In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile di contratto di locazione con fideiussione bancaria in formato Word e PDF. Il modello riguarda una locazione abitativa nella quale il conduttore si impegna a procurare una garanzia bancaria o assicurativa a favore del locatore per l’adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto.
La fideiussione effettiva deve essere rilasciata dalla banca o dall’altro garante con un documento che specifichi importo massimo, durata, obbligazioni garantite e modalità di escussione. Il modello scaricabile è inoltre strutturato come locazione abitativa a canone concordato e deve essere adattato se si intende stipulare un diverso tipo di locazione.
Modello Contratto di Locazione con Fideiussione Bancaria Word
La versione Word è quella più indicata per adattare durata, canone, importo della garanzia, obbligazioni coperte e riferimenti normativi al caso concreto. È importante coordinare la clausola inserita nel contratto con il testo della fideiussione che sarà effettivamente rilasciata dalla banca.
Fac Simile Contratto di Locazione con Fideiussione Bancaria PDF Editabile
Il PDF editabile può essere utilizzato come riferimento per una locazione abitativa con garanzia fideiussoria. Il modello prevede una garanzia pari a sei mensilità del canone e contiene clausole proprie di un contratto a canone concordato. Prima della sottoscrizione occorre verificare che queste condizioni corrispondano realmente all’accordo tra le parti.
Come Funziona la Fideiussione Bancaria nella Locazione
La fideiussione bancaria non è un contratto di assicurazione. Ai sensi dell’articolo 1936 del Codice civile, è fideiussore il soggetto che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui. Nel caso della locazione, il debitore principale è normalmente il conduttore, il creditore è il locatore e il fideiussore può essere una banca.
Una compagnia assicurativa può rilasciare una garanzia con analoga funzione economica, ma fideiussione bancaria e garanzia assicurativa non devono essere considerate automaticamente identiche. Condizioni, costi, durata e modalità di pagamento dipendono dal documento effettivamente emesso.
La banca decide autonomamente se concedere la garanzia dopo avere valutato il cliente. Può richiedere commissioni, disponibilità finanziarie, titoli o altre forme di controgaranzia. Non esiste un costo standard valido per tutti gli istituti.
Il Contratto di Locazione e la Fideiussione Sono Documenti Distinti
Nel caso più comune, nel contratto di locazione viene inserita una clausola con la quale il conduttore si obbliga a procurare una fideiussione con determinate caratteristiche. Successivamente la banca rilascia al locatore il proprio documento di garanzia.
La banca non deve quindi necessariamente diventare parte del contratto di locazione né sottoscriverlo insieme a locatore e conduttore. Questo aspetto è importante nel modello disponibile in questa pagina, che contiene anche uno spazio per la firma del “garante”. Se la garanzia viene emessa separatamente dalla banca, tale spazio deve essere adattato e non deve essere utilizzato come se la firma del locatore e del conduttore potesse vincolare direttamente l’istituto di credito.
Diverso è il caso di un garante persona fisica che assume direttamente nel contratto l’obbligazione fideiussoria. Per questa situazione è disponibile il fac simile di contratto di locazione con clausola garante.
Cosa Deve Specificare la Garanzia
La clausola inserita nella locazione e il documento rilasciato dalla banca devono essere coerenti. In particolare è opportuno definire con precisione:
- il contratto di locazione garantito;
- il conduttore e il locatore beneficiario;
- l’importo massimo garantito;
- la data iniziale e quella finale della garanzia;
- le eventuali condizioni di rinnovo;
- le obbligazioni coperte, come canoni, oneri accessori, indennità per mancato rilascio ed eventuali danni, se espressamente compresi;
- le modalità e i documenti necessari per richiedere il pagamento;
- l’eventuale previsione della preventiva escussione del conduttore;
- l’eventuale operatività a prima richiesta e le eccezioni che il garante può opporre;
- le conseguenze della cessazione o della risoluzione anticipata della locazione.
