In questa pagina è disponibile un fac simile Word di contratto di locazione parziale della prima casa, utilizzabile quando il proprietario concede in locazione una stanza o un’altra porzione della propria abitazione mantenendo il resto dell’immobile.
Nel modello devono essere individuati con precisione gli spazi concessi in uso esclusivo al conduttore e quelli condivisi, come cucina, bagno o ingresso. Prima della firma è inoltre necessario scegliere la corretta tipologia di locazione, perché un normale contratto a canone libero non può essere utilizzato indifferentemente al posto di un contratto concordato, transitorio o per studenti.
Modello Contratto di Locazione Parziale Prima Casa Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati delle parti, la stanza o porzione concessa in locazione, gli spazi comuni, il canone, la durata, le spese e le altre condizioni concordate.
Quando utilizzare il contratto di locazione parziale
La locazione parziale consente di concedere a un conduttore il godimento di una parte determinata dell’immobile, per esempio una camera, lasciando al proprietario la disponibilità delle altre stanze. Nel contesto di questo modello, l’espressione “prima casa” viene utilizzata in senso comune per indicare l’abitazione nella quale il proprietario continua a vivere. Non va confusa con la specifica agevolazione fiscale “prima casa” prevista per l’acquisto degli immobili.
La locazione di una porzione non costituisce una tipologia contrattuale autonoma rispetto alle locazioni abitative disciplinate dalla Legge 431/1998. È quindi necessario stabilire quale regime contrattuale si applica. Per una locazione ordinaria a canone libero può essere utilizzato lo schema previsto per le locazioni abitative, normalmente con durata 4+4. Per un quadro più generale è disponibile anche il fac simile di contratto di locazione a uso abitativo.
Se invece la permanenza è legata a un’effettiva esigenza temporanea del locatore o del conduttore, deve essere valutato lo specifico contratto di locazione transitoria, che è soggetto alle regole del Decreto 16 gennaio 2017 e dell’accordo territoriale applicabile. La durata massima ordinaria del contratto transitorio è di 18 mesi. Per gli studenti universitari esiste un’ulteriore tipologia contrattuale, normalmente con durata compresa tra 6 e 36 mesi.
Anche per un contratto a canone concordato 3+2 occorre verificare l’accordo territoriale del Comune in cui si trova l’immobile. Gli accordi locali possono prevedere criteri specifici per determinare il canone quando viene locata soltanto una parte dell’unità abitativa. Il fac simile generico non deve quindi essere utilizzato automaticamente per un contratto concordato.
Come compilare il contratto
Il contratto di locazione abitativa deve essere stipulato in forma scritta. Nella locazione parziale è particolarmente importante descrivere l’oggetto del contratto in modo da evitare dubbi durante la convivenza tra proprietario e conduttore.
Nel fac simile è opportuno indicare almeno:
- nome, cognome, codice fiscale e residenza del locatore e del conduttore;
- indirizzo e dati catastali dell’unità immobiliare;
- camera o altra porzione concessa in uso esclusivo al conduttore;
- locali utilizzabili in comune, come cucina, bagno, corridoio, balcone o soggiorno;
- eventuali ambienti ai quali il conduttore non può accedere;
- durata della locazione e data di decorrenza;
- importo del canone, scadenze e modalità di pagamento;
- criteri di ripartizione delle utenze e delle spese condominiali;
- eventuale deposito cauzionale;
- arredi, elettrodomestici e altre dotazioni messi a disposizione;
- regole per recesso, consegna e restituzione della stanza.
Quando la conformazione dell’abitazione potrebbe generare incertezze, è utile allegare una planimetria indicando chiaramente la stanza concessa in uso esclusivo e gli ambienti condivisi. Il contratto può inoltre disciplinare aspetti pratici della convivenza, purché le clausole siano compatibili con la normativa e non comprimano illegittimamente il godimento della porzione locata.
