In questa pagina sono disponibili un fac simile di contratto per la costituzione del diritto di superficie in formato Word e un modello PDF editabile. Il documento può essere utilizzato come traccia per definire il diritto di costruire e mantenere una costruzione su un suolo appartenente a un altro proprietario, separando la proprietà dell’opera da quella del terreno.
La semplice compilazione e firma del file non esaurisce gli adempimenti necessari quando il diritto deve essere trascritto nei Registri Immobiliari. Per un’operazione destinata a produrre effetti reali e a essere opponibile ai terzi è opportuno utilizzare il modello come base da sottoporre al notaio.
Fac Simile Contratto Diritto di Superficie Word
Il formato Word è indicato quando occorre modificare le clausole e adattare il documento al terreno, alla costruzione prevista, alla durata del diritto, al corrispettivo e agli obblighi concordati tra proprietario e superficiario.
Modello Contratto Diritto di Superficie PDF Editabile
Il PDF editabile può essere utilizzato come traccia quando la struttura predisposta corrisponde all’operazione concordata. Prima della sottoscrizione devono comunque essere verificati i dati dell’immobile, l’estensione del diritto e tutte le clausole che regolano i rapporti tra le parti.
A cosa serve il contratto per il diritto di superficie
Il diritto di superficie costituisce un’eccezione al principio dell’accessione previsto dall’articolo 934 del Codice civile, in base al quale, di regola, quanto viene costruito sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del terreno.
L’articolo 952 del Codice civile contempla due situazioni. Il proprietario può attribuire a un’altra persona il diritto di fare e mantenere una costruzione sul proprio suolo, della quale il superficiario acquisterà la proprietà. Il proprietario può inoltre alienare separatamente dal terreno la proprietà di una costruzione già esistente.
Le due operazioni non devono essere confuse. Un modello predisposto per concedere il diritto di edificare una nuova costruzione deve essere modificato in modo sostanziale se l’operazione riguarda invece il trasferimento della proprietà di un fabbricato già esistente separatamente dal suolo.
Le disposizioni sulla superficie possono trovare applicazione anche alle costruzioni realizzate nel sottosuolo, come previsto dall’articolo 955 del Codice civile. Non è invece possibile costituire o trasferire separatamente dal terreno la proprietà delle piantagioni, per espressa previsione dell’articolo 956.
Come compilare il contratto
Il contenuto del diritto dipende in larga misura da ciò che viene stabilito nell’atto. Una descrizione generica può creare problemi sull’estensione delle facoltà attribuite al superficiario. Prima della stipula è quindi opportuno definire almeno i seguenti elementi:
- parti: dati completi del proprietario del suolo e del soggetto a favore del quale viene costituito il diritto, con i dati del rappresentante quando interviene una società o un ente;
- titolarità del terreno: estremi del titolo di provenienza e indicazione dell’effettivo diritto del concedente sull’immobile;
- identificazione dell’immobile: Comune, indirizzo, dati catastali, superficie e ulteriori elementi necessari a individuare senza ambiguità l’area interessata;
- estensione del diritto: porzione di terreno o spazio sopra o sotto il suolo interessato dalla superficie;
- costruzione: caratteristiche, dimensioni, destinazione, altezza o profondità e, quando necessario, richiamo a una planimetria o a un progetto allegato;
- durata: indicazione dell’eventuale termine iniziale e finale oppure della costituzione a tempo indeterminato;
- corrispettivo: prezzo, pagamento periodico o gratuità dell’operazione, secondo quanto effettivamente concordato;
- accesso all’area: modalità di ingresso, passaggi, spazi di cantiere e successivi accessi necessari alla gestione e manutenzione della costruzione;
- spese e manutenzione: ripartizione degli oneri relativi alla costruzione, conservazione delle opere, impianti e interventi sul terreno;
- scadenza ed estinzione: conseguenze della cessazione del diritto e obblighi delle parti compatibili con la disciplina prevista dal Codice civile.
Quando l’area interessata costituisce soltanto una parte di una particella o di un fabbricato, la delimitazione deve essere particolarmente precisa. Una planimetria allegata all’atto può essere necessaria per individuare l’area sulla quale il superficiario potrà esercitare il proprio diritto.
Forma scritta, autenticazione e trascrizione
La costituzione del diritto di superficie su un immobile rientra tra i contratti per i quali l’articolo 1350 del Codice civile richiede la forma scritta a pena di nullità. Occorre però distinguere la forma necessaria per la validità del contratto da quella richiesta per la sua trascrizione.
