In questa pagina sono disponibili un fac simile di contratto di permuta immobiliare in formato Word e un modello PDF da compilare. Il documento serve come traccia per lo scambio reciproco della proprietà di immobili o di altri diritti immobiliari tra due soggetti.
Si tratta di fac simile e non di moduli ufficiali. Il modello PDF disponibile è impostato per la permuta di porzioni immobiliari alle quali le parti attribuiscono lo stesso valore, senza conguaglio. Se i beni hanno valori differenti, oppure l’operazione presenta condizioni diverse, il testo deve essere adattato prima dell’utilizzo.
Modello Contratto di Permuta Word
La versione Word può essere modificata inserendo i dati delle parti, la descrizione degli immobili, i relativi dati catastali, gli atti di provenienza e le altre condizioni concordate.
Fac Simile Contratto di Permuta PDF
Il modello PDF è predisposto per una permuta immobiliare senza conguaglio e contiene spazi per identificare le parti e gli immobili interessati dallo scambio.
Come funziona il contratto di permuta
La permuta è disciplinata dagli articoli 1552 e seguenti del Codice civile. L’articolo 1552 la definisce come il contratto avente per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro. A differenza del contratto di compravendita, nel quale il corrispettivo tipico è un prezzo in denaro, nella permuta ciascuna parte trasferisce un bene o un diritto in cambio di quello trasferito dall’altra.
È possibile prevedere anche un conguaglio in denaro quando i beni scambiati hanno valori differenti. La presenza di un conguaglio non trasforma automaticamente l’operazione in una compravendita: la qualificazione dipende dal contenuto complessivo dell’accordo e dalla funzione economica attribuita dalle parti alle rispettive prestazioni.
Non deve invece essere confusa con la permuta la situazione in cui un soggetto vende il proprio immobile e, con una seconda operazione autonoma, ne acquista un altro. In quel caso si hanno normalmente due distinti trasferimenti e non un unico contratto di permuta.
Quando utilizzare questo fac simile
Il modello scaricabile è orientato alla permuta immobiliare. Può quindi essere utilizzato come traccia quando due proprietari intendono scambiarsi immobili o porzioni immobiliari e vogliono definire elementi quali beni trasferiti, provenienza, garanzie, valore e ripartizione delle spese.
Il PDF disponibile presuppone che le porzioni immobiliari abbiano lo stesso valore e stabilisce espressamente che non sia dovuto alcun conguaglio. Se una parte deve versare una somma all’altra, questa clausola deve essere modificata indicando importo, modalità e tempi del pagamento.
Il modello non è invece predisposto specificamente per la permuta di automobili, beni mobili, aziende o altri beni soggetti a discipline e formalità differenti.
Permuta immobiliare, forma scritta e trascrizione
Non è corretto affermare che ogni contratto di permuta debba necessariamente rispettare la stessa forma. La forma richiesta dipende dai beni e dai diritti trasferiti. Nel caso di immobili e diritti reali immobiliari, l’articolo 1350 del Codice civile richiede la forma scritta.
Per rendere il trasferimento trascrivibile nei registri immobiliari occorre inoltre rispettare le regole sulla trascrizione. In particolare, l’articolo 2657 del Codice civile prevede, ai fini della trascrizione, un titolo costituito da sentenza, atto pubblico oppure scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La disciplina può essere consultata nel Codice civile pubblicato su Normattiva.
Di conseguenza, il fac simile Word o PDF può essere utilizzato per predisporre e comprendere le condizioni dell’accordo, ma non deve essere considerato un sostituto dell’atto idoneo alla trascrizione immobiliare. Per una permuta definitiva di immobili è opportuno sottoporre preventivamente l’operazione al notaio, che può verificare titolarità, provenienza, ipoteche, dati catastali, situazione urbanistica e gli ulteriori elementi necessari al trasferimento.
