In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile di contratto di subaffitto di terreno agricolo. Il documento riguarda il caso in cui l’affittuario di un fondo rustico intenda concederne a un terzo il godimento dietro pagamento di un canone.
Prima di utilizzare il modello è indispensabile considerare che l’articolo 21 della Legge 3 maggio 1982, n. 203 vieta in via generale il subaffitto, la sublocazione e la subconcessione dei fondi rustici. Il semplice consenso informale del proprietario non è quindi, da solo, la soluzione prevista dalla disciplina agraria. Per derogare validamente al divieto occorre verificare la possibilità di stipulare un accordo in deroga ai sensi dell’articolo 45 della Legge 203/1982, con l’assistenza richiesta dalla norma.
Fac Simile Contratto di Subaffitto Terreno Agricolo Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati delle parti, gli estremi dell’affitto principale, l’identificazione catastale del fondo, durata, canone e condizioni di conduzione. Prima della sottoscrizione deve essere coordinato con un valido accordo in deroga al divieto di subaffitto quando necessario.
Fac Simile Subaffitto Terreno Agricolo PDF Editabile
Il PDF editabile può essere utilizzato come traccia per individuare gli elementi essenziali del rapporto. Poiché le clausole fisse non consentono di disciplinare adeguatamente ogni accordo in deroga, è opportuno non utilizzarlo come contratto definitivo quando occorre modificare le condizioni relative all’autorizzazione del proprietario o all’assistenza prevista dall’articolo 45.
Quando è possibile subaffittare un terreno agricolo
La regola di partenza è contenuta nell’articolo 21 della Legge 203/1982: i contratti di subaffitto, sublocazione e comunque subconcessione dei fondi rustici sono vietati.
Non è quindi corretto applicare ai fondi rustici la disciplina ordinaria delle locazioni immobiliari e ritenere sufficiente una semplice autorizzazione del proprietario. La stessa Legge 203/1982 stabilisce, all’articolo 58, che le sue disposizioni sono inderogabili e che le convenzioni in contrasto sono nulle, facendo però espressamente salva la possibilità prevista dall’articolo 45.
L’articolo 45 della Legge 203/1982 riconosce infatti validità agli accordi che derogano alle norme sui contratti agrari quando vengono stipulati con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le relative organizzazioni provinciali.
Se il proprietario e l’affittuario originario intendono consentire una specifica subconcessione, è quindi necessario verificare che la deroga al divieto dell’articolo 21 sia formalizzata secondo questa disciplina. Nella pratica è opportuno coordinare nello stesso assetto contrattuale la posizione del proprietario, dell’affittuario originario e del futuro subaffittuario, evitando di affidarsi a una semplice dichiarazione privata di consenso non assistita.
Autorizzazione contenuta nel contratto di affitto principale
La presenza nel contratto originario di una clausola che dichiara consentito il subaffitto deve essere valutata insieme alle modalità con cui quel contratto è stato concluso. Se il contratto principale è stato validamente stipulato in deroga ai sensi dell’articolo 45 e la deroga comprende espressamente il divieto dell’articolo 21, la clausola può costituire la base per la successiva subconcessione nei limiti pattuiti.
Non è invece prudente considerare automaticamente sufficiente una clausola inserita in una normale scrittura privata non assistita. Prima di stipulare il subaffitto è opportuno controllare il contratto principale e gli eventuali accordi in deroga sottoscritti contestualmente.
Subaffitto, affitto diretto e compartecipazione non sono la stessa cosa
Il subaffitto presuppone l’esistenza di un precedente contratto di affitto del terreno agricolo. Il subconcedente non è quindi il proprietario, ma l’affittuario che ha già ricevuto il fondo in godimento e intende attribuirne a sua volta il godimento a un terzo.
Se è direttamente il proprietario a concedere il terreno al nuovo coltivatore dietro pagamento di un canone, non si tratta di subaffitto ma di un nuovo contratto di affitto agrario.
È diversa anche la situazione nella quale due imprenditori partecipano effettivamente alla coltivazione, condividendo lavoro, costi, rischio e prodotto di una singola coltura stagionale. In presenza dei relativi presupposti può essere necessario valutare il diverso contratto di compartecipazione agraria stagionale, anziché mascherare una gestione associata come subaffitto.
Come compilare il contratto
Il contratto deve innanzitutto identificare con precisione l’affittuario originario, che assume la posizione di subconcedente, e il subaffittuario. È opportuno riportare nome o denominazione, codice fiscale o Partita IVA, indirizzo e, per imprese o società, i dati del soggetto che sottoscrive con i relativi poteri.
Nelle premesse devono essere indicati gli estremi del contratto principale, comprese data, registrazione, durata e proprietario del fondo. Deve risultare anche il titolo che consente di derogare al divieto di subaffitto, evitando formule generiche come “il proprietario acconsente” quando la validità dell’operazione deriva invece da uno specifico accordo assistito ai sensi dell’articolo 45.
Il fondo deve essere individuato mediante Comune, località, foglio, particelle catastali e superficie. Se il subaffitto riguarda soltanto una porzione del terreno è opportuno identificarla senza ambiguità, anche mediante planimetria allegata.
