In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile di contratto di appalto condominiale, utilizzabili per disciplinare lavori affidati dal condominio a un’impresa, come interventi sulla facciata, sul tetto, sulle parti comuni o sugli impianti condominiali.
Prima della firma il contratto deve essere coordinato con la delibera assembleare, il preventivo approvato, il capitolato, gli eventuali elaborati tecnici e gli adempimenti previsti per la sicurezza del cantiere.
Fac Simile Contratto di Appalto Condominio Word
La versione Word è indicata quando occorre modificare le clausole, inserire il capitolato e le condizioni approvate dall’assemblea oppure disciplinare in modo specifico pagamenti, varianti, subappalto, penali, garanzie e responsabilità.
Fac Simile Contratto di Appalto Condominio PDF Editabile
Il PDF può essere compilato quando la struttura del modello corrisponde all’appalto che il condominio intende stipulare. Se le condizioni deliberate sono differenti o l’intervento è complesso, è preferibile utilizzare la versione Word e adattarla prima della sottoscrizione.
Anteprima del contratto
Quando utilizzare il contratto di appalto condominiale
L’articolo 1655 del Codice civile definisce l’appalto come il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro. Nel caso dei lavori condominiali il committente è il condominio, normalmente rappresentato nella stipula dall’amministratore nei limiti dei poteri attribuiti dalla legge e dalla deliberazione assembleare.
Il modello è quindi adatto, per esempio, all’affidamento a un’impresa di opere di rifacimento della facciata, impermeabilizzazione, copertura, manutenzione straordinaria delle parti comuni o ristrutturazione. Per lavori edili affidati direttamente da un singolo proprietario, senza coinvolgere il condominio come committente, può essere più appropriato il fac simile di contratto di appalto per lavori edili privati.
Delibera dell’assemblea e poteri dell’amministratore
Per le opere di manutenzione straordinaria la decisione compete, come regola generale, all’assemblea. L’amministratore può ordinare autonomamente lavori straordinari quando rivestono carattere urgente, ma deve riferirne nella prima assemblea utile.
Non tutte le opere straordinarie richiedono automaticamente la stessa maggioranza. L’articolo 1136 del Codice civile prevede espressamente, per le riparazioni straordinarie di notevole entità, l’approvazione con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Negli altri casi devono essere verificati la natura della deliberazione, la convocazione nella quale viene assunta e le eventuali maggioranze speciali previste dalla legge.
Quando occorre deliberare i lavori è importante formulare in modo chiaro l’ordine del giorno. A questo scopo può essere utilizzato il modello di convocazione dell’assemblea condominiale.
La decisione relativa ai lavori dovrebbe individuare con sufficiente precisione l’opera, la spesa approvata e i limiti entro i quali l’amministratore può stipulare il contratto. Se una commissione o i consiglieri di condominio vengono incaricati soltanto di esaminare i preventivi, la loro scelta dell’impresa e del relativo corrispettivo non diventa per questo automaticamente vincolante per tutti i condomini: le decisioni riservate all’assemblea devono essere approvate con le maggioranze prescritte.
Fondo speciale per i lavori straordinari
Un aspetto da considerare prima della stipula è il fondo speciale previsto dall’articolo 1135 del Codice civile. Quando delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, l’assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
Se il contratto prevede pagamenti graduali in funzione dello stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Per questo motivo è opportuno coordinare le scadenze indicate nel contratto con la delibera assembleare e con il piano di finanziamento approvato dal condominio.
Come compilare il contratto
Il fac simile deve essere adattato alle condizioni effettivamente deliberate. In particolare è opportuno completare e controllare:
- dati del condominio, compresi indirizzo e codice fiscale, e dati dell’amministratore che lo rappresenta;
- dati dell’impresa, con denominazione, sede, codice fiscale o partita IVA e legale rappresentante;
- delibera assembleare, indicando la data della decisione con cui sono stati approvati i lavori e la relativa spesa;
- oggetto dell’appalto, descrivendo con precisione le opere e richiamando capitolato, computo metrico, progetto e preventivo quando presenti;
- corrispettivo, specificando se il prezzo è a corpo, a misura o determinato con altro criterio e chiarendo quali lavorazioni sono comprese;
- pagamenti, con eventuale acconto, stati di avanzamento e saldo finale;
- tempi, indicando consegna del cantiere, data di inizio, termine previsto e condizioni per proroghe o sospensioni;
- varianti, stabilendo chi può autorizzarle e come vengono determinati eventuali maggiori costi;
- subappalto, precisando se e a quali condizioni viene autorizzato;
- garanzie e assicurazioni, in relazione alle caratteristiche dell’intervento;
- verifica e consegna finale, stabilendo come vengono accertate la corretta esecuzione e le eventuali lavorazioni da completare.
Non è normalmente necessario riportare nel contratto l’elenco di tutti i proprietari delle singole unità immobiliari. È invece essenziale identificare correttamente il condominio, l’amministratore che lo rappresenta, l’impresa e la deliberazione sulla quale si fonda l’incarico.
Subappalto, varianti e lavori aggiuntivi
L’articolo 1656 del Codice civile stabilisce che l’appaltatore non può dare in subappalto l’esecuzione dell’opera o del servizio senza l’autorizzazione del committente. Il contratto dovrebbe quindi chiarire se il subappalto è consentito e con quali limiti, fermo restando il rispetto degli obblighi di legge applicabili alle imprese che entreranno nel cantiere.
