Fac Simile Contratto d'Appalto Condominio Word e PDF

In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile contratto di appalto condominio Word e PDF editabile da scaricare e compilare.

Si tratta di un modello che può essere utilizzato come esempio di contratto di appalto condominio.

Contratto di Appalto Condominio

Il contratto di appalto condominiale rappresenta uno strumento fondamentale per la gestione e l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria all’interno di un condominio. Questo tipo di contratto, come definito dall’articolo 1655 del Codice Civile, si configura quando una parte, denominata Impresa, si impegna ad eseguire un’opera o a fornire un servizio, assumendosi l’organizzazione dei mezzi necessari e la gestione a proprio rischio, in cambio di un corrispettivo in denaro.

Quando un condominio necessita di interventi di manutenzione straordinaria, è necessario che l’amministratore, quale rappresentante legale del condominio, si incarichi di individuare e stipulare un contratto d’appalto con l’impresa scelta per eseguire i lavori. Però, prima di procedere con la firma del contratto, l’amministratore deve convocare un’assemblea condominiale. Questo passaggio è essenziale poiché i lavori di manutenzione straordinaria devono essere approvati dall’assemblea con una maggioranza che rappresenti non solo la maggioranza dei presenti, ma anche almeno la metà del valore complessivo dell’edificio. Questo requisito garantisce che le decisioni prese riflettano una volontà significativa e rappresentativa dei condomini.

All’interno di questo processo decisionale, i consiglieri svolgono un ruolo importante. Secondo la Corte di Cassazione, una delibera assembleare che incarica i consiglieri di esaminare i preventivi e decidere l’ammontare della spesa non autorizza questi ultimi a scegliere l’impresa specifica per l’esecuzione dei lavori. In altre parole, la delibera assembleare non conferisce ai consiglieri il mandato di perfezionare il contratto d’appalto. Di conseguenza, la selezione finale dell’impresa deve essere approvata dall’assemblea con le maggioranze richieste, rendendo vincolante tale scelta per tutti i condomini. Le funzioni dell’assemblea non possono infatti essere delegate ai singoli condomini, né tantomeno a gruppi di essi, mantenendo così l’assemblea come unico organo deliberativo del condominio.

Una volta che l’assemblea ha deliberato l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, è necessario procedere alla scelta dell’Impresa che si occuperà dei lavori e del Direttore dei Lavori. Quest’ultimo è un professionista qualificato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, incaricato di seguire tecnicamente il progetto e l’esecuzione dei lavori. È importante che il Direttore dei Lavori sia una figura distinta dall’impresa appaltatrice, poiché il suo ruolo è quello di vigilare sull’operato dell’Impresa, garantendo che le opere vengano eseguite conformemente al progetto e nel rispetto delle normative vigenti. Se la stessa entità ricoprisse entrambi i ruoli, si creerebbe un evidente conflitto di interessi, compromettendo la capacità di supervisionare in modo imparziale e aumentando il rischio di responsabilità in caso di difetti o vizi nelle opere realizzate.

Le responsabilità dell’appaltatore in caso di vizi e difetti sono disciplinate dall’articolo 1667 del Codice Civile, che prevede una garanzia di due anni dalla consegna dell’opera ultimata. È fondamentale distinguere tra l’atto di “consegna” e quello di “accettazione” dell’opera: la consegna è un atto materiale che avviene quando il bene viene messo a disposizione del committente, mentre l’accettazione richiede una manifestazione di gradimento da parte del committente stesso. Solo con l’accettazione, l’appaltatore può essere esonerato dalla responsabilità per i vizi e le difformità dell’opera, a condizione che questi difetti siano palesi e riconoscibili dal committente al momento della verifica o del collaudo.

La giurisprudenza, in particolare la Corte di Cassazione, ha chiarito che l’appaltatore non è liberato dalla responsabilità per vizi occulti o non immediatamente rilevabili, salvo che tali difetti non siano denunciati tempestivamente. La garanzia prevista dall’articolo 1667 c.c. inizia a decorrere dal giorno della scoperta del vizio, e spetta al committente dimostrare la tempestività della denuncia e la presenza dei difetti.

Infine, l’obbligatorietà del Direttore dei Lavori varia a seconda della natura degli interventi. Nel settore edilizio privato, la figura del Direttore dei Lavori non è sempre obbligatoria, ad esempio nei lavori soggetti a Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), ma è fortemente consigliabile per garantire una corretta esecuzione delle opere. Diventa invece obbligatoria per interventi soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) o a permesso di costruire, dove la supervisione tecnica è indispensabile per il rispetto delle normative e la qualità dell’opera realizzata.

