In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF per predisporre una rinuncia al diritto reale di abitazione su un immobile. Il documento può essere utilizzato come traccia per indicare il titolare del diritto, il proprietario, il titolo da cui deriva l’abitazione e i dati catastali dell’immobile.
La rinuncia a un diritto reale immobiliare deve rispettare la forma scritta prevista dall’art. 1350 del Codice Civile ed è soggetta a trascrizione ai sensi dell’art. 2643. Per utilizzare direttamente l’atto come titolo per la trascrizione occorre una forma idonea ai sensi dell’art. 2657, normalmente un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate.
Fac Simile Rinuncia al Diritto di Abitazione Word
Il formato Word può essere modificato con i dati del rinunciante, del proprietario, dell’immobile e dell’atto dal quale deriva il diritto. È particolarmente utile come bozza da sottoporre al notaio quando occorre procedere anche alla trascrizione.
Modello Rinuncia al Diritto di Abitazione PDF Editabile
Il PDF contiene una dichiarazione di rinuncia con identificazione delle parti, descrizione dell’immobile e clausole relative alla trascrizione, alle spese e ad alcune eventuali pretese tra proprietario e titolare del diritto. Prima dell’utilizzo è necessario verificare che tali clausole corrispondano realmente al caso concreto.
Quando utilizzare questo fac simile
Il diritto di abitazione disciplinato dall’art. 1022 del Codice Civile è un diritto reale che consente al titolare di abitare una casa altrui, insieme alla propria famiglia, nei limiti dei bisogni propri e familiari. È più limitato dell’usufrutto, perché il titolare non può cedere il diritto né concedere in locazione l’immobile, secondo quanto stabilito dall’art. 1024 c.c.
Il modello può essere utile quando un diritto di abitazione già esistente deve essere definitivamente dismesso, per esempio prima della vendita dell’immobile, nell’ambito di una sistemazione patrimoniale familiare oppure quando il titolare non intende più conservarlo.
Prima di compilare la rinuncia è necessario individuare il titolo da cui deriva il diritto. Può trattarsi, per esempio, di un contratto, di una donazione, di un testamento o del diritto spettante per legge al coniuge superstite. Se occorre invece costituire un nuovo diritto è disponibile separatamente il fac simile di costituzione del diritto di abitazione.
Forma della rinuncia e trascrizione
L’art. 1350, n. 5, del Codice Civile richiede la forma scritta, a pena di nullità, per gli atti di rinuncia ai diritti reali immobiliari indicati nei numeri precedenti dello stesso articolo, tra i quali rientra il diritto di abitazione.
Dal punto di vista strettamente civilistico, la norma fa riferimento all’atto pubblico o alla scrittura privata. Occorre però distinguere la validità dell’atto dalla possibilità di trascriverlo direttamente nei registri immobiliari.
L’art. 2643, n. 5, assoggetta infatti a trascrizione gli atti tra vivi di rinuncia al diritto di abitazione. Per ottenere la trascrizione, l’art. 2657 richiede un titolo idoneo: in pratica, normalmente un atto pubblico notarile o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata, salvo gli altri titoli ammessi dalla legge.
Per questa ragione il Word e il PDF presenti nella pagina sono soprattutto fac simile preparatori. Se il diritto risulta dai registri immobiliari e si vuole rendere pubblica la sua estinzione, non è sufficiente compilare il file, firmarlo e presentarlo autonomamente alla Conservatoria.
Il semplice cambio di residenza non equivale a rinuncia
La rinuncia a un diritto di abitazione immobiliare non può essere desunta semplicemente dal fatto che il titolare si trasferisca altrove, cambi residenza o smetta di utilizzare temporaneamente la casa. La forma scritta richiesta dall’art. 1350 impedisce di considerare sufficiente una rinuncia tacita o per meri comportamenti concludenti.
Questo aspetto è particolarmente importante nel caso del diritto di abitazione spettante al coniuge superstite. Anche se quest’ultimo si trasferisce definitivamente in un’altra abitazione, il semplice cambio anagrafico non rappresenta, da solo, un atto formale di rinuncia al diritto reale.
È diversa la causa di estinzione costituita dal mancato esercizio protratto per vent’anni, applicabile al diritto di abitazione attraverso il rinvio alle norme sull’usufrutto contenuto nell’art. 1026 c.c. Il non uso ventennale non deve però essere confuso con una rinuncia tacita.
Diritto di abitazione del coniuge superstite
L’art. 540, secondo comma, del Codice Civile riconosce al coniuge superstite il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e il diritto d’uso sui mobili che la corredano, quando la casa era di proprietà del defunto oppure comune ai coniugi.
Questo diritto sorge per legge nell’ambito della successione e costituisce un vero diritto reale di abitazione. Può quindi essere oggetto di una rinuncia espressa, fermo restando il rispetto delle formalità richieste per gli atti immobiliari.
