In questa pagina è disponibile un fac simile Word di scrittura privata per la costituzione di un diritto di usufrutto. Il modello può essere utilizzato come traccia per identificare proprietario e usufruttuario, descrivere l’immobile, stabilire la durata del diritto, indicare l’eventuale corrispettivo e disciplinare le principali condizioni concordate tra le parti.
Quando l’usufrutto riguarda un immobile, la semplice compilazione del documento non esaurisce gli adempimenti necessari se si vuole trascrivere il diritto nei Registri Immobiliari e renderlo opponibile ai terzi. In questo caso occorre predisporre un titolo idoneo alla trascrizione.
Fac Simile Contratto di Usufrutto Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati delle parti, dell’immobile e le condizioni della costituzione dell’usufrutto. Prima della sottoscrizione è necessario adattare le clausole al caso concreto e verificare la forma richiesta per gli adempimenti che si intendono effettuare.
A Cosa Serve la Scrittura Privata di Usufrutto
L’usufrutto è un diritto reale di godimento disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice civile. L’usufruttuario può godere del bene e trarne le utilità che questo può dare, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Il proprietario conserva invece la nuda proprietà.
La costituzione dell’usufrutto permette quindi di separare temporaneamente la proprietà del bene dal suo godimento. Può essere utilizzata, per esempio, quando il proprietario vuole attribuire a un’altra persona il diritto di utilizzare un immobile e percepirne eventualmente i frutti, mantenendo per sé la nuda proprietà.
La costituzione può essere gratuita oppure prevedere un corrispettivo. Questa distinzione deve risultare chiaramente dall’atto perché può incidere anche sul trattamento fiscale dell’operazione.
Forma Scritta, Autenticazione e Trascrizione
Quando viene costituito un usufrutto su un bene immobile, l’articolo 1350 del Codice civile richiede la forma scritta a pena di nullità. È importante però distinguere questo requisito da quello necessario per eseguire la trascrizione.
Per la validità del contratto tra le parti, l’articolo 1350 contempla sia l’atto pubblico sia la scrittura privata. Non è quindi corretto affermare in generale che una scrittura privata sia nulla soltanto perché le sottoscrizioni non sono state autenticate.
La situazione cambia se l’atto deve essere trascritto nei Registri Immobiliari. La costituzione dell’usufrutto immobiliare rientra tra gli atti soggetti a trascrizione ai sensi dell’articolo 2643 del Codice civile e l’articolo 2657 stabilisce che la trascrizione può essere eseguita in forza di sentenza, atto pubblico oppure scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Per questo, se l’obiettivo è costituire un usufrutto immobiliare destinato a essere trascritto e opponibile ai terzi, il fac simile Word deve essere considerato una traccia per predisporre i contenuti. Nella pratica è opportuno rivolgersi a un notaio per verificare il titolo, predisporre o autenticare l’atto e curare registrazione e trascrizione.
Come Compilare la Scrittura Privata
Il contenuto deve permettere di individuare senza ambiguità le parti, il bene e l’estensione del diritto costituito. Per un immobile è quindi opportuno reperire preventivamente il titolo di proprietà e i dati catastali aggiornati.
- indicare nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale e residenza del proprietario concedente;
- inserire i dati completi dell’usufruttuario;
- descrivere l’immobile indicando Comune, indirizzo e dati catastali, compresi foglio, particella e subalterno quando presenti;
- riportare, quando utile, gli estremi del titolo con cui il concedente ha acquistato l’immobile;
- specificare se l’usufrutto viene costituito gratuitamente oppure dietro pagamento di un corrispettivo;
- indicare la durata del diritto;
- precisare le eventuali condizioni relative all’utilizzo e alla gestione del bene;
- disciplinare le spese e gli obblighi delle parti senza derogare a norme inderogabili;
- indicare eventuali limitazioni alla cessione dell’usufrutto;
- stabilire a chi fanno carico le spese dell’atto;
- inserire luogo, data e sottoscrizioni.
