In questa pagina è disponibile un fac simile Word di contratto per affidare a un’impresa il servizio di pulizia delle parti comuni di un condominio. Il modello può essere adattato indicando aree da pulire, frequenza degli interventi, prestazioni comprese, prezzo, durata, modalità di pagamento e responsabilità dell’impresa.
Prima della firma è opportuno verificare che l’impresa sia regolarmente abilitata a svolgere le attività affidate e che il contratto corrisponda al preventivo e alle eventuali deliberazioni condominiali.
Fac Simile Contratto Servizi di Pulizia Condominio Word
La versione Word è indicata quando occorre modificare le attività previste, inserire un calendario degli interventi, disciplinare i servizi straordinari oppure personalizzare durata, rinnovo, recesso e responsabilità.
Anteprima del contratto
Quando utilizzare il contratto
Il modello è adatto quando il condominio affida in modo continuativo a un’impresa la pulizia di scale, pianerottoli, androne, ascensore, corridoi, locali comuni, cortili o altre aree dello stabile. Se l’impresa organizza autonomamente personale e mezzi e svolge il servizio a proprio rischio, il rapporto può essere inquadrato nell’appalto di servizi previsto dall’articolo 1655 del Codice civile.
Per lavori condominiali più ampi, diversi dal normale servizio di pulizia, può essere necessario utilizzare un contratto di appalto condominiale specificamente adattato alle opere da eseguire.
Il contratto con l’impresa riguarda il rapporto tra condominio e fornitore e non stabilisce, di per sé, come il relativo costo debba essere suddiviso tra i singoli condomini. La ripartizione della spesa deve essere effettuata separatamente secondo la legge, le tabelle applicabili e le eventuali disposizioni valide contenute nel regolamento di condominio.
Chi firma per il condominio
Il contratto viene normalmente sottoscritto dall’amministratore in nome del condominio, nei limiti delle attribuzioni previste dalla legge e delle decisioni assunte dall’assemblea. Prima della firma è opportuno verificare che durata, corrispettivo e condizioni economiche siano coerenti con il preventivo approvato e con il budget condominiale.
Non è corretto affermare in termini assoluti che qualsiasi incarico di pulizia richieda sempre una preventiva delibera assembleare, né che l’amministratore possa assumere liberamente qualsiasi impegno pluriennale o di importo rilevante. La competenza deve essere valutata in relazione alla gestione ordinaria del condominio, alle condizioni del contratto e alle deliberazioni già adottate.
Come descrivere il servizio di pulizia
La parte più importante del contratto è la descrizione delle attività comprese nel prezzo. Formule come “pulizia completa del condominio” possono essere troppo generiche e rendere difficile contestare successivamente un servizio incompleto.
È preferibile indicare quali zone devono essere pulite e con quale frequenza. Possono essere specificati, per esempio, spazzatura e lavaggio delle scale, pulizia dei pianerottoli e dell’androne, portone, vetri, corrimano, ascensore, locali comuni, cortili e contenitori dei rifiuti.
Per le attività non ricorrenti è utile stabilire una periodicità distinta. Pulizia delle vetrate, lavaggio approfondito dei pavimenti, interventi dopo lavori edili o altre prestazioni straordinarie possono essere incluse nel canone oppure eseguite soltanto previa richiesta e approvazione del relativo preventivo.
Giorni, frequenza e controllo degli interventi
Il contratto dovrebbe indicare il numero degli interventi settimanali o mensili e, quando rilevante, i giorni o le fasce orarie nelle quali il personale può accedere allo stabile. Se il calendario può variare, è possibile stabilire criteri chiari per eventuali modifiche dovute a festività, assenze o esigenze del condominio.
Per evitare contestazioni può essere previsto un registro degli interventi, cartaceo o elettronico, nel quale l’addetto annota data e attività eseguite. Il contratto può inoltre individuare il referente dell’impresa al quale l’amministratore deve rivolgersi in caso di mancata esecuzione o servizio non conforme.
Verifica dell’impresa di pulizie
Le attività professionali di pulizia sono disciplinate dalla legge 25 gennaio 1994, n. 82 e dal D.M. 7 luglio 1997, n. 274. Prima dell’affidamento è quindi opportuno verificare che l’impresa risulti regolarmente iscritta per l’attività effettivamente svolta. Le imprese avviano l’attività secondo il regime amministrativo previsto e devono possedere i requisiti richiesti dalla normativa.
Le informazioni sulla disciplina possono essere verificate nella legge n. 82/1994 e presso il Registro delle Imprese competente.
È importante distinguere la semplice pulizia da disinfestazione, derattizzazione e sanificazione. Per queste ultime attività la normativa prevede specifici requisiti tecnico-professionali. Il contratto non dovrebbe quindi includere genericamente “sanificazione” o “derattizzazione” tra le prestazioni accessorie senza avere prima verificato che l’impresa sia abilitata a svolgerle.
Prodotti, attrezzature e materiali di consumo
Il contratto dovrebbe precisare chi fornisce detergenti, attrezzature e altri materiali necessari. Se sono a carico dell’impresa, è utile specificare che devono essere idonei alle superfici e utilizzati secondo le indicazioni applicabili, evitando prodotti che possano danneggiare pavimenti, ascensori, porte o altri beni comuni.
