In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF di lettera di diffida per il rilascio di un immobile. I modelli sono impostati soprattutto sul caso in cui il conduttore, dopo la cessazione del contratto di locazione, non abbia ancora riconsegnato l’immobile.
Prima di utilizzare il documento è importante verificare che la locazione sia effettivamente cessata, la semplice presenza di una data di scadenza nel contratto non esclude eventuali rinnovi previsti dalla legge o dal contratto.
Fac Simile Lettera di Diffida Rilascio Immobile Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati delle parti, i riferimenti del contratto, la data di cessazione della locazione, il termine richiesto per la riconsegna e le altre informazioni pertinenti al caso concreto.
Fac Simile Lettera di Diffida Rilascio Immobile PDF
Il PDF disponibile è impostato sul mancato rilascio dell’immobile dopo la scadenza del contratto. Prima di utilizzarlo è quindi necessario verificare che questa situazione corrisponda effettivamente al proprio caso.
Quando Utilizzare la Diffida per il Rilascio dell’Immobile
La lettera può essere utilizzata per chiedere formalmente la riconsegna dell’immobile quando il titolo che consentiva al destinatario di detenerlo è cessato e il rilascio non avviene spontaneamente. Nel caso della locazione, l’articolo 1590 del Codice civile prevede l’obbligo del conduttore di restituire il bene nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso conforme al contratto.
Se il conduttore ritarda la restituzione, l’articolo 1591 del Codice civile prevede che sia tenuto a corrispondere il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, fatto salvo l’eventuale maggior danno che il locatore sia in grado di dimostrare.
La diffida ha quindi soprattutto la funzione di formulare una richiesta formale, indicare un termine per il rilascio e documentare la posizione del proprietario prima dell’eventuale iniziativa giudiziaria. Non costituisce però, da sola, un titolo che consenta di ottenere coattivamente l’immobile.
Verificare Prima la Scadenza della Locazione
Prima di scrivere che il conduttore occupa l’immobile senza titolo è necessario accertare che il contratto di locazione sia effettivamente cessato. Molte locazioni prevedono rinnovi automatici e la possibilità per il locatore di impedirne la prosecuzione è soggetta, a seconda del tipo di contratto e della scadenza interessata, a condizioni e termini di preavviso specifici.
Una diffida inviata dopo la scadenza non rimedia automaticamente a una disdetta che doveva essere comunicata in precedenza o alla mancanza dei presupposti richiesti per impedire il rinnovo. La data da indicare nel modello deve quindi essere quella della cessazione effettiva del rapporto, verificata sulla base del contratto e della disciplina applicabile.
Diffida al Rilascio e Diffida ad Adempiere
La normale richiesta di riconsegna dopo la cessazione della locazione non deve essere confusa automaticamente con la diffida ad adempiere prevista dall’articolo 1454 del Codice civile. Quest’ultima è uno specifico strumento per ottenere la risoluzione di un contratto ancora in essere a causa dell’inadempimento della controparte.
Per la diffida ad adempiere l’articolo 1454 richiede una comunicazione scritta che assegni un termine congruo e dichiari che, decorso inutilmente tale termine, il contratto si intenderà risolto. Il termine non può normalmente essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione o i casi in cui un termine minore risulti congruo per la natura del contratto o secondo gli usi.
Questo termine di quindici giorni non deve quindi essere applicato automaticamente alla lettera disponibile in questa pagina quando il contratto è già cessato. In tale situazione il documento serve principalmente a chiedere la riconsegna entro una data determinata.
Come Compilare la Lettera
La diffida dovrebbe permettere di identificare senza dubbi il rapporto, l’immobile e la ragione per cui viene chiesto il rilascio. È opportuno indicare:
- Mittente e destinatario: nome, cognome o denominazione e relativi recapiti.
- Immobile: indirizzo completo e, quando utili, piano, interno e altri elementi identificativi.
- Contratto: data di stipula ed eventuali estremi di registrazione.
