In questa pagina sono disponibili un fac simile di contratto di appalto in formato Word e un PDF editabile. I documenti scaricabili sono predisposti in particolare per un appalto di lavori edili privati: il modello fa riferimento alla costruzione di un immobile, al progetto, alla direzione dei lavori, agli stati di avanzamento, al collaudo e alle autorizzazioni amministrative.
Per un appalto di servizi o per lavori con caratteristiche diverse il testo deve essere adattato. Prima della firma è inoltre importante verificare le clausole su recesso, responsabilità, garanzie, foro competente e sicurezza, che dipendono dal rapporto concreto e dalle eventuali norme inderogabili applicabili.
Modello Contratto di Appalto Word
Il modello Word è la soluzione più adatta quando è necessario modificare le clausole in funzione dei lavori realmente affidati. Il documento disponibile è predisposto per lavori edili privati e deve essere completato con i dati delle parti, la descrizione dell’opera, il prezzo, i tempi e le altre condizioni concordate.
Fac Simile Contratto di Appalto PDF Editabile
Il PDF editabile consente di compilare direttamente i campi mancanti. Il modello riguarda la realizzazione di opere edilizie private e contiene clausole relative a progetto, materiali, subappalto, corrispettivo a corpo, avanzamento dei lavori, collaudo, vizi, assicurazione, fideiussione, recesso e autorizzazioni.
Se le condizioni dell’appalto sono diverse da quelle previste nel PDF, è preferibile utilizzare il formato Word e adattarlo prima della sottoscrizione.
Come Compilare il Contratto di Appalto
Il contratto di appalto deve descrivere con precisione ciò che l’appaltatore deve realizzare e le condizioni economiche e operative concordate. Prima della firma è opportuno completare almeno i seguenti elementi:
- Parti: nome o denominazione, sede o residenza, codice fiscale, Partita IVA e dati del legale rappresentante quando necessari.
- Oggetto: descrizione dettagliata delle opere da realizzare e richiamo agli eventuali progetti, capitolati, preventivi e disegni allegati.
- Corrispettivo: prezzo a corpo o determinato secondo altri criteri concordati, specificando imposte e oneri quando necessario.
- Pagamenti: acconto iniziale, eventuali stati di avanzamento dei lavori e saldo finale.
- Tempi: data prevista per l’inizio dell’opera e termine di ultimazione.
- Materiali: indicazione di chi deve fornirli, caratteristiche richieste ed eventuali modalità di approvazione.
- Varianti: procedura da seguire per modificare progetto, quantità o lavorazioni.
- Subappalto: eventuale autorizzazione ad affidare a terzi una parte delle opere.
- Verifica e collaudo: modalità con cui il committente controlla l’opera prima dell’accettazione.
- Vizi e difformità: procedura per la contestazione e rimedi applicabili.
- Recesso e risoluzione: condizioni per lo scioglimento anticipato del rapporto.
Il PDF scaricabile non contiene una specifica penale predeterminata per ogni eventuale ritardo. Se le parti vogliono prevederla, importo, presupposti e modalità di applicazione devono essere inseriti espressamente nel contratto, preferibilmente utilizzando il modello Word.
Per un’opera edile è inoltre utile allegare al contratto il progetto o il capitolato, il preventivo accettato, il cronoprogramma quando presente e ogni documento tecnico necessario per individuare senza ambiguità le prestazioni comprese nel prezzo.
Caratteristiche del Contratto di Appalto
Il contratto di appalto è disciplinato dagli articoli 1655 e seguenti del Codice Civile. In base all’articolo 1655, l’appaltatore assume, con organizzazione dei mezzi necessari e gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro. La disciplina vigente può essere consultata nel Codice Civile su Normattiva.
L’organizzazione dei mezzi e l’assunzione del rischio distinguono l’appalto da rapporti di diversa natura. Quando invece l’attività viene svolta con lavoro prevalentemente proprio del prestatore e senza vincolo di subordinazione può essere più appropriato un contratto di prestazione d’opera.
