In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF collegati allo sfratto per morosità. È importante chiarire la funzione dei documenti: il PDF disponibile è una lettera di sollecito per canoni di locazione non pagati che preannuncia l’eventuale avvio dello sfratto, non l’intimazione giudiziale di sfratto per morosità prevista dall’articolo 658 del Codice di procedura civile.
Il fac simile può quindi essere utilizzato nella fase preliminare per chiedere al conduttore di saldare gli arretrati. Se il pagamento non avviene e il locatore intende ottenere il rilascio dell’immobile, la procedura prosegue davanti al Tribunale mediante un atto giudiziario che richiede l’assistenza di un avvocato.
Modello Sfratto per Morosità Word
Il modello Word può essere scaricato e modificato inserendo i dati delle parti, i riferimenti del contratto, le mensilità non pagate e l’importo richiesto. Il documento deve essere considerato una traccia preliminare e non automaticamente un atto idoneo ad avviare il procedimento giudiziale di convalida dello sfratto.
Fac Simile Sfratto per Morosità PDF Editabile
Il PDF disponibile contiene un sollecito di pagamento con il quale il locatore indica le mensilità non versate, assegna 15 giorni per il pagamento e avverte che, in mancanza, potrà procedere con lo sfratto per morosità. Il termine di 15 giorni riportato nel modello è quello scelto per il sollecito e non rappresenta un termine legale generale necessario per poter avviare qualsiasi sfratto.
Quando Può Essere Avviato lo Sfratto per Morosità
Lo sfratto per morosità è disciplinato dall’articolo 658 del Codice di procedura civile e consente al locatore di intimare al conduttore lo sfratto quando non viene pagato il canone alle scadenze stabilite.
Per le locazioni abitative, l’articolo 5 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 stabilisce che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Per gli oneri accessori, il presupposto previsto dalla stessa disposizione ricorre quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.
Questa predeterminazione legislativa riguarda le locazioni abitative. Nelle locazioni commerciali e, più in generale, negli immobili destinati a uso diverso dall’abitazione, la gravità dell’inadempimento deve essere valutata secondo le regole applicabili al rapporto e il contenuto del contratto.
Sollecito di Pagamento e Intimazione di Sfratto non Sono la Stessa Cosa
Prima di rivolgersi al giudice il locatore può inviare una richiesta scritta per ottenere il pagamento. Può essere utilizzato il documento scaricabile in questa pagina oppure, quando si vuole formulare espressamente una costituzione in mora, il fac simile di lettera di messa in mora.
È disponibile anche uno specifico fac simile di sollecito per il pagamento dell’affitto. Queste comunicazioni possono essere utili per documentare la richiesta rivolta al conduttore e tentare di ottenere il pagamento senza iniziare immediatamente il procedimento giudiziario.
Il sollecito, tuttavia, non equivale allo sfratto. L’atto che introduce il procedimento è l’intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida prevista dagli articoli 658 e seguenti del Codice di procedura civile.
Come Compilare il Fac Simile
Nella lettera è opportuno identificare con precisione locatore e conduttore e indicare l’immobile interessato. Devono essere riportati i riferimenti del contratto di locazione, la data della registrazione quando disponibile, le mensilità non pagate e il relativo importo.
È utile specificare anche l’importo complessivo richiesto, il termine entro cui si invita il conduttore a pagare e le modalità di versamento, per esempio l’IBAN del locatore. Se vengono richiesti anche oneri accessori, questi devono essere indicati separatamente e in modo comprensibile.
Il PDF contiene un richiamo agli articoli 75 e 76 del D.P.R. 445/2000 sulle dichiarazioni non veritiere. Questo riferimento non è necessario per formulare una normale richiesta privata di pagamento del canone e non trasforma la lettera in un’autocertificazione o in un atto giudiziario.
Come Inviare il Sollecito
È opportuno utilizzare una modalità che permetta di documentare sia il contenuto sia la ricezione della comunicazione. Nella pratica possono essere utilizzate una raccomandata con avviso di ricevimento oppure la PEC, se il destinatario dispone di un indirizzo PEC utilizzabile.
Il locatore dovrebbe conservare una copia della lettera e la prova della sua trasmissione, insieme al contratto e alla documentazione relativa ai pagamenti. Questi elementi possono essere utili al legale qualora si renda necessario procedere giudizialmente.
Come Inizia la Procedura Giudiziale
Se la morosità persiste, il locatore può rivolgersi a un avvocato per predisporre l’intimazione di sfratto per morosità e la contestuale citazione per la convalida. La causa deve essere introdotta davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.
L’atto indica la morosità contestata e l’udienza alla quale il conduttore deve comparire. Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza devono intercorrere almeno venti giorni liberi, salvo l’eventuale abbreviazione dei termini autorizzata dal giudice nei casi previsti dall’articolo 660 del Codice di procedura civile.
Al legale è opportuno consegnare almeno il contratto di locazione e la documentazione dalla quale risultano i canoni non pagati. Possono essere utili anche estratti dei pagamenti, precedenti comunicazioni, solleciti e ogni altro documento relativo alla morosità.
Cosa Succede all’Udienza
Se il conduttore non compare oppure compare ma non si oppone, ricorrendone i presupposti il giudice può convalidare lo sfratto. Se invece viene proposta opposizione, la controversia può proseguire secondo le regole del giudizio di locazione, ferma la possibilità dei provvedimenti provvisori previsti dalla legge.
Per le locazioni abitative l’articolo 55 della Legge 392/1978 consente al conduttore di sanare la morosità in sede giudiziale, nei limiti previsti dalla norma, pagando i canoni scaduti, gli oneri accessori maturati, gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice. La sanatoria può essere utilizzata normalmente non più di tre volte nel corso di un quadriennio.
Se il pagamento non avviene in udienza, in presenza di comprovate condizioni di difficoltà il giudice può concedere un termine non superiore a 90 giorni. Il termine può arrivare a 120 giorni quando l’inadempimento, protrattosi per non oltre due mesi, dipende da precarie condizioni economiche sopravvenute dopo la stipula del contratto e dovute a disoccupazione, malattia o altre gravi e comprovate difficoltà. In questa particolare ipotesi la sanatoria può essere utilizzata non più di quattro volte complessivamente nel quadriennio.
Il termine di grazia previsto dall’articolo 55 non si applica invece alle locazioni di immobili destinati a uso diverso dall’abitazione.
Quando Diventa Esecutivo lo Sfratto
Non esiste una regola secondo cui qualsiasi sfratto produce automaticamente i propri effetti entro 60 giorni dalla convalida. Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice fissa anche la data dell’esecuzione secondo l’articolo 56 della Legge 392/1978.
In via generale la data viene fissata entro sei mesi dal provvedimento e, nei casi eccezionali previsti dalla norma, entro dodici mesi. Quando invece il conduttore ha ottenuto il termine previsto dall’articolo 55 e non paga entro la scadenza assegnata, la data dell’esecuzione non può essere fissata oltre 60 giorni dalla scadenza di quel termine.
Se alla data stabilita l’immobile non viene rilasciato spontaneamente, il locatore può procedere all’esecuzione forzata secondo gli articoli 605 e seguenti del Codice di procedura civile. La fase esecutiva comprende le formalità previste per il rilascio e l’intervento dell’ufficiale giudiziario. I tempi effettivi per ottenere materialmente l’immobile dipendono quindi anche dall’andamento della procedura esecutiva e non possono essere determinati in anticipo con un numero fisso di giorni.