In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile di verbale di fine lavori privati. Il documento può essere utilizzato da committente, impresa e direttore dei lavori per attestare contrattualmente l’ultimazione delle opere, indicare la data effettiva di conclusione, documentare eventuali lavorazioni residue o contestazioni e riepilogare la documentazione consegnata.
Si tratta di un fac simile libero relativo al rapporto tra le parti e non del modulo ufficiale di comunicazione di fine lavori da presentare al Comune. Quando l’intervento è soggetto a CILA, SCIA, permesso di costruire o altro titolo edilizio, occorre verificare separatamente gli adempimenti e la modulistica dello Sportello Unico per l’Edilizia competente.
Fac Simile Verbale di Fine Lavori Privati Word
Il formato Word è indicato quando occorre modificare il testo, descrivere le opere eseguite, inserire lavorazioni ancora da completare, formulare riserve o specificare quali documenti vengono consegnati al committente.
Modello Verbale di Fine Lavori Privati PDF Editabile
Il PDF editabile può essere compilato direttamente con i dati del cantiere e delle parti. Prima della firma è importante verificare che le dichiarazioni relative alla completa esecuzione e all’assenza di contestazioni corrispondano alla situazione reale.
A cosa serve il verbale di fine lavori privati
Negli appalti tra privati non esiste una disciplina generale che imponga sempre la redazione di uno specifico verbale di fine lavori con contenuto predeterminato. Il documento è però utile per fissare per iscritto quando l’impresa dichiara concluse le opere e quale sia lo stato del cantiere in quel momento.
Può essere utilizzato, per esempio, per indicare le opere comprese nell’appalto, richiamare contratto e capitolato, registrare la data di ultimazione, elencare eventuali interventi marginali ancora da eseguire e documentare la consegna di certificazioni, chiavi, elaborati tecnici o altra documentazione.
Il verbale di fine lavori non deve essere confuso con il verbale di consegna e accettazione dei lavori né con un eventuale verbale o certificato di collaudo. Ultimazione, verifica dell’opera, accettazione e collaudo possono coincidere nella pratica, ma rappresentano concetti diversi e possono essere documentati separatamente.
Come compilare il verbale
Nel documento devono essere identificati il committente, l’impresa esecutrice e, quando nominato e pertinente, il direttore dei lavori. È opportuno riportare l’indirizzo dell’immobile, una descrizione sintetica dell’intervento, gli estremi del contratto di appalto e gli eventuali riferimenti alla pratica edilizia.
La data di ultimazione deve corrispondere alla situazione effettiva. Se alcune lavorazioni non sono terminate, è preferibile indicarle espressamente anziché dichiarare in modo generico che tutte le opere sono state completate. Per ciascuna attività residua possono essere precisati il soggetto incaricato e il termine concordato per il completamento.
È inoltre utile registrare eventuali osservazioni del committente, difetti già rilevati, riserve dell’impresa e documenti consegnati. Fotografie dello stato finale, dichiarazioni di conformità degli impianti, manuali, certificazioni e altri elaborati possono essere richiamati come allegati quando effettivamente disponibili e pertinenti all’intervento.
Attenzione alla dichiarazione di accettazione senza riserve
La firma del verbale merita particolare attenzione quando il testo contiene anche una dichiarazione di accettazione dell’opera. L’articolo 1665 del Codice civile distingue la verifica dell’opera dalla sua accettazione e prevede, tra l’altro, che la ricezione della consegna senza riserve possa comportare l’accettazione anche quando non sia stata effettuata una verifica formale.
Questo aspetto può incidere sulla garanzia per difformità e vizi riconoscibili. Se al momento della fine dei lavori sono presenti difetti, lavorazioni incomplete o contestazioni, è quindi opportuno descriverli nel verbale e non sottoscrivere formule generiche secondo cui l’opera è integralmente conforme, eseguita a regola d’arte e accettata senza riserve se ciò non corrisponde alla realtà.
Quando emergono difetti dopo la conclusione dei lavori può essere utile formalizzare la contestazione tramite una denuncia dei vizi dell’appalto.
Garanzia per vizi e data di fine lavori
Il verbale è utile come elemento documentale, ma non è corretto considerare la sua data come il momento dal quale decorrono indistintamente tutte le garanzie previste dalla legge.
Per la garanzia ordinaria dell’appalto, l’articolo 1667 del Codice civile prevede che le difformità o i vizi debbano normalmente essere denunciati entro 60 giorni dalla scoperta. L’azione contro l’appaltatore si prescrive invece in due anni dalla consegna dell’opera. La denuncia non è necessaria quando l’appaltatore abbia riconosciuto i difetti o li abbia occultati.