Deposito cauzionale, spese e utenze
Il proprietario può richiedere un deposito cauzionale a garanzia delle obbligazioni del conduttore. Ai sensi dell’articolo 11 della Legge 392/1978, il deposito non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali.
Il deposito non deve essere confuso con il pagamento anticipato degli ultimi canoni. Al termine del rapporto deve essere restituito una volta verificate le obbligazioni del conduttore, fatta salva la possibilità di trattenere le somme effettivamente dovute secondo le regole applicabili. Se il pagamento non risulta già adeguatamente documentato nel contratto, può essere utilizzata anche una ricevuta per il deposito cauzionale.
In una locazione parziale è inoltre consigliabile stabilire espressamente come vengono suddivisi consumi e spese. Per luce, gas, acqua, connessione Internet e altri costi condivisi può essere previsto un importo forfettario, quando consentito e correttamente disciplinato, oppure un criterio di ripartizione. Il contratto dovrebbe evitare formule generiche che non consentano di capire quali spese siano comprese nel canone e quali debbano essere rimborsate separatamente.
Attestato di prestazione energetica
Nei nuovi contratti di locazione soggetti agli obblighi previsti dall’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005 deve essere inserita la dichiarazione con cui il conduttore attesta di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relative alla prestazione energetica, comprensive dell’APE. Per la locazione di singole unità immobiliari la legge non richiede che una copia dell’attestato venga materialmente allegata al contratto, fermo restando l’obbligo relativo alle informazioni e alla documentazione prevista.
Registrazione della locazione parziale
La locazione di una stanza può essere registrata come locazione di una porzione dell’unità immobiliare. Nel modello RLI, nel Quadro C relativo ai dati degli immobili, la casella “I/P” consente infatti di indicare “P” quando il contratto riguarda una porzione dell’immobile.
Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula oppure dalla data di decorrenza, se anteriore. L’articolo 13 della Legge 431/1998 pone l’obbligo di registrazione in capo al locatore. L’adempimento può essere effettuato anche attraverso il servizio telematico RLI Web dell’Agenzia delle Entrate.
Non è obbligatoria la registrazione per i contratti che non superano complessivamente 30 giorni nell’anno nei casi previsti dalla normativa. In presenza di più locazioni di breve durata tra le stesse parti è necessario considerare anche la loro durata complessiva nell’anno.
Dopo la registrazione il locatore deve inoltre darne documentata comunicazione al conduttore e, quando applicabile, all’amministratore del condominio nei termini previsti dall’articolo 13 della Legge 431/1998.
Cedolare secca sulla locazione di una stanza
Il fatto che venga locata soltanto una parte dell’abitazione non impedisce, di per sé, di scegliere la cedolare secca. L’opzione è possibile quando ricorrono i requisiti previsti dalla disciplina fiscale per le locazioni abitative. L’Agenzia delle Entrate contempla espressamente la locazione parziale dell’abitazione principale e distingue, nella dichiarazione dei redditi, il caso del canone libero da quello del canone concordato.
La scelta della cedolare secca non deve tuttavia essere inserita automaticamente nel fac simile. Il locatore deve verificare di poter applicare il regime e, durante il periodo di efficacia dell’opzione, rinuncia agli aggiornamenti del canone previsti dal contratto, compreso l’eventuale aggiornamento ISTAT.
Firma e consegna del contratto
Dopo la compilazione, locatore e conduttore devono controllare attentamente il documento e sottoscriverlo. È opportuno che ciascuna parte conservi una copia completa del contratto e degli allegati, compresa l’eventuale planimetria, l’inventario degli arredi e la documentazione relativa al deposito cauzionale.
Il fac simile presuppone che a concedere la stanza sia il proprietario o altro soggetto legittimato alla locazione. Se invece chi mette a disposizione la camera è a sua volta conduttore dell’immobile, si configura una sublocazione e occorre verificare il contratto principale e le specifiche regole applicabili alla sublocazione parziale prima di utilizzare un modello di locazione ordinaria.