In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF compilabile per predisporre una scrittura privata preliminare relativa alla vendita di un terreno agricolo. Con questo documento il proprietario promette di vendere e l’acquirente promette di acquistare alle condizioni concordate.
Il fac simile non trasferisce immediatamente la proprietà del terreno e non sostituisce l’atto definitivo. Il trasferimento avverrà con il successivo rogito o con altro atto idoneo alla trascrizione nei registri immobiliari. Prima della firma occorre verificare proprietà, gravami, destinazione urbanistica ed eventuali diritti di prelazione agraria.
Fac Simile Scrittura Privata per Vendita Terreno Agricolo Word
La versione Word può essere modificata integralmente. Contiene anche riferimenti a un eventuale frazionamento e a un titolo edilizio: queste clausole devono essere mantenute soltanto se corrispondono alla situazione reale del terreno e adattate con l’assistenza di un tecnico quando necessario.
Fac Simile Scrittura Privata per Vendita Terreno Agricolo PDF
La versione PDF presenta una struttura più breve e può essere compilata con i dati delle parti, gli identificativi catastali, il prezzo, la caparra e il termine per il contratto definitivo.
I documenti disponibili sono fac simile liberi e non moduli ufficiali. Entrambi rappresentano un contratto preliminare, come dimostrano le espressioni “promette di vendere” e “promette di acquistare” presenti nel testo.
Preliminare e vendita definitiva non sono la stessa cosa
Il preliminare, chiamato anche compromesso, obbliga le parti a concludere successivamente il contratto definitivo. Non produce da solo il trasferimento della proprietà e non consente all’acquirente di presentarsi come proprietario del terreno.
La vendita definitiva di un terreno richiede la forma scritta prevista per i trasferimenti immobiliari. Nella pratica viene stipulata davanti al notaio mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, così da consentire i controlli necessari e la trascrizione nei registri immobiliari. Una semplice scrittura privata non autenticata non costituisce direttamente un titolo trascrivibile, salvo il successivo accertamento giudiziale delle sottoscrizioni.
Per approfondire la funzione generale del documento è disponibile la guida sulla scrittura privata. Se, invece, l’acquirente vuole inizialmente formulare soltanto un’offerta, senza un accordo già sottoscritto da entrambe le parti, può essere più adatto il modello di proposta di acquisto di terreno agricolo.
Controlli da effettuare prima della firma
Prima di assumere un impegno vincolante è opportuno verificare almeno:
- il titolo di provenienza e l’effettiva proprietà del terreno;
- la presenza di comproprietari e il regime patrimoniale del venditore;
- i dati catastali, la superficie, i confini e la corrispondenza con lo stato dei luoghi;
- ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, servitù, usi civici e altri vincoli;
- l’esistenza di contratti agrari, concessioni o occupazioni del fondo;
- la destinazione urbanistica e la possibilità di utilizzare il terreno per lo scopo previsto dall’acquirente;
- la presenza di eventuali titolari del diritto di prelazione agraria;
- la necessità di un frazionamento catastale prima del definitivo.
La classificazione catastale come terreno agricolo non garantisce da sola l’edificabilità né la possibilità di realizzare determinati interventi. La destinazione urbanistica deve essere verificata attraverso gli strumenti urbanistici comunali e il certificato di destinazione urbanistica. Per l’atto definitivo il certificato deve essere allegato nei casi previsti dall’articolo 30 del DPR 380/2001.