Salvo diversa pattuizione o uso, la materia necessaria per realizzare l’opera deve essere fornita dall’appaltatore. È comunque opportuno specificare nel contratto chi acquista materiali e forniture e quali caratteristiche devono possedere, evitando di lasciare questo elemento implicito.
L’articolo 1656 del Codice Civile stabilisce inoltre che l’appaltatore non può dare in subappalto l’esecuzione dell’opera o del servizio senza l’autorizzazione del committente. Se l’affidamento a terzi è previsto fin dall’inizio, può essere utile disciplinarlo espressamente e, quando necessario, utilizzare anche uno specifico contratto di subappalto.
Varianti e Modifiche ai Lavori
Le variazioni dell’opera non seguono tutte la stessa disciplina. Se è l’appaltatore a introdurre una modifica al progetto concordato, l’autorizzazione del committente deve essere provata per iscritto. Quando il prezzo è stato determinato globalmente, l’appaltatore non ha automaticamente diritto a un compenso aggiuntivo per variazioni o aggiunte, salvo diverso accordo.
Un caso diverso riguarda le variazioni necessarie per eseguire l’opera a regola d’arte. Se le parti non raggiungono un accordo, l’articolo 1660 prevede che possa essere il giudice a determinare le variazioni da apportare e le correlative modifiche del prezzo. Se il loro importo supera un sesto del prezzo complessivo convenuto, l’appaltatore può recedere e, secondo le circostanze, ottenere un’equa indennità. Il committente può invece recedere quando le variazioni sono di notevole entità, corrispondendo un equo indennizzo.
Anche il committente può ordinare variazioni, nei limiti previsti dall’articolo 1661. In questo caso l’appaltatore ha diritto al compenso per i maggiori lavori eseguiti anche quando il prezzo originario era stato stabilito a corpo, fermo restando quanto previsto dalla norma per modifiche che incidono in modo rilevante sulla natura o sulle quantità delle lavorazioni.
Aumento del Costo di Materiali e Manodopera
Non è corretto considerare automaticamente a carico del committente qualsiasi aumento superiore al dieci per cento. L’articolo 1664 del Codice Civile riguarda il caso in cui circostanze imprevedibili determinino aumenti o diminuzioni del costo dei materiali o della manodopera tali da produrre una variazione superiore a un decimo del prezzo complessivo convenuto.
In presenza dei presupposti previsti dalla norma, sia l’appaltatore sia il committente possono chiedere la revisione del prezzo e, secondo la disciplina codicistica, la revisione riguarda soltanto la differenza che eccede il decimo. Il contratto dovrebbe comunque disciplinare in modo chiaro la gestione delle variazioni dei costi, soprattutto negli appalti destinati a protrarsi per un periodo significativo.
Controllo dei Lavori e Accettazione dell’Opera
Durante l’esecuzione il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori. Se accerta che l’opera non procede secondo le condizioni contrattuali e a regola d’arte, può assegnare all’appaltatore un termine congruo per adeguarsi. Se il termine decorre inutilmente, ricorrendo i presupposti previsti dall’articolo 1662 il contratto può essere risolto, fermo restando il diritto al risarcimento del danno.
Al termine dei lavori il committente deve essere messo nella condizione di verificare l’opera prima della consegna. L’articolo 1665 non stabilisce semplicemente che il rifiuto di effettuare la verifica equivalga alla verifica stessa: se, nonostante l’invito dell’appaltatore, il committente omette senza giusti motivi di procedere alla verifica oppure non ne comunica il risultato entro un breve termine, l’opera può considerarsi accettata.
Per evitare contestazioni è quindi utile disciplinare nel contratto come viene comunicata la fine dei lavori, quanto tempo è concesso per la verifica, quali prove devono essere effettuate e come vengono verbalizzate eventuali riserve o difformità.
Vizi, Difformità e Termini di Garanzia
Per la disciplina ordinaria dei vizi dell’opera, l’articolo 1667 del Codice Civile prevede che le difformità e i vizi debbano essere denunciati all’appaltatore entro 60 giorni dalla scoperta, salvo i casi nei quali la denuncia non sia necessaria. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera.