Quanto Può Durare l’Usufrutto
La durata deve rispettare i limiti previsti dall’articolo 979 del Codice civile. Se l’usufruttuario è una persona fisica, l’usufrutto non può in ogni caso protrarsi oltre la sua vita. È possibile stabilire anche una durata determinata più breve.
Quando l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica, la durata non può superare trenta anni. Il termine previsto nell’atto deve quindi essere formulato in modo coerente con il soggetto beneficiario.
Spese e Obblighi dell’Usufruttuario
Non è corretto attribuire genericamente all’usufruttuario qualsiasi spesa relativa all’immobile. L’articolo 1004 del Codice civile pone a suo carico le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria. Sono inoltre a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria.
Le riparazioni straordinarie sono invece, in linea generale, a carico del proprietario secondo l’articolo 1005, con le conseguenze previste dalla stessa disciplina. Anche la ripartizione degli oneri fiscali deve essere valutata secondo le specifiche norme applicabili, evitando clausole generiche secondo cui tutte le imposte sarebbero automaticamente a carico di una sola parte.
La scrittura può precisare le modalità pratiche di gestione del bene, ma è opportuno verificare che le clausole siano compatibili con la disciplina legale dell’usufrutto.
Cessione dell’Usufrutto
L’articolo 980 del Codice civile prevede, salvo che il titolo disponga diversamente, che l’usufruttuario possa cedere il proprio diritto per un determinato periodo o per tutta la sua durata. Se il proprietario vuole vietare o limitare questa possibilità, la questione deve quindi essere affrontata espressamente nell’atto costitutivo.
La cessione non può comunque prolungare l’usufrutto oltre il limite originario del diritto. Per disciplinare specificamente il trasferimento di un usufrutto già esistente è disponibile il fac simile di scrittura privata per cessione dell’usufrutto.
Imposte e Costi
Non esiste un’unica tassazione applicabile a qualsiasi costituzione di usufrutto. Il regime fiscale dipende, tra gli altri elementi, dal fatto che l’operazione sia a titolo oneroso o gratuito, dalle caratteristiche dell’immobile, dai soggetti coinvolti e dall’eventuale presenza dei requisiti per specifiche agevolazioni.
Per gli atti a titolo oneroso relativi a immobili abitativi possono assumere rilievo anche le regole previste per l’acquisto di diritti reali di godimento e, quando ricorrono tutti i requisiti, le agevolazioni per la prima casa. Non è però corretto applicare automaticamente l’aliquota del 2% a qualsiasi costituzione relativa a una prima casa o quella del 9% a ogni altro usufrutto.
Se la costituzione è gratuita possono invece trovare applicazione le regole fiscali proprie dei trasferimenti a titolo gratuito. Prima della stipula è quindi opportuno far determinare dal notaio il regime applicabile, la base imponibile e le imposte effettivamente dovute.
Costituzione, Cessione e Rinuncia Sono Operazioni Diverse
Il modello presente in questa pagina è destinato alla costituzione dell’usufrutto da parte del proprietario a favore di un altro soggetto. Non deve essere utilizzato senza adattamenti per operazioni giuridicamente differenti.
Quando un usufrutto già esistente viene trasferito dall’usufruttuario a un altro soggetto si parla di cessione. Quando invece l’usufruttuario decide di abbandonare il proprio diritto, può essere necessario predisporre un atto di rinuncia all’usufrutto.
Quando il Fac Simile Non è Sufficiente
Il fac simile Word è utile per comprendere la struttura dell’accordo e raccogliere i dati necessari, ma per la costituzione di un usufrutto immobiliare destinato alla trascrizione è opportuno non limitarsi alla firma di una scrittura privata semplice.
Una verifica professionale è particolarmente importante quando l’immobile appartiene a più proprietari, sono presenti ipoteche o altri diritti reali, l’usufrutto riguarda soltanto una quota, l’operazione è gratuita oppure sono previste clausole particolari su durata, cessione, corrispettivo e ripartizione degli obblighi. Per approfondire la differenza tra documento semplice e documento autenticato è disponibile anche la guida alla scrittura privata disponibile sul sito.