfere nella stessa persona.
Tutte queste sfumature rendono il diritto di superficie uno strumento estremamente versatile, capace di creare soluzioni differenziate per la gestione di aree edificabili, per la conservazione di costruzioni già esistenti separate dalla titolarità del fondo, oppure per permettere a un privato o a un ente di intraprendere opere sul terreno altrui senza che l’edificio diventi automaticamente proprietà del titolare del suolo. Questo ha trovato spesso applicazione anche nel campo delle politiche abitative e nella realizzazione di edilizia residenziale convenzionata, dove il comune o un ente pubblico concede il diritto di costruire su un suolo di proprietà pubblica a cooperative o privati. Questa soluzione favorisce l’acquisto di immobili a prezzi calmierati, pur restando il terreno nella disponibilità dell’ente pubblico, che mantiene così un certo controllo urbanistico nel tempo.
Il diritto di superficie, insomma, rappresenta un’eccezione importante alla regola dell’accessione. Il suo funzionamento presuppone un negozio giuridico che rispetti la forma scritta, che sia atto pubblico o scrittura privata autenticata, e che venga trascritto per garantire l’opponibilità ai terzi. La capacità di scindere la titolarità del suolo da quella della costruzione è un elemento che offre ampie possibilità di configurare interessi differenti, rendendo l’istituto estremamente duttile per rispondere alle esigenze del mercato immobiliare. Tuttavia, è sempre indispensabile disciplinare nei dettagli, con appropriate clausole contrattuali, i contenuti del diritto e i rapporti tra le parti, al fine di scongiurare controversie e chiarire per tempo le responsabilità e i confini dei rispettivi poteri di godimento. La notevole importanza di questo istituto e le sue diverse implicazioni giuridiche invitano a un’attenzione particolare nella redazione degli atti costitutivi, tenendo presenti sia le disposizioni del codice civile sia i regolamenti urbanistici locali, così da assicurare una gestione efficace e sicura del rapporto tra il proprietario del suolo e il titolare del diritto di superficie.
Fac Simile Contratto Diritto di Superficie Word
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