Come compilare il contratto di permuta immobiliare
Nel predisporre l’accordo è importante identificare in modo preciso entrambi i beni e le condizioni dello scambio. In particolare, occorre verificare i seguenti elementi:
- parti: nome, cognome, codice fiscale, residenza ed eventuali ulteriori dati necessari alla loro identificazione;
- immobili: ubicazione, consistenza e dati catastali di ciascun bene trasferito;
- titolo di provenienza: indicazione dell’atto con il quale ciascun permutante ha acquistato l’immobile;
- pertinenze e diritti: eventuali pertinenze, servitù e altri diritti compresi nel trasferimento;
- stato degli immobili: condizioni di fatto e di diritto nelle quali i beni vengono trasferiti;
- gravami: presenza o assenza di ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli, vincoli o altre limitazioni;
- valore: valore attribuito da ciascuna parte ai beni permutati;
- conguaglio: eventuale somma dovuta da una parte all’altra quando prevista dall’accordo;
- consegna: momento nel quale ciascuna parte acquisirà la disponibilità materiale del bene ricevuto;
- spese: ripartizione delle spese dell’operazione;
- garanzie: dichiarazioni e garanzie relative alla proprietà e all’evizione.
Il fac simile contiene inoltre un richiamo al regolamento condominiale e agli atti di provenienza. Queste clausole sono pertinenti soltanto quando riguardano effettivamente gli immobili interessati e devono essere adattate alla situazione concreta.
Permuta con o senza conguaglio
La permuta può avvenire tra beni ai quali viene attribuito lo stesso valore oppure tra beni di valore differente. Nel secondo caso le parti possono prevedere un conguaglio in denaro a favore del soggetto che trasferisce il bene di maggior valore.
Il PDF scaricabile da questa pagina stabilisce che le porzioni permutate abbiano lo stesso valore e che non venga corrisposto alcun conguaglio. Questa formulazione non deve essere lasciata nel documento quando, nella realtà, una parte versa una somma aggiuntiva. Il valore attribuito ai beni e l’eventuale conguaglio sono rilevanti anche sotto il profilo fiscale.
Evizione e garanzie
L’articolo 1553 del Codice civile disciplina l’ipotesi di evizione, cioè il caso in cui chi ha ricevuto il bene in permuta ne perda la proprietà a causa del diritto prevalente di un terzo. Il permutante che ha subito l’evizione e non vuole riavere la cosa che aveva dato può chiedere il valore della cosa della quale è stato privato, secondo le regole richiamate dalla norma, fermo restando il diritto al risarcimento del danno nei casi previsti.
Il modello contiene una dichiarazione con cui le parti garantiscono reciprocamente proprietà e disponibilità degli immobili e li dichiarano liberi da determinati gravami. Prima di sottoscrivere una formula di questo tipo è necessario verificarne la corrispondenza alla situazione effettiva. Se esistono ipoteche, servitù, controversie o altri vincoli, questi non devono essere omessi.
Spese e imposte della permuta
L’articolo 1554 del Codice civile stabilisce che, salvo patto contrario, le spese della permuta e quelle accessorie sono sostenute in parti uguali dai contraenti. Il modello scaricabile applica questa regola prevedendo una ripartizione al 50%.
La disposizione riguarda la ripartizione dei costi tra le parti, ma non significa che ogni voce debba necessariamente essere divisa a metà: i contraenti possono concordare una ripartizione diversa, mentre imposte e adempimenti devono comunque essere determinati secondo la normativa applicabile.
Anche l’affermazione secondo cui una permuta tra privati sarebbe semplicemente “non soggetta a IVA” non è sufficiente a descrivere il trattamento fiscale dell’operazione. In una permuta immobiliare il regime dipende dalla natura delle parti e dei beni trasferiti: possono trovare applicazione imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali oppure, quando ne ricorrono i presupposti, la disciplina IVA. Se uno dei trasferimenti è soggetto a IVA e l’altro no, le due componenti dell’operazione possono inoltre essere assoggettate a regole differenti.
Permuta di terreno con immobile da costruire
Una configurazione particolare si verifica quando il proprietario di un terreno lo trasferisce a un costruttore ricevendo in cambio uno o più immobili che saranno realizzati successivamente. L’operazione può assumere la struttura di una permuta di bene presente con bene futuro, ma presenta profili molto diversi dal semplice scambio di due immobili già esistenti.
Il fac simile disponibile in questa pagina non è predisposto specificamente per questa situazione. Quando uno dei beni deve ancora essere costruito è necessario disciplinare con precisione caratteristiche dell’immobile futuro, tempi di realizzazione e trasferimento, garanzie, eventuali inadempimenti e normativa speciale applicabile.