L’articolo 1350 ammette l’atto pubblico oppure la scrittura privata. Non è quindi corretto affermare che qualsiasi scrittura privata sia invalida soltanto perché le firme non sono state autenticate.
La situazione cambia ai fini della pubblicità immobiliare. I contratti che costituiscono o trasferiscono il diritto di superficie sono soggetti a trascrizione ai sensi dell’articolo 2643 del Codice civile e, secondo l’articolo 2657, la trascrizione può essere eseguita in forza di sentenza, atto pubblico oppure scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Di conseguenza, un fac simile Word firmato privatamente dalle parti non costituisce da solo un titolo immediatamente utilizzabile per la trascrizione. Quando si vuole costituire un diritto di superficie destinato a essere regolarmente pubblicizzato nei Registri Immobiliari, nella pratica è opportuno rivolgersi al notaio per le verifiche sull’immobile, la predisposizione o autenticazione dell’atto e gli adempimenti successivi.
Terreno in comproprietà e altri diritti sull’immobile
Prima di utilizzare il modello deve essere verificato chi è effettivamente titolare del terreno. L’articolo 952 attribuisce al proprietario la possibilità di costituire il diritto di superficie. Se il bene appartiene in comunione a più soggetti, la costituzione di un diritto reale sul fondo comune richiede il consenso di tutti i comproprietari secondo le regole dell’articolo 1108 del Codice civile.
È inoltre necessario controllare la presenza di ipoteche, servitù, usufrutti, pignoramenti, vincoli o altri diritti e formalità già esistenti. Questi elementi possono incidere sull’utilità economica del diritto di superficie e sulla sua posizione rispetto ai diritti dei terzi, per cui non è sufficiente fare affidamento sulla sola visura catastale.
Durata ed estinzione del diritto di superficie
Il diritto può essere costituito per un periodo determinato. In questo caso l’articolo 953 del Codice civile stabilisce che, alla scadenza del termine, il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. È quindi importante indicare chiaramente la durata e disciplinare gli aspetti economici e operativi collegati alla cessazione del rapporto.
L’articolo 954 precisa inoltre che il perimento della costruzione non determina, salvo patto contrario, l’estinzione del diritto di superficie. La stessa disposizione prevede invece che il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingua per prescrizione quando non viene utilizzato per venti anni.
Questa regola non significa che la proprietà di una costruzione già realizzata si perda automaticamente per il semplice mancato utilizzo ventennale. La prescrizione prevista dall’articolo 954 riguarda specificamente il diritto di edificare non esercitato.
Diritto di superficie e permessi edilizi
La costituzione del diritto reale non attribuisce automaticamente la possibilità urbanistica di costruire. Il superficiario deve comunque rispettare la destinazione urbanistica del terreno, le norme edilizie applicabili e ottenere i titoli, autorizzazioni o altri atti eventualmente necessari per l’intervento programmato.
Prima della stipula è quindi opportuno verificare che la costruzione prevista sia concretamente realizzabile. Se l’utilità economica del contratto dipende dall’ottenimento di un determinato titolo edilizio o di altre autorizzazioni, l’atto deve essere predisposto tenendo conto di questa circostanza e delle conseguenze di un eventuale diniego.
Registrazione, imposte e costi
Il contratto per la costituzione del diritto di superficie non è una domanda amministrativa da inviare tramite PEC o raccomandata. Le parti devono stipulare l’atto nella forma adeguata all’operazione e provvedere agli adempimenti fiscali e di pubblicità immobiliare applicabili.
Non esiste un unico costo valido per qualsiasi costituzione del diritto di superficie. Imposte e spese possono dipendere dal carattere oneroso o gratuito dell’operazione, dal tipo di immobile o terreno, dai soggetti coinvolti, dal valore attribuito al diritto e dall’eventuale applicazione dell’IVA. Prima della stipula è quindi opportuno far determinare dal notaio il trattamento fiscale e le spese relative al caso concreto. Il fac simile presente in questa pagina è utile soprattutto per individuare in anticipo dati, condizioni e clausole da concordare. Non sostituisce le verifiche catastali, ipotecarie, urbanistiche e contrattuali necessarie per la costituzione di un diritto reale immobiliare destinato alla trascrizione.