In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile per predisporre il contratto preliminare di compravendita di un terreno agricolo. Sono modelli privati, non moduli ufficiali. Il preliminare obbliga venditore e acquirente a stipulare il successivo contratto definitivo, ma non trasferisce la proprietà del terreno.
Il file Word è la scelta consigliata perché il testo deve essere adattato al terreno e all’operazione concreta. I modelli scaricabili contengono una clausola che presenta la registrazione come eventuale, mentre il preliminare deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Questa clausola deve quindi essere corretta prima della firma. Nel PDF i campi sono compilabili, ma le clausole fisse non possono essere modificate.
Modello Preliminare Terreno Agricolo Word
Il formato Word permette di modificare integralmente il contratto. Prima dell’utilizzo occorre correggere la clausola sulla registrazione e verificare le dichiarazioni relative a edificabilità, destinazione agricola, mediazione, prelazione e acquisto per persona da nominare. Le formulazioni che non corrispondono all’operazione devono essere eliminate o adattate.
Fac Simile Preliminare Terreno Agricolo PDF Editabile
Il PDF permette di compilare i dati delle parti, gli identificativi catastali, il prezzo, le somme versate, il termine per il definitivo e altri campi predisposti. Contiene però clausole fisse, compresa quella non corretta sulla registrazione, e dichiarazioni prestabilite sull’uso agricolo e sull’assenza di possibilità edificatorie. Non deve quindi essere firmato senza avere verificato che ogni clausola sia corretta per il caso concreto; quando sono necessarie modifiche, utilizzare il file Word.
Quale documento utilizzare
Il preliminare immobiliare deve essere redatto per scritto, come richiesto dall’articolo 1351 del Codice civile. Non deve essere confuso con la proposta o con la vendita definitiva.
| Documento | Funzione | Effetti |
|---|---|---|
| Proposta di acquisto | Consente all’acquirente di formulare un’offerta entro un termine. | Vincola inizialmente il proponente. Se viene accettata e contiene gli elementi necessari, può concludere un preliminare e vincolare entrambe le parti. |
| Contratto preliminare | Definisce le condizioni alle quali sarà stipulata la vendita. | Obbliga entrambe le parti a concludere il definitivo, senza trasferire la proprietà. |
| Contratto definitivo | Realizza la compravendita. | Trasferisce la proprietà e viene normalmente stipulato dal notaio per consentire i controlli e la trascrizione. |
Come compilare il preliminare
Il contratto deve identificare con precisione le parti, il terreno e le condizioni economiche. Prima della firma è opportuno inserire o verificare:
- nome, cognome, codice fiscale, residenza e regime patrimoniale delle parti, oltre ai dati degli eventuali comproprietari;
- Comune, località, superficie, confini, foglio, particella ed eventuali altri identificativi catastali;
- titolo di provenienza del venditore e presenza di ipoteche, pignoramenti, servitù, usi civici o altre formalità pregiudizievoli;
- stato di possesso del terreno ed eventuali affittuari, comodatari, concessionari o altri utilizzatori;
- destinazione urbanistica e possibilità di utilizzare il terreno per lo scopo previsto dall’acquirente;
- prezzo complessivo e modalità tracciabili di pagamento;
- natura delle somme versate, distinguendo chiaramente acconto e caparra confirmatoria;
- termine per il contratto definitivo, notaio incaricato e documenti che il venditore dovrà consegnare;
- momento della consegna e dell’immissione nel possesso, normalmente coincidente con il definitivo salvo diverso accordo;
- ripartizione delle spese notarili, tecniche, catastali e fiscali;
- eventuali condizioni relative a finanziamento, verifiche tecniche, frazionamento o prelazione agraria;
- conseguenze dell’inadempimento, luogo, data e firme.
È utile allegare un estratto di mappa sottoscritto dalle parti quando serve a individuare meglio il terreno. La destinazione urbanistica può essere verificata richiedendo il certificato di destinazione urbanistica del terreno, che dovrà essere allegato al contratto definitivo nei casi previsti dall’articolo 30 del DPR 380/2001.
Prelazione agraria e comunicazione agli aventi diritto
La prelazione agraria non spetta automaticamente a tutti i proprietari dei terreni confinanti. Può spettare, in presenza dei requisiti di legge, al coltivatore diretto che conduce il fondo posto in vendita oppure al proprietario confinante qualificato come coltivatore diretto. La disciplina comprende inoltre, nei casi previsti, l’imprenditore agricolo professionale confinante iscritto nella previdenza agricola.
Prima di firmare è quindi necessario verificare chi utilizza il terreno, l’esistenza di contratti agrari, la qualifica dei confinanti e la reale contiguità dei fondi. Le regole principali sono contenute nell’articolo 8 della legge 590/1965 e nell’articolo 7 della legge 817/1971.
Quando esiste un avente diritto, il proprietario deve comunicargli la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare con il nome dell’acquirente, il prezzo, le modalità di pagamento e le altre condizioni pattuite, compresa la clausola relativa alla prelazione. Il termine previsto per esercitare il diritto è di 30 giorni dalla ricezione della comunicazione. L’omessa o irregolare comunicazione può consentire all’avente diritto di esercitare il riscatto entro un anno dalla trascrizione della vendita definitiva.
La clausola presente nel fac simile deve indicare con precisione gli aventi diritto individuati, la procedura da seguire, il termine e gli effetti sulla caparra. Poiché una verifica errata può compromettere l’operazione, è opportuno far controllare questo passaggio dal notaio o da un professionista esperto in diritto agrario.
Registrazione e trascrizione del preliminare
Il preliminare deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione, indipendentemente dalla volontà delle parti. La clausola del modello che pone le spese a carico di chi richiede la registrazione non elimina questo obbligo: le parti possono stabilire chi sosterrà il costo, ma non rendere facoltativo l’adempimento.
La registrazione comporta normalmente l’imposta fissa di 200 euro, l’imposta di bollo e, se sono previste caparre o acconti non soggetti a IVA, l’imposta proporzionale applicabile. Per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 l’aliquota sulle somme corrisposte è generalmente dello 0,5%, entro il limite dell’imposta dovuta per il contratto definitivo. Importi e modalità possono essere verificati nella pagina dell’Agenzia delle Entrate dedicata al contratto preliminare. Quando ricorrono le condizioni previste, la registrazione può essere richiesta online mediante il servizio RAP oppure presso un ufficio dell’Agenzia.
La registrazione fiscale non equivale alla trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione tutela l’acquirente rispetto a successive vendite, ipoteche o altre formalità eseguite contro il venditore, ma richiede un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate. Per ottenerla è quindi necessario rivolgersi al notaio; il semplice fac simile sottoscritto privatamente non è direttamente trascrivibile.
Firma, allegati e conservazione
Dopo aver completato e verificato il testo, è opportuno predisporre almeno due originali, siglare gli allegati e far firmare il contratto a tutti i proprietari e acquirenti coinvolti. Ogni parte deve conservare il proprio originale, le ricevute dei pagamenti e la documentazione utilizzata per i controlli.
Possono essere allegati il titolo di provenienza, l’estratto di mappa, la visura catastale, il certificato di destinazione urbanistica, il conteggio delle somme versate, gli eventuali contratti agrari e le comunicazioni o rinunce relative alla prelazione. Una copia completa dovrà essere utilizzata per la registrazione entro il termine previsto.
Quando il terreno presenta comproprietari, affittuari, servitù, usi civici, vincoli urbanistici, necessità di frazionamento oppure una situazione incerta sulla prelazione agraria, il fac simile non è sufficiente senza una verifica preventiva del notaio e dei tecnici competenti.