In questa pagina mettiamo a disposizione un modello di verbale assemblea condominiale senza amministratore Word e PDF da compilare e stampare.
Come Scrivere un Verbale Assemblea Condominiale Senza Amministratore
In base alla normativa vigente, la presenza di un amministratore condominiale diventa obbligatoria in edifici che ospitano più di otto unità abitative. Questa figura professionale è fondamentale per coordinare le decisioni relative alla manutenzione e all’efficienza degli spazi e dei beni comuni, un compito spesso complesso a causa delle diverse opinioni dei proprietari. L’amministratore ha la responsabilità di ricevere la corrispondenza ufficiale relativa a cause legali, sia attive che passive, oltre a garantire il rispetto del regolamento condominiale, convocare l’assemblea, sia ordinaria che straordinaria, e preservare il decoro dell’edificio.
Nei condomini con otto o meno unità abitative, la figura dell’amministratore non è obbligatoria. In questi casi, i condomini stessi possono occuparsi della gestione dell’edificio. Però, il Codice Civile raccomanda di designare un rappresentante dell’assemblea che, nonostante non abbia il titolo ufficiale di amministratore, svolga funzioni analoghe.
Pertanto, anche in condomini di dimensioni ridotte, è possibile convocare un’assemblea per discutere questioni relative alla gestione e al mantenimento degli spazi comuni. È importante sottolineare che nessun condomino può prendere decisioni unilaterali, a meno che non si tratti di interventi urgenti e necessari, come ad esempio lavori indispensabili per la sicurezza dello stabile o per prevenire rischi immediati per la sicurezza fisica degli abitanti.
Quando si rende necessario convocare un’assemblea condominiale, è imperativo che tutti i condomini ricevano regolare notifica dell’evento, senza alcuna esclusione. La convocazione deve avvenire attraverso canali ufficiali, tramite l’invio di una comunicazione scritta che specifichi data, ora e luogo dell’incontro, sia per la prima che per la seconda convocazione, oltre agli argomenti previsti all’ordine del giorno.
È essenziale che l’avviso venga inviato con un preavviso adeguato, almeno 5 giorni prima dell’assemblea, per consentire a tutti i partecipanti di organizzarsi e, eventualmente, di delegare un rappresentante. L’invito può essere trasmesso via Posta Elettronica Certificata (PEC) o raccomandata, in quanto si tratta di una comunicazione ufficiale. Per assicurarsi che tutti ricevano la convocazione, è anche possibile una consegna a mano.
Il processo di votazione segue regole ben definite: le decisioni riguardanti la ristrutturazione dell’edificio o interventi straordinari di grande entità richiedono la maggioranza come stabilito dall’articolo 1136, secondo comma, del Codice Civile. Per modifiche al regolamento condominiale o decisioni che influenzano l’uso diretto dei beni comuni, è necessaria l’unanimità, ovvero il consenso di tutti i condomini. L’unanimità implica il completo accordo tra i partecipanti: se anche un solo membro presente all’assemblea dovesse dissentire o astenersi dalla votazione su questioni come la modifica delle tabelle millesimali o l’assegnazione esclusiva di posti auto, la proposta non può essere approvata e si rende necessario riprendere la discussione.
Una delibera può essere considerata nulla se emergono irregolarità nella convocazione dell’assemblea. In tal caso, può essere impugnata entro trenta giorni dalla data dell’assemblea da parte dei condomini dissenzienti, astenuti o assenti.
Come precedentemente menzionato, gli edifici con più di otto unità immobiliari devono, per legge, nominare un amministratore di condominio. Questa figura, oltre a possedere competenza e integrità morale, ha il compito di garantire il rispetto del regolamento condominiale e di prevenire eventuali controversie. In assenza dell’amministratore, dovuta a difficoltà comunicative tra i membri dell’assemblea, mancanza di interesse nella proposta di un candidato idoneo o inadempienza dell’amministratore stesso, i condomini possono optare per l’autoconvocazione.