Quando la fideiussione garantisce obbligazioni future, l’articolo 1938 del Codice civile richiede la previsione dell’importo massimo garantito. Non è quindi sufficiente una formulazione generica secondo cui la banca garantisce “tutti gli obblighi del conduttore” senza coordinare tale previsione con un massimale.
Il fac simile di contratto di fideiussione può essere utile per comprendere la struttura generale della garanzia, fermo restando che la banca utilizza normalmente propri schemi e condizioni.
Escussione della Fideiussione
Nella fideiussione ordinaria il fideiussore è, come regola generale, obbligato in solido con il debitore principale. Le parti possono però prevedere il beneficio della preventiva escussione, imponendo al creditore di agire prima nei confronti del debitore secondo le condizioni stabilite dall’articolo 1944 del Codice civile.
Nelle garanzie bancarie destinate alle locazioni possono essere previste clausole differenti, compresa l’operatività “a prima richiesta”. Non bisogna quindi presumere che qualsiasi fideiussione consenta al locatore di ottenere automaticamente il pagamento dalla banca alla prima comunicazione di morosità. È il testo della garanzia effettivamente emessa a stabilire modalità, termini e documentazione necessaria.
È inoltre opportuno verificare le clausole relative alla scadenza della garanzia e all’articolo 1957 del Codice civile. Una garanzia che termina prima delle obbligazioni che dovrebbe coprire o che non disciplina correttamente il periodo successivo alla scadenza può lasciare il locatore privo della protezione prevista.
Quando si verifica un inadempimento, le modalità concrete possono essere approfondite nel fac simile di richiesta di escussione della fideiussione bancaria.
Durata e Rinnovo della Garanzia
Nel modello scaricabile il conduttore si impegna a procurare una fideiussione valida per il primo periodo della locazione, con rinnovo annuale per la restante durata contrattuale. Questa clausola deve essere verificata con particolare attenzione.
L’impegno assunto dal conduttore a ottenere il rinnovo non obbliga automaticamente la banca a prorogare la garanzia. Se il locatore vuole essere coperto senza interruzioni, è necessario che il documento bancario disciplini chiaramente durata, eventuale rinnovo e conseguenze della mancata proroga.
Anche il momento della consegna della fideiussione deve essere coordinato con la consegna dell’immobile. Se la garanzia è considerata una condizione per consegnare le chiavi, è preferibile che sia stata effettivamente emessa e verificata prima della consegna, anziché affidarsi soltanto all’impegno del conduttore a produrla successivamente.
Registrazione del Contratto e Indicazione della Garanzia
Un contratto di locazione abitativa della durata prevista dal modello deve essere registrato entro trenta giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. La registrazione può essere effettuata attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, compreso RLI Web.
Il modello RLI prevede appositi campi per le garanzie prestate da terzi, compresi il tipo di garanzia, il codice fiscale del garante e l’importo garantito. Le modalità di compilazione e il trattamento fiscale della garanzia dipendono dalla struttura effettiva del contratto, dal soggetto che presta la garanzia e dal regime fiscale della locazione.
Se viene scelta la cedolare secca per una locazione che ne possiede i requisiti, alla fideiussione prestata da un terzo a favore del conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo previste per la garanzia. Negli altri casi è opportuno verificare l’imposta applicabile in sede di registrazione sulla base della garanzia concretamente inserita nel contratto.
Cosa Controllare Prima della Firma
Prima di sottoscrivere il contratto è opportuno confrontare la clausola relativa alla fideiussione con la bozza effettivamente proposta dalla banca. Massimale, durata, rinnovo, obbligazioni coperte e modalità di escussione devono coincidere. Una clausola di locazione che promette una garanzia più ampia di quella che la banca è disposta a rilasciare può creare un problema già prima della consegna dell’immobile.
Bisogna inoltre verificare che il tipo di locazione utilizzato sia quello corretto. Il fac simile presente in questa pagina non deve essere considerato un contratto universale per qualsiasi affitto: la parte relativa alla locazione e quella relativa alla fideiussione devono entrambe essere adattate alla situazione concreta.