Devono poi essere indicati la destinazione agricola, le modalità di conduzione, eventuali fabbricati rurali, impianti, macchine o attrezzature compresi nel godimento e le condizioni previste per la restituzione.
Durata del subaffitto
La durata deve essere coordinata con il contratto principale. L’affittuario originario non può attribuire al subaffittuario un diritto destinato a proseguire liberamente oltre il rapporto dal quale deriva la propria disponibilità del terreno.
Prima di indicare una durata nel fac simile devono quindi essere controllate la scadenza dell’affitto originario e le eventuali condizioni previste dall’accordo in deroga. Non è opportuno inserire automaticamente una durata standard.
Anche le clausole sul recesso devono essere adeguate all’accordo concreto. Il modello scaricabile contiene un preavviso di un anno collegato all’annata agraria, ma questa formulazione non deve essere mantenuta automaticamente se il rapporto è stato costruito attraverso un accordo in deroga che disciplina diversamente durata, recesso o cessazione.
Canone e spese
Il contratto deve indicare l’importo del canone, la periodicità, la scadenza dei pagamenti e la modalità utilizzata. È opportuno utilizzare strumenti che consentano di documentare i versamenti.
Devono essere disciplinate anche le spese connesse alla conduzione del fondo, alle manutenzioni, agli eventuali fabbricati rurali, alle macchine comprese nel rapporto e agli altri beni affidati al subaffittuario. Le clausole standard devono essere confrontate con quelle del contratto principale, perché il subconcedente non dovrebbe attribuire al subaffittuario facoltà più ampie di quelle di cui dispone nei confronti del proprietario.
Registrazione del contratto
Una volta definito validamente il rapporto, occorre provvedere agli adempimenti fiscali relativi all’affitto del fondo. L’Agenzia delle Entrate precisa che i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici, devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore, salvo le specifiche eccezioni previste per rapporti di durata complessiva non superiore a trenta giorni nell’anno.
Per gli affitti di fondi rustici le istruzioni del modello RLI individuano la specifica tipologia prevista per questi contratti e l’imposta di registro proporzionale applicabile. Prima della registrazione di un subaffitto è comunque opportuno verificare con l’Agenzia delle Entrate o con il professionista incaricato il corretto inquadramento fiscale dell’atto concreto e dell’eventuale accordo in deroga collegato.
Le informazioni operative e il servizio per la registrazione sono disponibili nella procedura RLI dell’Agenzia delle Entrate.
Cosa succede in caso di subaffitto non autorizzato
L’articolo 21 prevede una disciplina particolare quando il divieto viene violato. Il proprietario può far valere la violazione ai fini della dichiarazione di nullità del subaffitto o della subconcessione, della risoluzione del contratto principale e della restituzione del fondo entro quattro mesi dalla data in cui ne ha avuto conoscenza.
La norma prevede inoltre conseguenze specifiche se il locatore non esercita tempestivamente questa facoltà: il subaffittuario o subconcessionario subentra nella posizione giuridica dell’affittuario o concessionario. Se invece il proprietario fa valere i propri diritti, lo stesso articolo disciplina una particolare possibilità di subentro temporaneo del subaffittuario, nei limiti temporali stabiliti dalla legge.
Proprio per queste conseguenze non è opportuno utilizzare un contratto di subaffitto confidando semplicemente in una futura tolleranza del proprietario. La conformità dell’operazione dovrebbe essere definita prima della consegna del fondo.
Controversie sul subaffitto
La disciplina processuale oggi non deve essere ricondotta all’articolo 46 della Legge 203/1982, che è stato abrogato. Il tentativo obbligatorio di conciliazione per le controversie in materia di contratti agrari è attualmente disciplinato dall’articolo 11 del D.Lgs. 150/2011.
Chi intende promuovere una domanda giudiziale relativa a un contratto agrario deve quindi verificare preventivamente l’esperimento del procedimento di conciliazione presso l’ufficio competente per il territorio in cui si trova il fondo. Le strutture competenti possono avere denominazioni differenti nelle diverse Regioni.
Il termine di quattro mesi previsto dall’articolo 21 per reagire al subaffitto vietato è particolarmente breve e la giurisprudenza ha affrontato in modo specifico il rapporto tra tale decadenza e gli adempimenti necessari per introdurre la controversia. In presenza di un subaffitto non autorizzato già in essere è quindi opportuno non affidarsi al fac simile, ma valutare tempestivamente la situazione con un professionista esperto in contratti agrari.
Firma del contratto
Il fac simile Word o PDF non costituisce da solo un’autorizzazione al subaffitto. Prima della firma occorre verificare il contratto principale e predisporre, quando necessario, l’accordo in deroga assistito previsto dall’articolo 45 della Legge 203/1982.
Una volta definita correttamente la struttura dell’operazione, il contratto deve essere sottoscritto dalle parti interessate e coordinato con l’intervento delle organizzazioni professionali agricole richiesto per la validità della deroga. Ogni soggetto dovrebbe conservarne una copia completa degli allegati e della documentazione relativa alla registrazione.