In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile comunicazione aumento canone di locazione commerciale Word editabile da compilare e stampare.
Si tratta di un fac simile che può essere utilizzato come esempio di lettera di comunicazione aumento canone di locazione commerciale.
Comunicazione Aumento Canone Locazione Commerciale
Nel campo delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione la revisione del canone è un’operazione possibile, ma rigorosamente inquadrata dalla legge 392/1978 e dalla giurisprudenza che ne ha affinato l’applicazione negli ultimi anni. L’aggiornamento più frequente e meno litigioso è quello collegato all’indice dei prezzi al consumo ISTAT, previsto dall’articolo 32: il locatore può richiederlo se, e soltanto se, il contratto contiene una clausola scritta che richiami espressamente la facoltà di adeguare il corrispettivo. Il legislatore ha fissato un tetto ordinario pari al settantacinque per cento della variazione annua dell’indice FOI; la percentuale può però salire al cento per cento quando l’immobile sia stato costruito o radicalmente ristrutturato da meno di nove anni. Di quest’ultima deroga, spesso dimenticata nella prassi, l’articolo 32, terzo comma, conserva tuttora la piena vigenza e la sua applicazione deve risultare dal testo contrattuale: se la clausola non prevede la franchigia al cento per cento, prevale la regola del settantacinque.
Quando la clausola c’è, la richiesta del locatore non è automatica: occorre un atto unilaterale recettizio, dunque una comunicazione scritta che indichi l’indice ISTAT di riferimento, il nuovo importo del canone e la decorrenza. La Corte di cassazione ha chiarito che questa comunicazione può arrivare in qualunque momento dell’annualità ma produce effetti soltanto dal mese successivo alla ricezione; il locatore può recuperare gli arretrati dei cinque anni anteriori, perché il diritto all’adeguamento si prescrive secondo il termine quinquennale dell’articolo 2948 numero 4 del codice civile, rientrando nel genus delle prestazioni periodiche di natura patrimoniale. È quindi superata l’idea, talvolta rintracciabile in vecchie massime, di una decadenza che limiterebbe il conguaglio a tre mesi: tale limite vale solo per interessi e frutti civili, non per la differenza di canone derivante da un adeguamento contrattualmente previsto.
La forma della comunicazione segue ancora la tradizione della raccomandata, ma il canale privilegiato è ormai la PEC: offre certezza di trasmissione, marca temporale e integrità del testo, tutti elementi che la Cassazione ritiene equipollenti alla raccomandata ai fini dell’articolo 1335 del codice civile. Il locatore deve conservare la ricevuta di consegna, perché su di lui grava l’onere di dimostrare la data in cui il conduttore ha potuto conoscere la richiesta. Nella lettera, oltre ai dati oggettivi dell’indice, conviene inserire il riferimento all’articolo contrattuale che legittima l’adeguamento; l’allegazione di una stampa della Gazzetta Ufficiale con l’indice ISTAT di riferimento è prassi che evita contestazioni sull’esattezza dei calcoli.
Talvolta i contratti contengono una formula di adeguamento automatico. La Cassazione ha riconosciuto la validità di tali patti, affermando che, in presenza della clausola, il canone si adegua senza necessità di richiesta ulteriore. Tuttavia la stessa pronuncia precisa che la clausola non esonera il locatore dall’onere di pretendere il pagamento effettivo dell’importo aggiornato: se il conduttore continua a versare il canone originario, il semplice incasso non vale come rinuncia tacita agli arretrati, a meno che il locatore manifesti univocamente la volontà di rinunciare o concluda un accordo modificativo. In pratica è prudente inviare comunque la comunicazione, così da evitare future eccezioni di acquiescenza.
Molto diversa, sul piano giuridico, è la situazione in cui il locatore voglia un canone più alto di quello ottenuto con la sola indicizzazione. Nel ciclo ordinario di un commercio, un laboratorio o un ufficio, la legge protegge la stabilità economica dell’impresa bloccando le maggiorazioni unilaterali sino alla prima scadenza contrattuale. L’articolo 27 prevede che il contratto 6 + 6 si rinnovi automaticamente alle stesse condizioni se nessuna delle parti comunica disdetta nei dodici mesi anteriori alla scadenza (diciotto per le aziende alberghiere). La giurisprudenza pretende che la disdetta sia accompagnata dall’offerta di un nuovo contratto “integralmente formulato”: un semplice avviso di volere un canone “allineato ai valori di mercato” è troppo vago e, se privo di proposta dettagliata, viene considerato inefficace, con conseguente rinnovo alle vecchie condizioni. Il conduttore, ricevuta la disdetta–proposta, ha sessanta giorni per accettare; in mancanza, il contratto cessa e alla scadenza l’immobile deve essere rilasciato. Alla seconda scadenza, cioè dopo dodici anni, entra in gioco l’articolo 42. Il legislatore permette al locatore di negare il rinnovo solo offrendo un nuovo contratto “a condizioni di mercato”, concetto che la giurisprudenza riempie di contenuto: la comunicazione deve illustrare le basi comparative (stime OMI, dati di agenzie specializzate, perizia giurata) e indicare il nuovo canone, la durata, l’eventuale deposito cauzionale. Se la proposta si rivela sproporzionata, il conduttore può rivolgersi al tribunale; il giudice, in casi di eccesso palese, può rimettere in vigore il contratto alle condizioni originarie e condannare il locatore all’indennità per perdita di avviamento prevista dall’articolo 34.
Dal gennaio 2025, salvo modifiche in sede di conversione del decreto-legge 69/2024 (“Affitti 2024”), per i locali adibiti a esercizi ricettivi o ristorativi in comuni turistici scatta un ulteriore limite: qualora l’inflazione FOI superi il tre per cento annuale, solo il settantacinque per cento della quota eccedente potrà essere trasferito sul canone, e l’importo così determinato dovrà essere ripartito in tre annualità consecutive. Il locatore dovrà indicare in comunicazione la nuova norma inderogabile, specificando la parte di aumento soggetta a frazionamento.
Quando la locazione è garantita da fideiussione bancaria, la richiesta di aumento produce riflessi sul garante. La giurisprudenza, applicando l’articolo 1957 del codice civile, impone al locatore di comunicare l’inadempimento tempestivamente; ne segue che ogni modifica del canone deve essere portata a conoscenza della banca garante, altrimenti l’escussione potrebbe essere inefficace per la quota eccedente il canone originario.
Chiudono il quadro i profili documentali: dopo l’invio della comunicazione e il primo pagamento all’importo aggiornato, il locatore è tenuto a registrare la variazione con il modello RLI, l’Agenzia delle Entrate richiede la registrazione telematica entro trenta giorni, a titolo gratuito se la modifica deriva da clausola preesistente e non comporta corrispettivi ulteriori oltre l’adeguamento. Il conduttore ha diritto di ricevere copia della ricevuta di registrazione come quietanza, giacché l’imposta, pur materialmente versata dal locatore, si imputa a metà alle parti salvo diverso accordo.
Fac Simile Comunicazione Aumento Canone Locazione Commerciale Word
Il fac simile comunicazione aumento canone di locazione commerciale Word presente in questa pagina può essere scaricato e compilato inserendo i dati indicati in precedenza.