In base all’articolo 1136, sesto comma, del Codice Civile, è obbligatorio informare tutti i membri del condominio riguardo l’imminente riunione, altrimenti si rischia l’annullamento delle delibere prese. Però, se l’ordine del giorno prevede la discussione sulla revoca o riconferma dell’amministratore, potrebbe essere opportuno tenere un confronto escludendo temporaneamente la figura in questione.
Per una maggiore correttezza, si consiglia di inviare la convocazione anche all’amministratore, specificando che la sua presenza non è richiesta. Se l’amministratore dovesse proporre di ospitare l’assemblea nel proprio studio o presentarsi inaspettatamente, è importante mantenere la calma e non cedere a tattiche che mirano a sfruttare un eventuale imbarazzo della comunità.
In caso di riunione senza informare l’amministratore, quest’ultimo potrebbe contestare la delibera per violazione delle procedure di convocazione, a meno che non si tratti di una cessazione dell’incarico per perdita dei requisiti di onorabilità. Se, dopo una richiesta formale dei condomini, l’amministratore non convoca l’assemblea entro i dieci giorni previsti, lasciando scadere i termini, i condomini possono procedere autonomamente.
Un’opzione per evitare errori e rischi di annullamento delle delibere è l’assemblea totalitaria, con la partecipazione di tutti i condomini. In questo caso, l’assemblea può svolgersi senza obbligare l’amministratore a essere informato, e qualsiasi decisione presa sarà valida.
Per quanto riguarda l’organizzazione, non essendoci un regolamento specifico per queste circostanze, l’assemblea può essere convocata in qualsiasi giorno della settimana, senza necessità di una seconda convocazione. Secondo la sentenza della Corte di Cassazione del 22 dicembre 1999, n. 14461, l’assemblea deve tenersi nel comune dove si trova lo stabile.
Il verbale di assemblea condominiale, anche in assenza di un amministratore, deve contenere alcune informazioni essenziali per garantire la sua validità e la chiarezza delle decisioni prese. Ecco gli elementi fondamentali che dovrebbero essere inclusi
-Data e Luogo: Indicare la data precisa e il luogo in cui si è tenuta l’assemblea.
-Elenco dei Partecipanti: Elencare tutti i condomini presenti e rappresentati, specificando i nomi e le unità immobiliari di cui sono proprietari o delegati. È importante anche indicare il totale dei millesimi rappresentati, per verificare il raggiungimento del quorum.
-Ordine del Giorno: Riportare dettagliatamente gli argomenti all’ordine del giorno che sono stati discussi durante l’assemblea.
-Presidente e Segretario dell’Assemblea: Indicare i nomi del presidente e del segretario dell’assemblea, eletti dai partecipanti all’inizio della riunione. Il presidente dirige la discussione, mentre il segretario redige il verbale.
-Descrizione delle Discussioni: Riassumere le discussioni avvenute su ciascun punto all’ordine del giorno, comprese le varie posizioni espresse dai partecipanti.
-Risultati delle Votazioni: Registrare i risultati delle votazioni per ogni punto trattato, specificando il numero di voti favorevoli, contrari e astenuti, e indicando i millesimi corrispondenti. È importante anche specificare il metodo di votazione utilizzato (per esempio, a mano alzata, per appello nominale, ecc.).
-Delibere Adottate: Elencare le decisioni prese, con i dettagli delle delibere approvate.
-Firma: Il verbale deve essere firmato dal presidente e dal segretario dell’assemblea. Alcune normative locali possono richiedere anche la firma di tutti i partecipanti o di un numero minimo di essi.
Fac Simile Verbale Assemblea Condominiale Senza Amministratore Word
Il modello di verbale assemblea condominiale senza amministratore Word presente in questa pagina può essere scaricato e compilato inserendo i dati indicati in precedenza.
Modello Verbale Assemblea Condominiale Senza Amministratore PDF Editabile
In questa sezione è disponibile un fac simile verbale assemblea di condominio senza amministratore PDF editabile da compilare.