Non si tratta quindi semplicemente di una garanzia generale di due anni che decorre dalla presa in consegna. Occorre distinguere il termine per denunciare il vizio dal termine di prescrizione dell’azione e considerare anche gli effetti dell’accettazione dell’opera e della conoscenza dei difetti.
In presenza dei presupposti previsti dall’articolo 1668, il committente può chiedere l’eliminazione dei vizi a spese dell’appaltatore oppure una riduzione proporzionale del prezzo, oltre all’eventuale risarcimento del danno quando sussiste la colpa dell’appaltatore. Se le difformità o i vizi rendono l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione, può essere richiesta anche la risoluzione del contratto.
Per gli edifici e gli altri immobili destinati per loro natura a lunga durata opera inoltre la particolare responsabilità prevista dall’articolo 1669. Non è una garanzia decennale indistinta per qualunque difetto: riguarda la rovina, il pericolo di rovina e i gravi difetti che si manifestano entro dieci anni dal compimento dell’opera nei casi previsti dalla norma. La denuncia deve essere effettuata entro un anno dalla scoperta e il relativo diritto si prescrive in un anno dalla denuncia.
Recesso del Committente
L’articolo 1671 del Codice Civile riconosce al committente la possibilità di recedere dal contratto anche dopo l’inizio dell’esecuzione, ma prevede che tenga indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
Il modello PDF scaricabile contiene una clausola che fa riferimento al pagamento del valore delle opere eseguite in caso di recesso. Prima di firmare è quindi importante verificare consapevolmente questa previsione e stabilire se e come le parti intendono disciplinare le conseguenze economiche del recesso rispetto alla regola prevista dall’articolo 1671.
Clausole da Controllare con Particolare Attenzione
Un fac simile non può sostituire la verifica delle condizioni dello specifico appalto. Nei lavori edili è particolarmente importante controllare le clausole relative a responsabilità per danni, polizze assicurative, fideiussioni, autorizzazioni amministrative, sicurezza, direzione dei lavori e foro competente.
Gli obblighi imposti dalla normativa sulla sicurezza nei cantieri non possono essere eliminati semplicemente attribuendo tutte le responsabilità a una sola parte nel contratto. Quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa, devono essere rispettati gli obblighi stabiliti dal Decreto Legislativo 81/2008 per committente, responsabile dei lavori, imprese e altri soggetti coinvolti.
Se il committente è una persona fisica che agisce per finalità estranee alla propria attività professionale e l’appaltatore è un professionista, possono inoltre trovare applicazione le tutele del Codice del consumo. In particolare, clausole predisposte unilateralmente relative a foro competente, limitazioni di responsabilità o altri squilibri contrattuali devono essere verificate alla luce della disciplina applicabile e non diventano automaticamente valide per il solo fatto di essere inserite nel fac simile o approvate con una seconda firma.
Il modello disponibile non deve invece essere utilizzato per un appalto pubblico, soggetto alla specifica disciplina dei contratti pubblici e alle relative procedure.
Firma e Conservazione del Contratto
Per un normale appalto privato la forma scritta è fortemente consigliata, anche quando non è richiesta come requisito generale di validità, perché permette di provare con precisione oggetto, prezzo, tempi, varianti e responsabilità.
Prima della firma bisogna eliminare gli spazi non compilati, verificare che tutti gli allegati richiamati esistano realmente e controllare che eventuali richiami numerici alle clausole corrispondano alla versione finale del contratto. Se il testo viene modificato, deve essere controllata anche l’eventuale approvazione specifica delle clausole predisposte ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del Codice Civile. Ogni parte dovrebbe conservare una copia completa e sottoscritta del contratto e degli allegati. Anche successive varianti, proroghe, autorizzazioni al subappalto e modifiche economiche dovrebbero essere documentate per iscritto, soprattutto quando il contratto stesso richiede questa forma per le modifiche.