Per edifici e altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata opera, quando ne ricorrono i presupposti, la disciplina dell’articolo 1669 del Codice civile. La responsabilità riguarda rovina, pericolo di rovina o gravi difetti che si manifestino nel corso di dieci anni dal compimento dell’opera; la denuncia deve essere effettuata entro un anno dalla scoperta e il relativo diritto si prescrive in un anno dalla denuncia.
Per questo motivo nel verbale è opportuno distinguere chiaramente la data di effettiva ultimazione da quella dell’eventuale consegna, verifica e accettazione dell’opera.
Verbale privato e comunicazione di fine lavori al Comune
Il fac simile disponibile in questa pagina non sostituisce la comunicazione amministrativa di fine lavori prevista per la pratica edilizia. Quest’ultima deve essere presentata, quando richiesta, utilizzando la modulistica e il canale indicati dalla Regione e dal Comune competente, normalmente attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia.
La procedura dipende dal titolo abilitativo e dalla normativa regionale e locale. Prima di utilizzare un modello generico per un adempimento amministrativo è quindi necessario consultare il portale SUE del Comune nel quale si trova l’immobile.
Il verbale contrattuale può comunque costituire un utile documento interno per individuare la data effettiva di conclusione delle opere, ma non sostituisce dichiarazioni o asseverazioni che la normativa edilizia attribuisce specificamente al titolare della pratica o a un tecnico abilitato.
Agibilità dopo la conclusione dei lavori
Nei casi indicati dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001, la Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere presentata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento. La disposizione riguarda, in particolare, nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni e interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni rilevanti ai fini dell’agibilità.
La Segnalazione Certificata di Agibilità è un adempimento autonomo e non coincide con il verbale tra committente e impresa. Deve essere corredata dalle attestazioni e dalla documentazione prevista dalla normativa per il caso concreto.
Dichiarazioni di conformità e altri documenti finali
Quando i lavori comprendono impianti soggetti al D.M. 37/2008, al termine degli interventi l’impresa installatrice deve rilasciare la dichiarazione di conformità prevista dall’articolo 7, dopo avere effettuato le verifiche richieste. Il verbale può quindi indicare la consegna di tali dichiarazioni senza sostituirle.
Analogamente, quando sono state eseguite opere strutturali soggette ai relativi adempimenti, devono essere predisposti e depositati gli atti previsti dalla disciplina tecnica applicabile, compresa, nei casi pertinenti, la relazione a struttura ultimata prevista dall’articolo 65 del D.P.R. 380/2001. Eventuali variazioni catastali, attestazioni energetiche e ulteriori certificazioni devono essere valutate in funzione delle opere concretamente realizzate.
Fine lavori e comunicazione ENEA
Per gli interventi che accedono alle agevolazioni per le quali è prevista la trasmissione dei dati all’ENEA, la data di fine lavori assume anche una specifica rilevanza fiscale. Per Ecobonus e per gli interventi Bonus Casa soggetti all’adempimento, le schede descrittive devono essere trasmesse normalmente entro 90 giorni dalla data di fine lavori attraverso il portale relativo all’anno in cui gli interventi sono terminati.
Non tutti i lavori di ristrutturazione richiedono una comunicazione ENEA. Prima dell’invio è quindi necessario verificare la tipologia dell’intervento e le indicazioni aggiornate pubblicate sul portale ufficiale ENEA dedicato alle detrazioni fiscali.
Chi deve firmare il verbale
Trattandosi di un documento contrattuale privato, non esiste una regola generale che imponga per ogni intervento lo stesso insieme di firme. Normalmente il verbale può essere sottoscritto dal committente e dall’impresa esecutrice e, quando svolge un ruolo nella verifica tecnica dell’ultimazione, dal direttore dei lavori.
L’eventuale coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione svolge i compiti previsti dal D.Lgs. 81/2008, ma la normativa non impone in via generale che debba firmare questo verbale per attestare la regolarità dell’opera o rendere valida la fine dei lavori. La sua sottoscrizione può essere prevista dalla procedura adottata nel cantiere o utilizzata per documentare aspetti di propria competenza, senza confonderne le funzioni con quelle del direttore dei lavori o dell’impresa. Dopo la firma ogni parte dovrebbe conservare una copia del verbale e degli allegati richiamati. Se il documento contiene riserve o lavori residui, è opportuno conservare anche la successiva documentazione che ne attesta l’eliminazione o il completamento.