In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF editabile di contratto di sublocazione commerciale, da utilizzare quando il conduttore di un immobile concede a un terzo il godimento totale o parziale dei locali per un’attività non abitativa.
Prima della firma è essenziale controllare il contratto di locazione principale, perché può contenere clausole che vietano o limitano la sublocazione. Regole particolari si applicano inoltre quando la sublocazione avviene insieme alla cessione o all’affitto dell’azienda.
Fac Simile Contratto di Sublocazione Commerciale Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati delle parti, la descrizione dei locali, l’attività consentita, la durata, il canone, le spese, il deposito cauzionale e le altre condizioni concordate.
Fac Simile Contratto di Sublocazione Commerciale PDF Editabile
Il PDF editabile consente di compilare il fac simile mantenendone la struttura. Se occorre modificare clausole o adattare in modo sostanziale il contratto alla locazione principale, è preferibile utilizzare la versione Word.
Quando si Può Sublocare un Immobile Commerciale
Con la sublocazione il conduttore, che assume il ruolo di sublocatore, concede a un terzo, il subconduttore, il godimento dell’immobile o di una sua parte. Il rapporto principale tra proprietario e conduttore rimane in essere e il sublocatore continua quindi a essere obbligato nei confronti del proprietario secondo quanto previsto dal contratto di locazione commerciale.
Non è corretto affermare che per ogni sublocazione sia sempre necessaria una nuova autorizzazione del proprietario. In via generale, l’articolo 1594 del Codice Civile consente al conduttore di sublocare salvo patto contrario. Per questo motivo il primo controllo da effettuare riguarda il contratto principale: se contiene un divieto di sublocazione o condizioni specifiche, queste devono essere rispettate.
La sublocazione deve inoltre rimanere compatibile con la locazione principale. Il sublocatore non può attribuire al subconduttore diritti più ampi di quelli di cui dispone e deve considerare che il venir meno del rapporto principale incide anche sulla sublocazione. È quindi particolarmente importante coordinare durata, destinazione dei locali e modalità di utilizzo con il contratto originario.
Sublocazione Insieme alla Cessione o all’Affitto dell’Azienda
Una disciplina specifica è prevista dall’articolo 36 della Legge 392/1978. Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore quando viene contestualmente ceduta o locata l’azienda.
In questa situazione l’operazione deve essere comunicata al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Non è quindi sufficiente formulare genericamente nel contratto che il consenso del proprietario non serve: occorre verificare che ricorrano effettivamente i presupposti previsti dall’articolo 36 e rispettare la procedura prevista dalla norma.
Quando Non Utilizzare Questo Modello
Il fac simile è destinato alla concessione in sublocazione di un immobile o di una sua porzione per uso commerciale, professionale, artigianale o comunque non abitativo. Per un appartamento utilizzato come abitazione è invece più appropriato il contratto di sublocazione a uso abitativo.
Occorre inoltre distinguere la sublocazione dalla concessione di una postazione o di uno spazio inserito in un insieme organizzato di servizi. La presenza di internet, reception, pulizia o altri servizi non esclude automaticamente la locazione, ma se l’oggetto principale del rapporto consiste in una prestazione complessa di servizi può essere più appropriato un contratto di utilizzo di spazi e servizi. La qualificazione dipende dal contenuto effettivo dell’accordo e non soltanto dal nome attribuito dalle parti.
Cosa Inserire nel Contratto
Prima della sottoscrizione è opportuno completare il fac simile con informazioni sufficientemente precise da evitare sovrapposizioni o contrasti con la locazione principale. In particolare, il contratto dovrebbe indicare:
- parti: nome e cognome o denominazione, residenza o sede, codice fiscale ed eventuale partita IVA del sublocatore e del subconduttore;
- contratto principale: estremi della locazione dalla quale deriva il diritto del sublocatore di utilizzare l’immobile;
- immobile: indirizzo, dati identificativi e indicazione precisa della parte eventualmente concessa in sublocazione;
- destinazione: attività che il subconduttore può esercitare nei locali;
- durata: data di decorrenza e scadenza, coordinate con la durata residua della locazione principale;
- canone: importo, periodicità, scadenze e modalità di pagamento;
- aggiornamento del canone: eventuale criterio di adeguamento previsto dalle parti nel rispetto della disciplina applicabile;
- spese: ripartizione di oneri condominiali, utenze e altri costi relativi ai locali;
- deposito cauzionale: eventuale importo versato, funzione della garanzia e condizioni per la restituzione;
- manutenzione e modifiche: obblighi relativi alla conservazione dei locali e limiti alle opere eseguibili dal subconduttore;
- regolamenti: obbligo di rispettare il regolamento condominiale e le eventuali regole contenute nella locazione principale;
- recesso e comunicazioni: termini, modalità e indirizzi da utilizzare;
- restituzione: condizioni nelle quali i locali devono essere riconsegnati alla cessazione del rapporto;
- allegati: eventuale planimetria, inventario, verbale di consegna e documenti richiamati nel contratto.
Durata della Sublocazione
La sublocazione è un rapporto derivato dalla locazione principale. Nel definire la scadenza non è quindi sufficiente scegliere liberamente una data senza considerare il contratto originario. Il sublocatore non può garantire al subconduttore il godimento dei locali oltre il periodo nel quale egli stesso dispone legittimamente dell’immobile.
Prima della firma è opportuno controllare la data di scadenza della locazione principale, le regole sul rinnovo, eventuali disdette già comunicate e le clausole relative alla sublocazione. Nel contratto può essere utile richiamare espressamente il collegamento con il rapporto principale e disciplinare le conseguenze della sua cessazione anticipata.
Registrazione del Contratto di Sublocazione
Il contratto di sublocazione immobiliare è soggetto alle regole fiscali previste per la registrazione. L’Agenzia delle Entrate indica che i contratti di locazione e sublocazione di durata superiore a trenta giorni devono essere registrati entro trenta giorni dalla data di stipula o, se anteriore, dalla decorrenza.
La registrazione può essere effettuata utilizzando il modello e i servizi RLI dell’Agenzia delle Entrate secondo le modalità applicabili al caso concreto. Prima del pagamento è opportuno verificare l’imposta dovuta in funzione della tipologia dell’immobile, della posizione fiscale delle parti e delle caratteristiche del contratto, senza applicare automaticamente regole previste per le locazioni abitative.
Firma, Consegna e Conservazione
Il contratto deve essere controllato e sottoscritto dal sublocatore e dal subconduttore. È opportuno predisporre una copia completa per ciascuna parte e conservare insieme al contratto anche gli allegati, la documentazione della registrazione e, quando necessario, la comunicazione inviata al proprietario.
Se vengono consegnati locali, chiavi e attrezzature, può essere utile redigere un verbale nel quale siano descritte le condizioni dell’immobile al momento dell’ingresso, il numero delle chiavi consegnate, le letture dei contatori e gli eventuali difetti già presenti. Questo consente di distinguere più facilmente i danni successivi da quelli preesistenti e facilita la restituzione dei locali alla cessazione della sublocazione.