Anche le varianti devono essere gestite con attenzione. È opportuno evitare che lavorazioni ulteriori vengano eseguite sulla base di accordi informali senza avere prima definito costo, conseguenze sui tempi e soggetto autorizzato ad approvarle. Se una variante comporta una spesa che supera quanto deliberato dall’assemblea, può essere necessaria una nuova decisione assembleare prima di impegnare il condominio.
Sicurezza del cantiere e verifica dell’impresa
Il contratto non sostituisce gli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/2008. Quando i lavori rientrano nella disciplina dei cantieri temporanei o mobili, devono essere rispettati gli obblighi del committente o dell’eventuale responsabile dei lavori previsti dal Titolo IV.
L’articolo 90 del D.Lgs. 81/2008 prevede, tra l’altro, verifiche sull’idoneità tecnico-professionale delle imprese e dei lavoratori autonomi. Nei casi previsti devono essere verificati la documentazione richiesta, il DURC e, per le imprese esecutrici e i lavoratori autonomi operanti nei cantieri, il possesso della patente a crediti o del diverso titolo previsto dalla normativa per i soggetti esonerati.
Quando è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea, assumono inoltre rilievo gli obblighi relativi al coordinamento della sicurezza previsti dal D.Lgs. 81/2008. Queste verifiche devono essere effettuate prima dell’affidamento o dell’avvio dei lavori secondo il momento previsto dalla singola disposizione e non possono essere sostituite da una dichiarazione generica inserita nel contratto.
Direttore dei lavori e coordinatore per la sicurezza
Il direttore dei lavori e il coordinatore per la sicurezza svolgono funzioni differenti e non devono essere confusi. Il direttore dei lavori controlla, per conto del committente, che l’opera venga eseguita secondo progetto e contratto. Il coordinatore per la sicurezza svolge invece i compiti specificamente previsti dal D.Lgs. 81/2008 quando ne ricorrono i presupposti.
Non è corretto affermare in generale che il direttore dei lavori sia sempre obbligatorio per qualsiasi intervento soggetto a SCIA o a permesso di costruire e mai necessario in presenza di CILA. La necessità dell’incarico e gli adempimenti del tecnico dipendono dal tipo di opera, dal titolo edilizio, dalla disciplina strutturale e dalle altre norme applicabili all’intervento concreto. Il contratto deve quindi indicare il direttore dei lavori solo quando effettivamente nominato, specificandone ruolo e poteri.
Prezzo, stati di avanzamento e penali
Il prezzo deve essere coerente con il preventivo e con la spesa autorizzata dall’assemblea. Nei lavori complessi è spesso utile prevedere pagamenti collegati a stati di avanzamento verificabili, indicando chi deve attestare il raggiungimento della fase prevista prima che l’amministratore proceda al pagamento.
Una penale per il ritardo non è un elemento automaticamente presente in ogni appalto. Se il condominio intende utilizzarla, occorre indicare espressamente il termine al quale si applica, l’importo o il criterio di calcolo e le circostanze che escludono il ritardo imputabile all’impresa. Devono inoltre essere disciplinate eventuali proroghe dovute a varianti, sospensioni autorizzate o altri eventi previsti dal contratto.
Consegna dell’opera, vizi e difformità
Al termine dei lavori è opportuno documentare la consegna e le verifiche effettuate prima dell’accettazione definitiva. L’articolo 1667 del Codice civile prevede la garanzia dell’appaltatore per difformità e vizi dell’opera, con le eccezioni stabilite dalla stessa norma per i difetti conosciuti o riconoscibili al momento dell’accettazione.
Per i vizi soggetti alla garanzia ordinaria, la denuncia deve essere effettuata entro 60 giorni dalla scoperta, salvo che l’appaltatore abbia riconosciuto i difetti o li abbia occultati. L’azione si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera. I due termini hanno quindi funzioni differenti e il periodo di due anni non decorre dalla scoperta del vizio.
Per edifici e altre opere immobiliari destinate per loro natura a lunga durata può inoltre trovare applicazione l’articolo 1669 del Codice civile in caso di rovina, pericolo di rovina o gravi difetti manifestatisi entro dieci anni dal compimento dell’opera, con gli specifici termini di denuncia e azione previsti dalla norma.
Se dopo la consegna emergono difetti, può essere utilizzato il fac simile di denuncia dei vizi dell’appalto, descrivendo con precisione le anomalie e conservando fotografie, relazioni tecniche e altra documentazione utile.
Firma e conservazione del contratto
Il contratto deve essere sottoscritto dall’amministratore nei limiti dell’autorizzazione ricevuta e dal soggetto che rappresenta l’impresa. Prima della firma è opportuno verificare che tutti gli allegati citati nel testo esistano realmente e che preventivo, capitolato, computo metrico, cronoprogramma ed eventuali elaborati tecnici non contengano condizioni incompatibili con il contratto.
Una copia completa deve essere conservata insieme alla deliberazione assembleare, alla documentazione dell’impresa, agli atti relativi alla sicurezza, alle eventuali pratiche edilizie, ai verbali di consegna e agli stati di avanzamento. Il contratto di appalto condominiale è un accordo privato e non costituisce, di per sé, un modulo da inviare a un ente pubblico; restano però distinti gli eventuali adempimenti edilizi, fiscali e di sicurezza richiesti per lo specifico intervento.