Il contratto di appalto condominiale per opere relative a immobili civili è un documento complesso e dettagliato che regola l’accordo tra il condominio, rappresentato dall’amministratore, e l’appaltatore incaricato di eseguire lavori di manutenzione o ristrutturazione. La redazione di un tale contratto richiede attenzione particolare per garantire che tutte le esigenze legali, tecniche e organizzative siano soddisfatte, proteggendo gli interessi di tutte le parti coinvolte.
Innanzitutto, il contratto deve identificare chiaramente le parti coinvolte. Da un lato c’è il condominio, rappresentato dall’amministratore pro tempore, che agisce in qualità di committente. È fondamentale specificare l’indirizzo del condominio, il codice fiscale e altre informazioni identificative pertinenti. Dall’altro lato, si trova l’appaltatore, che deve essere identificato con il proprio nome, sede legale, partita IVA e altre informazioni rilevanti. Questa identificazione precisa delle parti è essenziale per evitare ambiguità e garantire la validità legale del contratto.
Le premesse del contratto delineano il contesto e le ragioni per cui il condominio si rivolge all’appaltatore. È necessario descrivere la composizione del condominio, includendo i nomi dei singoli condomini e la ripartizione delle proprietà secondo le tabelle millesimali. Questa sezione assicura che tutti i condomini siano consapevoli delle condizioni e delle responsabilità condivise, e che la proprietà condominiale sia chiaramente definita.
L’oggetto del contratto è una delle parti più critiche. Deve specificare in modo dettagliato le opere che l’appaltatore si impegna a eseguire, sia che si tratti di lavori di ristrutturazione, manutenzione ordinaria o straordinaria. Questa descrizione deve essere precisa e, spesso, viene allegato un capitolato tecnico che fornisce ulteriori dettagli tecnici sulle opere da realizzare. L’appaltatore deve garantire che i lavori saranno eseguiti secondo la legislazione vigente e le regole della tecnica, assicurando una qualità adeguata e il rispetto delle normative edilizie e di sicurezza.
Un altro elemento fondamentale è la definizione degli oneri a carico del committente. Questo include la disponibilità di risorse come acqua, elettricità e spazi di cantiere, nonché l’uso delle parti comuni del condominio. È importante specificare quali beni e attrezzature saranno messi a disposizione dall’amministratore o dal condominio, definendo le modalità di utilizzo e le responsabilità dell’appaltatore nell’utilizzo di tali risorse. Questo aiuta a prevenire malintesi e garantisce che l’appaltatore possa operare in condizioni adeguate.
Il contratto deve inoltre prevedere le condizioni per eventuali variazioni delle opere. Le variazioni proposte dall’appaltatore devono essere soggette all’approvazione scritta del committente, evitando così modifiche non autorizzate che potrebbero alterare il costo o la natura dei lavori. Allo stesso modo, il committente deve avere il diritto di apportare variazioni entro limiti stabiliti, con compenso adeguato per l’appaltatore. Queste clausole assicurano flessibilità nel progetto, pur mantenendo il controllo sui costi e sulla qualità delle opere.
La direzione tecnica del cantiere è un altro aspetto cruciale. Il contratto deve stabilire chi sarà responsabile della supervisione tecnica dei lavori, tipicamente un direttore dei lavori qualificato, come un architetto o un ingegnere. È consigliabile che questa figura sia distinta dall’appaltatore per evitare conflitti di interesse e garantire una supervisione imparziale. Il direttore dei lavori ha il compito di monitorare l’esecuzione delle opere, verificare la conformità al progetto e alle normative, e garantire che i lavori procedano senza intoppi.
Il controllo sull’esecuzione dei lavori deve essere chiaramente delineato nel contratto. Questo include le modalità di verifica della qualità e della conformità delle opere, nonché le procedure da seguire in caso di non conformità. Il committente, o il suo rappresentante, ha il diritto di richiedere correzioni e, se necessario, di risolvere il contratto in caso di inadempienza, garantendo così che i lavori siano completati secondo gli standard concordati.
Le clausole relative ai materiali specificano quali materiali saranno forniti dall’appaltatore e quali saranno forniti dal committente. È importante chiarire la responsabilità per eventuali vizi nei materiali forniti dal committente, che l’appaltatore deve denunciare prontamente per evitare problemi nella realizzazione delle opere. Questa sezione aiuta a delimitare le responsabilità e a prevenire dispute future riguardo alla qualità dei materiali utilizzati.
Il contratto deve includere anche disposizioni riguardanti i provvedimenti amministrativi, come le autorizzazioni edilizie necessarie. È fondamentale stabilire se tali provvedimenti sono già stati ottenuti o se sono condizione sospensiva del contratto. Questo garantisce che l’appaltatore non inizi i lavori senza le necessarie autorizzazioni, evitando ritardi e complicazioni legali.
Il subappalto è un’altra area che richiede attenzione. Il contratto deve specificare se l’appaltatore ha il diritto di subappaltare parte delle opere e, in tal caso, quali sono le condizioni e le procedure da seguire. Questo permette al committente di mantenere il controllo sulla qualità e sull’affidabilità dei subappaltatori coinvolti nel progetto.
I termini di consegna e le clausole penali sono essenziali per assicurare che i lavori siano completati entro i tempi stabiliti. Il contratto deve definire chiaramente i tempi di esecuzione e le penali applicabili in caso di ritardo imputabile all’appaltatore. Queste disposizioni incentivano il rispetto dei tempi e forniscono un meccanismo di risarcimento in caso di inadempienza.
La sezione relativa al prezzo e ai termini di pagamento deve dettagliare il costo totale delle opere, la suddivisione dei pagamenti e le condizioni per eventuali revisioni del prezzo. È importante stabilire le modalità di pagamento, collegandole ai progressi dei lavori, per garantire che l’appaltatore sia compensato in modo equo e tempestivo.
Il contratto deve prevedere anche le modalità di risoluzione delle controversie, preferibilmente attraverso procedure di conciliazione o arbitrato, per evitare lunghi e costosi procedimenti giudiziari. Questa sezione fornisce un percorso chiaro per risolvere eventuali dispute, favorendo una risoluzione più rapida e meno conflittuale.
Infine, il contratto deve includere dichiarazioni di conformità e procedure di verifica e accettazione dell’opera. L’appaltatore deve fornire le dichiarazioni necessarie che attestino la conformità delle opere eseguite, mentre il committente ha il diritto di verificare la qualità e la conformità dei lavori prima di accettarli formalmente. Questa fase finale è cruciale per assicurare che l’opera sia stata completata secondo gli standard previsti e che eventuali difetti siano stati risolti.