In questa pagina è disponibile un fac simile Word con cui il locatore può proporre un nuovo canone in prossimità della scadenza di una locazione commerciale già rinnovata, manifestando al tempo stesso la volontà di non proseguire il rapporto alle condizioni economiche precedenti.
Il modello è predisposto per una proposta di nuovo canone alla scadenza e non per il semplice aggiornamento annuale ISTAT. Non può inoltre essere utilizzato per imporre unilateralmente un aumento durante il rapporto quando mancano una clausola che lo consenta o un nuovo accordo con il conduttore.
Fac Simile Comunicazione Aumento Canone Locazione Commerciale Word
Il file Word può essere modificato inserendo i dati delle parti, gli estremi del contratto, la data di scadenza, il nuovo canone proposto e il termine entro il quale il conduttore è invitato a comunicare la propria decisione. Prima dell’invio è importante verificare che la scadenza indicata sia quella alla quale il locatore può effettivamente impedire il rinnovo senza dover invocare uno dei motivi previsti per la prima scadenza.
Quando Utilizzare il Modello
Il fac simile è impostato per il caso in cui una locazione ad uso diverso dall’abitazione sia arrivata alla scadenza successiva al primo rinnovo e il locatore sia disponibile a proseguire il rapporto soltanto a condizioni economiche differenti.
Per le comuni attività commerciali, industriali, artigianali e professionali la durata minima prevista dall’articolo 27 della Legge 392/1978 è normalmente di sei anni. In assenza di un valido diniego alla prima scadenza, il contratto si rinnova di altri sei anni. Per le locazioni alberghiere e teatrali la durata ordinaria è invece di nove anni, con rinnovo di altri nove.
Alla prima scadenza il locatore non può impedire il rinnovo semplicemente perché desidera ottenere un canone più elevato: l’articolo 28 rinvia ai motivi tassativi previsti dall’articolo 29. Il fac simile non deve quindi essere utilizzato come espediente per sostituire il diniego di rinnovo previsto dalla legge.
Alla scadenza del contratto già rinnovato, invece, opera la regola generale dell’articolo 28: per evitare un’ulteriore rinnovazione tacita occorre comunicare la disdetta con almeno dodici mesi di preavviso, elevati a diciotto mesi per le locazioni alberghiere e teatrali. In questa fase il locatore può contestualmente proporre la stipula di un nuovo accordo con un canone differente.
Per verificare durata, rinnovo e altre clausole del rapporto può essere utile confrontare il documento con il fac simile di contratto di locazione commerciale.
La Proposta di Aumento non Modifica da Sola il Canone
Una proposta di nuovo canone non consente al locatore di sostituire unilateralmente l’importo previsto dal contratto. Il conduttore deve accettare le nuove condizioni perché queste diventino vincolanti.
È quindi importante che la comunicazione distingua chiaramente due elementi: da una parte la volontà di impedire il rinnovo tacito alle condizioni in essere, quando ne ricorrono i presupposti; dall’altra la proposta di proseguire il rapporto con un determinato nuovo canone. Una semplice richiesta di aumento priva di un’inequivoca disdetta non dovrebbe essere considerata sufficiente, da sola, a impedire il rinnovo del contratto.
Il termine eventualmente indicato nella lettera per rispondere alla proposta, per esempio trenta giorni, è un termine fissato dal proponente e non costituisce il termine legale previsto dalla Legge 392/1978 per accettare un nuovo canone. È quindi opportuno presentarlo come termine della proposta e non come scadenza imposta dalla legge.
Differenza tra Nuovo Canone e Aggiornamento ISTAT
Il documento disponibile non deve essere confuso con la richiesta di aggiornamento ISTAT prevista dall’articolo 32 della Legge 392/1978. L’aggiornamento monetario può essere richiesto quando il contratto contiene la relativa pattuizione e deve essere collegato alle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Per i contratti stipulati per una durata non superiore a quella ordinaria prevista dall’articolo 27, l’aumento non può superare il 75% della variazione ISTAT. La disciplina è diversa per contratti stipulati fin dall’origine per una durata superiore a quella minima legale, per i quali occorre verificare attentamente la clausola sottoscritta. La percentuale applicabile non dipende dall’età dell’immobile o dal fatto che sia stato recentemente costruito o ristrutturato.