Quando la rinuncia riguarda proprio il diritto ex art. 540 c.c., occorre prestare particolare attenzione anche alle conseguenze fiscali, soprattutto se la proprietà dell’immobile è passata agli eredi e la rinuncia determina la riespansione delle loro quote di proprietà.
La casa familiare assegnata dal giudice è un caso diverso
Non bisogna utilizzare automaticamente questo fac simile per rinunciare all’assegnazione della casa familiare disposta nell’ambito di una separazione o di un procedimento relativo ai figli ai sensi dell’art. 337-sexies c.c.
L’assegnazione giudiziale della casa familiare non costituisce infatti lo stesso diritto reale disciplinato dall’art. 1022. La giurisprudenza la qualifica come un diritto personale di godimento collegato prioritariamente alla tutela dei figli. Anche se il provvedimento è trascrivibile e opponibile ai terzi, la sua modifica o revoca segue la disciplina propria dei provvedimenti familiari.
Non è inoltre corretto considerare sempre automatica la perdita dell’assegnazione nel momento in cui il genitore assegnatario contragga un nuovo matrimonio o inizi una convivenza. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 308/2008, ha chiarito che tali circostanze devono essere valutate tenendo conto dell’interesse dei figli.
Come compilare il modello
Nel documento devono essere indicati innanzitutto nome, cognome, codice fiscale e dati identificativi del titolare che rinuncia. Deve poi essere identificato con precisione l’immobile mediante indirizzo e dati catastali, normalmente foglio, particella e subalterno.
È particolarmente importante indicare da quale titolo deriva il diritto di abitazione. Se il diritto è stato costituito con un precedente atto notarile è opportuno richiamarne data, notaio, numero di repertorio e, quando disponibili, estremi di trascrizione. Se deriva dalla successione del coniuge, deve essere indicato il relativo titolo successorio.
La dichiarazione deve manifestare in modo chiaro e non equivoco la volontà di rinunciare al diritto. Devono inoltre essere verificati luogo, data e modalità della sottoscrizione, tenendo conto della forma che sarà utilizzata per la successiva trascrizione.
Clausole del fac simile da controllare
Il PDF disponibile non contiene soltanto la rinuncia al diritto. Prevede anche che il proprietario “accetti” la rinuncia, contiene disposizioni sulle eventuali spese straordinarie e migliorie sostenute dal rinunciante e include una dichiarazione con cui quest’ultimo afferma di non avere ulteriori pretese connesse all’utilizzo dell’immobile.
Queste clausole non sono necessariamente appropriate in ogni situazione. Una pura rinuncia al diritto e un accordo con cui proprietario e titolare regolano rimborsi, spese o altre pretese sono questioni diverse. Se non esistono somme da regolare o controversie tra le parti, le clausole ulteriori devono essere valutate ed eventualmente eliminate o riscritte.
Allo stesso modo, non bisogna dichiarare che il diritto deriva da un determinato titolo o che il proprietario ha specifici obblighi di rimborso se tali circostanze non risultano dalla documentazione o dalla legge applicabile.
Imposte sulla rinuncia al diritto di abitazione
Non esiste un costo fiscale unico applicabile a qualsiasi rinuncia. Il trattamento dipende, tra l’altro, dal titolo del diritto, dalla natura gratuita o onerosa dell’operazione, dai soggetti che beneficiano della riespansione della proprietà e dal valore del diritto rinunciato.
Nella risposta a interpello n. 525 del 26 ottobre 2022, l’Agenzia delle Entrate ha esaminato il caso specifico di un coniuge superstite titolare del diritto di abitazione ex art. 540 c.c. che intendeva rinunciarvi gratuitamente in presenza di una figlia comproprietaria. In quel caso l’Amministrazione ha qualificato fiscalmente la rinuncia gratuita come trasferimento rilevante ai fini dell’imposta sulle successioni e donazioni e delle imposte ipotecaria e catastale.
Quella risposta non deve però essere trasformata in una regola numerica da applicare indistintamente a ogni rinuncia. Dal 1° gennaio 2025 è inoltre entrata in vigore la riforma della disciplina dell’imposta sulle successioni e donazioni introdotta dal D.Lgs. 139/2024. Prima della firma è quindi opportuno che il notaio determini il trattamento fiscale dell’atto concreto sulla base della normativa vigente e dei rapporti tra i soggetti interessati.
Cosa succede dopo la rinuncia
Con l’estinzione del diritto di abitazione il proprietario recupera la pienezza delle facoltà di godimento che erano limitate dal diritto reale. Se il diritto era stato trascritto, è particolarmente importante completare correttamente la relativa formalità nei registri immobiliari, soprattutto quando l’immobile deve essere successivamente venduto, donato o utilizzato come garanzia per un finanziamento.
Una volta predisposto il fac simile, è quindi opportuno consegnarlo insieme al titolo di provenienza dell’immobile, alla documentazione relativa al diritto di abitazione e ai dati catastali al professionista incaricato della formalizzazione e della trascrizione dell’atto.