È inoltre opportuno distinguere i normali prodotti utilizzati per eseguire il servizio dai materiali di consumo destinati ai condomini, come sacchi, carta o altri articoli, chiarendo se siano inclusi nel canone oppure fatturati separatamente.
Chiavi e accesso alle parti comuni
Se all’impresa vengono consegnate chiavi, badge, telecomandi o codici di accesso, il contratto dovrebbe indicare quali dispositivi sono stati affidati e stabilire che non possano essere duplicati o ceduti a soggetti non autorizzati.
È utile prevedere anche l’obbligo di restituirli alla cessazione del rapporto e di comunicare immediatamente eventuali smarrimenti. Quando gli addetti possono accedere a locali tecnici o altre aree normalmente chiuse, devono essere individuati con precisione gli spazi ai quali l’autorizzazione si riferisce.
Personale utilizzato dall’impresa
Se il servizio è affidato a un’impresa, l’organizzazione dei lavoratori resta in capo all’appaltatore. Il contratto può prevedere che l’impresa comunichi un referente e che informi il condominio delle sostituzioni del personale quando ciò sia necessario per la gestione degli accessi.
È opportuno evitare clausole che trasformino il condominio nel soggetto che impartisce quotidianamente ordini organizzativi ai singoli addetti. Le richieste relative alla qualità e alle modalità del servizio dovrebbero normalmente essere rivolte al responsabile indicato dall’impresa.
Sicurezza durante il servizio
L’impresa deve operare nel rispetto della normativa sulla salute e sicurezza dei propri lavoratori. Anche il condominio deve valutare gli adempimenti che gli competono in relazione alle caratteristiche dello stabile e alla presenza di eventuali lavoratori, imprese contemporaneamente operanti o rischi interferenziali.
Non è corretto inserire automaticamente nel contratto la dichiarazione che un determinato documento di sicurezza sia sempre obbligatorio in qualsiasi condominio. Gli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/2008 dipendono infatti dalla concreta configurazione del committente e delle attività svolte.
Corrispettivo e modalità di pagamento
Nel contratto devono essere indicati il corrispettivo del servizio, la periodicità della fatturazione e i termini di pagamento. È opportuno chiarire se il prezzo comprende prodotti, attrezzature, sostituzioni del personale e altre spese oppure se alcune prestazioni vengono fatturate separatamente.
Il condominio opera come sostituto d’imposta sui corrispettivi relativi a contratti di appalto di opere o servizi svolti nell’esercizio d’impresa. Per tali pagamenti è prevista, in generale, una ritenuta del 4 per cento secondo la normativa fiscale applicabile. La gestione della ritenuta e dei relativi adempimenti deve essere coordinata con la fatturazione dell’impresa.
Durata, rinnovo e disdetta
È importante indicare una data di inizio e stabilire se il contratto abbia durata determinata o indeterminata. Se è previsto il rinnovo automatico, devono essere definiti con chiarezza la durata del rinnovo e il termine entro cui comunicare la disdetta.
Il contratto dovrebbe distinguere la disdetta alla scadenza dal recesso eventualmente consentito durante il rapporto e dalla risoluzione per inadempimento. In questo modo è più semplice capire quando il condominio può interrompere il servizio e quali termini di preavviso deve rispettare.
Quando occorre impedire il rinnovo di un rapporto già in essere può essere utilizzato il fac simile di disdetta del contratto di pulizie, dopo avere verificato la clausola di durata e il preavviso previsti nel contratto sottoscritto.
Responsabilità e assicurazione
È utile prevedere che l’impresa risponda dei danni causati nell’esecuzione del servizio secondo le regole applicabili e indicare gli estremi dell’eventuale polizza di responsabilità civile, compreso il massimale quando disponibile.
La presenza di una polizza non sostituisce però la corretta individuazione delle responsabilità. Prima della firma è quindi opportuno verificare quali eventi siano effettivamente coperti, soprattutto se gli addetti utilizzano macchinari, accedono a locali tecnici o movimentano beni presenti nelle parti comuni.
Prestazioni non conformi e contestazioni
Il contratto può indicare come devono essere segnalati interventi saltati, pulizie incomplete o altre irregolarità e quale termine viene concesso all’impresa per porvi rimedio. Nei rapporti continuativi è utile prevedere una procedura semplice, per esempio la contestazione scritta al referente dell’impresa con indicazione della data e della prestazione non eseguita.
Se vengono previste penali, riduzioni del corrispettivo o clausole risolutive, queste devono essere formulate in modo preciso e collegate a inadempimenti identificabili, evitando formule generiche che potrebbero generare ulteriori controversie.
Firma e conservazione del contratto
Prima della firma occorre verificare che il contratto corrisponda all’offerta effettivamente accettata e che gli eventuali allegati richiamati, come capitolato del servizio, calendario degli interventi o preventivo, siano identificati e uniti al documento.
Una copia completa deve essere conservata dall’amministratore insieme alle deliberazioni eventualmente collegate, alle fatture e alla documentazione dell’impresa. Il contratto non è un modulo da depositare presso un ente pubblico semplicemente perché viene sottoscritto, mentre restano distinti gli adempimenti fiscali, lavoristici e di sicurezza connessi al rapporto.