- Cessazione del rapporto: indicare la data di scadenza effettiva e, quando rilevante, richiamare la precedente comunicazione di disdetta o altro atto che ha determinato la cessazione.
- Richiesta di rilascio: indicare chiaramente la data entro la quale si chiede che l’immobile venga liberato e riconsegnato.
- Consegna delle chiavi: può essere proposta una data per il sopralluogo e la restituzione delle chiavi.
- Somme eventualmente dovute: canoni, corrispettivi o altre somme devono essere indicati soltanto quando ne sono verificati titolo e importo.
- Conseguenze del mancato rilascio: è possibile comunicare che, in assenza di riconsegna, saranno intraprese le iniziative giudiziarie previste dalla legge.
- Data e firma: completare la comunicazione prima dell’invio.
Possono essere allegati, quando utili, il contratto, la precedente comunicazione di disdetta e altri documenti che consentono di ricostruire con precisione la cessazione del rapporto.
Se il Problema è la Morosità
Il mancato pagamento dei canoni costituisce una situazione diversa dal semplice mancato rilascio alla scadenza. Lo sfratto per morosità è disciplinato dall’articolo 658 del Codice di procedura civile, non dal Codice civile. Una lettera preliminare può essere utilizzata per richiedere il pagamento o tentare una soluzione stragiudiziale, ma non coincide con l’intimazione giudiziale di sfratto.
Per le locazioni abitative, l’articolo 5 della Legge 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce motivo di risoluzione. Per gli oneri accessori la stessa disposizione fa riferimento a un importo non pagato superiore a due mensilità del canone. Questi criteri non devono essere estesi automaticamente alle locazioni commerciali.
Quando il problema principale consiste nei canoni non pagati, è quindi preferibile consultare lo specifico fac simile relativo allo sfratto per morosità, tenendo presente che anche quel documento preliminare non sostituisce l’atto giudiziario necessario per ottenere la convalida dello sfratto.
Come Inviare la Diffida
Per poter documentare la comunicazione è opportuno utilizzare una modalità che consenta di provare l’invio e la ricezione. Nella pratica si può ricorrere alla raccomandata con avviso di ricevimento oppure alla PEC quando il destinatario dispone di un indirizzo utilizzabile per la comunicazione. È possibile anche la consegna a mano facendosi rilasciare una copia datata e firmata per ricevuta.
Il mittente dovrebbe conservare una copia completa della lettera, gli eventuali allegati e la prova della consegna. Non esiste però una regola generale secondo cui una semplice diffida al rilascio sia valida soltanto se spedita mediante raccomandata.
Cosa Fare se l’Immobile Non Viene Rilasciato
Se il contratto è effettivamente cessato e il conduttore non riconsegna spontaneamente l’immobile, la lettera non permette al proprietario di procedere autonomamente al rilascio forzato. Per ottenere un provvedimento eseguibile occorre utilizzare gli strumenti giudiziari previsti per il caso concreto.
Quando la locazione è terminata per scadenza e ne è esclusita la prosecuzione, l’articolo 657 del Codice di procedura civile disciplina l’intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida. Se invece il presupposto è la morosità, trova applicazione la diversa procedura prevista dall’articolo 658 del Codice di procedura civile.
In questa fase è normalmente necessario rivolgersi a un avvocato, che potrà verificare il contratto, la sua effettiva cessazione, le precedenti comunicazioni e la procedura appropriata. La diffida scaricabile da questa pagina non deve essere presentata come sostitutiva dell’atto giudiziario.
Riconsegna dell’Immobile e delle Chiavi
Se il destinatario accetta di lasciare l’immobile, è utile concordare un sopralluogo finale e documentare la riconsegna delle chiavi, lo stato dei locali, le letture dei contatori e le eventuali contestazioni. A questo scopo può essere utilizzato il modello di verbale di riconsegna dell’immobile.
La riconsegna dovrebbe essere documentata con precisione soprattutto quando rimangono da definire deposito cauzionale, danni, spese o altre somme maturate durante la locazione.