Come compilare il preliminare
Il documento deve identificare con precisione le parti e il terreno. È opportuno inserire:
- nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza e codice fiscale di venditore e acquirente;
- Comune, località, superficie, confini, foglio, particella ed eventuale subalterno;
- titolo con cui il venditore ha acquistato il terreno;
- stato di possesso e presenza di affittuari, comodatari o altri utilizzatori;
- prezzo complessivo e modalità di pagamento;
- natura delle somme versate alla firma, distinguendo caparra confirmatoria e acconto sul prezzo;
- termine entro il quale stipulare il contratto definitivo e indicazione del notaio, se già scelto;
- momento della consegna e dell’immissione nel possesso;
- ripartizione delle spese notarili, tecniche, catastali e fiscali;
- eventuali condizioni sospensive relative a prelazione agraria, finanziamento, frazionamento o verifiche tecniche;
- conseguenze dell’inadempimento e disciplina della caparra;
- elenco degli allegati, luogo, data e firme.
Se il terreno deve essere ricavato da una particella più ampia, non è sufficiente descriverlo in modo generico. Occorre indicare la superficie e i confini previsti, allegare una rappresentazione sottoscritta dalle parti e stabilire chi deve predisporre e pagare il frazionamento, entro quale termine e cosa accade se il frazionamento non può essere approvato.
Prelazione agraria
La vendita di un terreno agricolo può essere soggetta al diritto di prelazione dell’affittuario coltivatore diretto e, in presenza delle condizioni previste dalla legge, di determinati proprietari coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali confinanti. Il diritto non appartiene automaticamente a qualsiasi proprietario di un terreno vicino.
Prima di firmare è quindi necessario accertare chi coltiva il fondo, quali contratti sono in corso e se esistono confinanti in possesso dei requisiti richiesti. Quando la prelazione è applicabile, la proposta di vendita deve essere comunicata agli aventi diritto con le condizioni effettive dell’operazione. A questo scopo può essere utilizzata, dopo avere verificato i destinatari, la lettera ai confinanti per la vendita del terreno.
Nel preliminare è prudente inserire una condizione che regoli gli effetti dell’eventuale esercizio della prelazione e la restituzione delle somme già versate. Una dichiarazione generica del venditore secondo cui non esistono diritti di prelazione non sostituisce le verifiche necessarie.
Caparra e pagamento del prezzo
Il modello prevede la possibilità di versare una caparra confirmatoria da imputare al prezzo al momento del definitivo. La clausola deve indicare chiaramente l’importo, l’avvenuta consegna e la funzione della somma.
In caso di inadempimento, la caparra confirmatoria produce gli effetti previsti dall’articolo 1385 del Codice civile: la parte non inadempiente può recedere trattenendo la caparra ricevuta oppure chiedendo il doppio di quella versata, fatta salva la possibilità di scegliere gli altri rimedi previsti dalla legge. Un semplice acconto, invece, costituisce soltanto un’anticipazione del prezzo e non produce automaticamente gli stessi effetti.
Registrazione e trascrizione
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. La registrazione può essere richiesta anche attraverso il servizio RAP dell’Agenzia delle Entrate, quando il contratto e gli allegati rispettano i requisiti della procedura telematica.
La registrazione fiscale non deve essere confusa con la trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione del preliminare offre una tutela maggiore all’acquirente rispetto a successive vendite, ipoteche o pignoramenti, ma richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata e quindi l’intervento del notaio. Questa soluzione è particolarmente utile quando trascorre molto tempo prima del definitivo, viene versata una somma rilevante o esistono rischi legati alla situazione del venditore. Ulteriori indicazioni sono disponibili nella guida del Consiglio Nazionale del Notariato sul contratto preliminare.
Firma e utilizzo del documento
Il preliminare deve essere sottoscritto da tutti i proprietari e dagli acquirenti. È opportuno firmare anche ogni allegato, compresa la planimetria utilizzata per identificare il terreno, e predisporre una copia completa per ciascuna parte.
L’invio tramite email di un fac simile compilato non sostituisce la sottoscrizione, la registrazione o il successivo atto definitivo. Considerati il valore dell’operazione, la possibile prelazione agraria e gli adempimenti urbanistici e catastali, il testo dovrebbe essere controllato dal notaio e, quando necessario, da un tecnico prima del versamento della caparra e della firma.