L’articolo 32 prevede inoltre l’aggiornamento su richiesta del locatore. La giurisprudenza esclude che una clausola possa attribuire anticipatamente e in modo automatico tutti gli aggiornamenti futuri senza necessità della richiesta prevista dalla legge. La mancata richiesta non permette pertanto di trasformare successivamente le differenze non domandate negli anni precedenti in arretrati automaticamente esigibili.
Per effettuare il calcolo deve essere utilizzato l’indice FOI pertinente all’annualità contrattuale. I valori aggiornati sono pubblicati nella pagina ufficiale dell’ISTAT dedicata alle rivalutazioni monetarie.
Come Compilare la Comunicazione
Prima dell’invio è opportuno completare il modello con:
- nome o denominazione del locatore e del conduttore;
- indirizzo dell’immobile commerciale;
- data di stipula ed estremi di registrazione del contratto;
- data esatta della scadenza alla quale si riferisce la comunicazione;
- canone annuo e mensile proposto per il nuovo periodo;
- eventuali altre condizioni che il locatore intende modificare;
- termine entro il quale il conduttore può comunicare l’accettazione della proposta;
- data e firma del locatore.
Il riferimento normativo al rinnovo deve essere indicato correttamente: l’articolo 27 disciplina principalmente la durata della locazione, mentre l’articolo 28 disciplina la rinnovazione e il relativo preavviso. Trattandosi di un file Word editabile, i richiami presenti nel modello devono essere controllati e adattati prima dell’invio.
Se si vuole utilizzare la comunicazione anche come disdetta, è consigliabile formulare in modo espresso e non equivoco la volontà di non rinnovare il contratto alle condizioni vigenti, specificando la relativa scadenza. Per una comunicazione dedicata esclusivamente alla cessazione del rapporto è disponibile anche il fac simile di disdetta del contratto di locazione.
Come Inviare la Comunicazione
L’articolo 28 della Legge 392/1978 prevede la comunicazione della disdetta mediante lettera raccomandata e stabilisce il preavviso di dodici o diciotto mesi a seconda della tipologia di attività. Quando la lettera ha anche la funzione di impedire il rinnovo tacito, è quindi prudente utilizzare una raccomandata con avviso di ricevimento e conservare la prova della consegna.
Se il contratto disciplina espressamente l’utilizzo della PEC per le comunicazioni tra le parti, può essere opportuno verificare la possibilità di impiegare anche tale canale. In presenza di dubbi sulla forma prevista dal contratto o sulla validità dell’indirizzo utilizzato, la raccomandata A/R resta la soluzione più lineare rispetto alla formulazione dell’articolo 28.
Cosa Succede se il Conduttore non Accetta il Nuovo Canone
Se la comunicazione contiene una valida e tempestiva disdetta e le parti non raggiungono un accordo per proseguire la locazione a nuove condizioni, il rapporto termina alla scadenza indicata. Non esiste una regola generale secondo cui il giudice possa imporre al conduttore il nuovo canone proposto o ripristinare automaticamente il contratto alle precedenti condizioni soltanto perché ritiene il prezzo richiesto troppo elevato.
La cessazione può però comportare ulteriori conseguenze. Per le attività che comportano contatti diretti con il pubblico, quando ricorrono i requisiti degli articoli 34 e 35 della Legge 392/1978, può spettare al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, normalmente pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone e, per le attività alberghiere, a ventuno mensilità.
Inoltre, alla scadenza di un contratto già rinnovato, se il locatore intende concedere l’immobile a un terzo e ricorrono i presupposti previsti dalla legge, l’articolo 40 può riconoscere al precedente conduttore un diritto di prelazione nella nuova locazione. Si tratta di una procedura distinta dalla semplice proposta di aumento del canone e non deve essere sostituita dal fac simile disponibile in questa pagina.
Accordo sul Nuovo Canone e Modello RLI
La sola comunicazione del locatore non modifica il contratto e non costituisce, di per sé, una rinegoziazione da registrare. Se il conduttore accetta la proposta, le parti devono invece formalizzare per iscritto le nuove condizioni e verificare gli adempimenti fiscali conseguenti in base alla soluzione scelta, per esempio nuovo contratto, rinnovo con nuove condizioni o rinegoziazione del canone.
Per gli adempimenti relativi ai contratti registrati l’Agenzia delle Entrate utilizza il modello RLI, che contempla anche la rinegoziazione del canone. La registrazione degli atti soggetti a registrazione in termine fisso deve essere richiesta, in via generale, entro trenta giorni dalla formazione dell’atto in Italia. È possibile consultare il modello RLI e le relative indicazioni di compilazione prima di formalizzare l’accordo.