In questa pagina sono disponibili un modello di contratto di sublocazione ad uso abitativo in formato Word e un fac simile PDF da compilare e stampare. Si tratta di modelli liberi da adattare al caso concreto, non di moduli ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.
Prima del download è importante distinguere tra sublocazione totale e parziale. Per sublocare l’intera abitazione è necessario il consenso del locatore; il PDF disponibile è specificamente impostato per la sublocazione totale e prevede anche la firma del proprietario per il consenso. Per sublocare soltanto una stanza o alcuni vani si applicano regole differenti e il modello deve essere adattato.
Modello Contratto di Sublocazione Word
Il formato Word è indicato quando occorre modificare o integrare le condizioni del rapporto prima della firma. È necessario verificare soprattutto durata, canone, spese, recesso e quanto previsto dal contratto di locazione principale in materia di sublocazione.
Fac Simile Contratto di Sublocazione PDF
Il PDF disponibile è predisposto per la sublocazione totale di un immobile ad uso abitativo. Contiene i dati del conduttore e del subconduttore, gli estremi del contratto principale, la durata, il canone mensile, le condizioni relative a disdetta, oneri accessori e recesso e lo spazio per la firma del proprietario che presta il consenso alla sublocazione.
Quando è Possibile Sublocare un’Abitazione
La sublocazione si verifica quando il conduttore di un immobile concede a sua volta il godimento dell’abitazione, o di una sua parte, a un altro soggetto. Il conduttore originario diventa quindi sublocatore, mentre il nuovo occupante assume la posizione di subconduttore. Non si verifica una cessione del contratto principale: il conduttore originario resta parte del rapporto con il proprietario e continua a essere tenuto agli obblighi assunti nei suoi confronti.
Per gli immobili ad uso abitativo la regola specifica è contenuta nell’articolo 2 della legge 392/1978. Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile senza il consenso del locatore. Il consenso può risultare dalle condizioni del contratto principale oppure essere prestato separatamente; nel fac simile PDF presente in questa pagina è prevista espressamente la sottoscrizione del proprietario.
Per la sublocazione parziale, invece, salvo che il contratto principale disponga diversamente, il conduttore può sublocare una parte dell’abitazione previa comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata. La comunicazione deve indicare la persona del subconduttore, la durata della sublocazione e i vani interessati. Se il contratto principale contiene un divieto di sublocazione anche parziale, non è corretto procedere basandosi semplicemente sul fac simile.
È quindi essenziale leggere prima le clausole del contratto principale. La semplice assenza di un divieto non autorizza automaticamente la sublocazione totale, per la quale rimane necessario il consenso del locatore.
Durata della Sublocazione
Nel contratto devono essere indicate una data iniziale e una data finale. La sublocazione deriva dal rapporto principale e non può attribuire al subconduttore un diritto di godimento che prosegua oltre la disponibilità dell’immobile da parte del sublocatore. La durata deve quindi essere coordinata con la scadenza del contratto di locazione principale.
Anche un’eventuale cessazione anticipata del rapporto principale può incidere sulla sublocazione. Per questo è utile riportare nel contratto gli estremi della locazione originaria e disciplinare espressamente le conseguenze della sua eventuale cessazione.
Come Compilare il Contratto
Prima della firma devono essere controllati e completati almeno i seguenti elementi:
- dati del sublocatore, cioè del conduttore che ha già in locazione l’immobile;
- dati del subconduttore che utilizzerà l’abitazione;
- immobile, con indirizzo e indicazione precisa di ciò che viene concesso in sublocazione;
- contratto principale, indicando gli estremi utili della locazione e della relativa registrazione;
- durata, con data di inizio e di scadenza compatibile con il contratto principale;
- canone, specificando importo, scadenza e modalità di pagamento;
- oneri e spese, chiarendo chi sostiene utenze, spese condominiali e altri costi;
- recesso e disdetta, verificando che i termini indicati siano coerenti con la durata scelta;
- consenso del proprietario, necessario quando viene sublocato l’intero immobile.
Il PDF contiene una clausola che pone gli oneri accessori a carico del sublocatore e prevede un termine di sei mesi per la disdetta e per il recesso del subconduttore per gravi motivi. Queste condizioni non devono essere compilate meccanicamente: se le parti intendono ripartire diversamente le spese o stabilire condizioni compatibili con una durata differente, è preferibile intervenire sul testo prima della firma.
Il fac simile è volutamente essenziale. A seconda del caso può essere opportuno disciplinare anche deposito cauzionale, utenze, utilizzo degli spazi, arredi, restituzione delle chiavi e stato dell’immobile. Per documentare le condizioni dei locali e dei beni consegnati può essere utilizzato anche un verbale di consegna dell’immobile.
Firma, Comunicazione al Proprietario e Registrazione
Per una sublocazione totale il consenso del proprietario deve essere acquisito prima di procedere senza la necessaria autorizzazione. Il modello PDF consente di documentarlo mediante la firma del proprietario in calce al contratto. Sublocatore e subconduttore devono inoltre sottoscrivere il documento e conservarne una copia.
Nella sublocazione abitativa parziale consentita dal contratto principale, la legge prevede invece la preventiva comunicazione al locatore con lettera raccomandata, indicando il subconduttore, la durata e i vani sublocati.
Quando la sublocazione ha una durata superiore a 30 giorni, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Per la registrazione viene utilizzato il modello RLI e, nelle relative istruzioni, la sublocazione è identificata come caso particolare con codice 2. Su DocumentiUtili.com è disponibile anche la pagina dedicata al modello RLI.
Per una sublocazione immobiliare ordinaria soggetta a registrazione, l’Agenzia delle Entrate indica l’imposta di registro nella misura del 2% del canone annuo, con un importo minimo di 67 euro. Prima del versamento è comunque opportuno effettuare il calcolo sulla base della durata e delle caratteristiche effettive del contratto.
Per i nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione devono inoltre essere verificati gli adempimenti relativi alla prestazione energetica dell’immobile. Il fac simile scaricabile è un modello di base e può quindi richiedere integrazioni prima della sottoscrizione e della registrazione.