In questa pagina sono disponibili un fac simile di contratto di appalto per lavori edili privati in formato Word e un modello PDF compilabile. Il documento serve a regolare l’affidamento di lavori di costruzione o ristrutturazione da un committente privato a un’impresa organizzata con mezzi propri e operante a proprio rischio.
Si tratta di un fac simile libero, non di un modulo ufficiale. Prima della firma deve essere adattato alle caratteristiche dell’intervento, al preventivo, al capitolato e agli obblighi autorizzativi e di sicurezza applicabili al cantiere.
Fac Simile Contratto di Appalto per Lavori Edili Privati Word
La versione Word consente di modificare le clausole e integrare il contratto con i dati delle parti, la descrizione delle opere, il prezzo, le scadenze e gli allegati tecnici.
Fac Simile Contratto di Appalto per Lavori Edili Privati PDF
La versione PDF può essere compilata nei campi predisposti e conservata o stampata per la sottoscrizione. Prima di utilizzarla è opportuno verificare che tutte le clausole siano adatte al lavoro commissionato.
Quando utilizzare il contratto
L’articolo 1655 del Codice civile definisce l’appalto come il contratto con il quale una parte assume, organizzando i mezzi necessari e operando a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro.
Il modello è quindi indicato quando il committente affida lavori edili a un’impresa che organizza autonomamente personale, attrezzature e attività. La presenza di un solo artigiano non esclude automaticamente l’appalto: occorre valutare come viene organizzato concretamente il lavoro. Quando la prestazione è eseguita prevalentemente con il lavoro personale del professionista e senza un’organizzazione imprenditoriale significativa può essere più adatto un contratto di prestazione d’opera.
Per opere non specificamente edili può invece essere utilizzato un modello generale di contratto di appalto tra privati.
Come compilare il contratto
Il contratto di appalto è generalmente a forma libera, ma la forma scritta è particolarmente importante per dimostrare quanto concordato e gestire varianti, ritardi, pagamenti e contestazioni. Il documento dovrebbe indicare almeno:
- parti: dati del committente e dell’impresa, sede, codice fiscale, partita IVA, iscrizione al Registro delle imprese e dati del legale rappresentante;
- immobile e lavori: ubicazione del cantiere e descrizione precisa delle opere affidate;
- documenti contrattuali: progetto, preventivo, capitolato, computo metrico, cronoprogramma ed eventuali elaborati grafici;
- corrispettivo: prezzo a corpo o a misura, IVA, spese comprese ed eventuali lavorazioni escluse;
- pagamenti: acconto, stati di avanzamento, documenti necessari per autorizzare i pagamenti e saldo finale;
- tempi: data di consegna del cantiere, inizio e termine dei lavori, sospensioni e proroghe ammesse;
- varianti: procedura per autorizzarle, determinare il nuovo prezzo e aggiornare i tempi;
- subappalto: eventuale autorizzazione del committente e condizioni da rispettare;
- verifica dell’opera: modalità di collaudo o accettazione, consegna della documentazione e gestione delle riserve;
- garanzie: denuncia dei vizi, interventi correttivi, assicurazioni ed eventuali garanzie aggiuntive;
- ritardi e inadempimenti: contestazioni, eventuale penale, diffida, sospensione e risoluzione;
- recesso e controversie: conseguenze economiche del recesso e foro competente, nel rispetto delle norme inderogabili.
La penale per il ritardo non è obbligatoria, ma può essere inserita specificando importo, modalità di calcolo, termine al quale si applica ed eventuale limite massimo. Anche le modifiche successive al contratto dovrebbero essere approvate per iscritto da entrambe le parti.
Capitolato, preventivo e varianti
La descrizione generica dei lavori non è normalmente sufficiente per prevenire contestazioni. È opportuno allegare un capitolato che specifichi lavorazioni, quantità, materiali, caratteristiche tecniche, finiture e prestazioni comprese nel prezzo. Gli allegati devono essere richiamati nel contratto, datati e sottoscritti dalle parti.
L’appaltatore non può introdurre variazioni alle modalità convenute senza l’autorizzazione del committente, salvo i casi disciplinati dalla legge. Ogni variante dovrebbe indicare il lavoro aggiunto o eliminato, il relativo costo e gli effetti sul termine di consegna. Le variazioni necessarie o richieste dal committente seguono regole diverse, comprese quelle previste dagli articoli 1660 e 1661 del Codice civile: non è quindi corretto applicare indistintamente a ogni modifica la soglia di un sesto del prezzo.
Pagamenti e consegna dell’opera
Le parti possono concordare pagamenti anticipati o collegati agli stati di avanzamento dei lavori. Il contratto dovrebbe stabilire chi certifica ciascuno stato di avanzamento, quali documenti deve presentare l’impresa e quale quota viene trattenuta fino alla verifica finale. Non è necessario attendere sempre il completamento dell’intera opera per effettuare ogni pagamento, se il contratto prevede scadenze diverse.
Al termine dei lavori è opportuno predisporre un verbale di consegna o collaudo che riporti le lavorazioni completate, gli eventuali difetti o interventi ancora necessari e la documentazione consegnata dall’impresa.
Sicurezza, impresa e autorizzazioni
Il contratto non sostituisce i titoli edilizi, gli incarichi professionali o gli adempimenti in materia di salute e sicurezza. Prima dell’affidamento devono essere verificati, secondo il tipo di cantiere, l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa, il DURC, l’iscrizione camerale, le assicurazioni e gli ulteriori requisiti eventualmente richiesti, compresa la patente a crediti quando applicabile.
Gli obblighi del committente previsti dalla normativa sulla sicurezza non possono essere eliminati mediante una clausola che attribuisca genericamente ogni responsabilità all’appaltatore. In presenza di più imprese, anche non contemporaneamente, o di particolari rischi possono essere necessari ulteriori incarichi e documenti. Le disposizioni aggiornate possono essere consultate nel Testo unico sulla salute e sicurezza pubblicato dall’Ispettorato Nazionale del Lavoro.
Recesso, difetti e risoluzione
Il committente può recedere dal contratto anche dopo l’inizio dei lavori, ma l’articolo 1671 del Codice civile prevede che tenga indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno. Non è quindi sufficiente pagare soltanto le opere già realizzate.
In presenza di vizi o difformità il committente può chiedere l’eliminazione dei difetti a spese dell’appaltatore oppure una riduzione del prezzo, oltre all’eventuale risarcimento quando ricorrono i presupposti. La risoluzione è ammessa quando i difetti rendono l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione. Per la garanzia ordinaria, la denuncia deve generalmente avvenire entro sessanta giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna, fatte salve le diverse regole applicabili ai gravi difetti degli immobili.
Un inadempimento parziale non equivale automaticamente a un inadempimento totale. La risoluzione richiede una valutazione della gravità dell’inadempimento oppure l’applicazione di uno specifico rimedio contrattuale. Quando ne ricorrono le condizioni, possono essere utilizzate una diffida ad adempiere o una clausola risolutiva espressa riferita a obblighi determinati.
Se il committente è un consumatore e l’appaltatore opera professionalmente, devono essere rispettate anche le tutele inderogabili del Codice del consumo, comprese quelle sulle clausole vessatorie e sul foro competente.
Firma e conservazione
Il contratto e tutti gli allegati devono essere controllati e sottoscritti dalle parti. È consigliabile predisporre almeno una copia completa per ciascun contraente e conservare preventivi, varianti, comunicazioni, fatture, attestazioni dei pagamenti e verbali relativi ai lavori.
Per interventi complessi, importi rilevanti o clausole particolari è prudente fare verificare il testo da un tecnico e da un professionista legale prima della firma.