In questa pagina sono disponibili un modello Word e un fac simile PDF della comunicazione con cui il proprietario informa l’inquilino dell’intenzione di vendere l’immobile locato e, quando ricorrono i presupposti di legge, lo invita a esercitare il diritto di prelazione alle condizioni indicate.
Il documento disponibile è quindi la comunicazione del proprietario al conduttore, detta anche denuntiatio, e non la dichiarazione con cui l’inquilino esercita la prelazione. Si tratta di un fac simile libero e non di un modulo ufficiale. Nelle locazioni abitative il diritto di prelazione non sorge automaticamente ogni volta che viene venduto un immobile affittato: prima di utilizzare il modello è necessario verificare che ricorrano le condizioni previste dalla legge.
Fac Simile Comunicazione Vendita Immobile all’Inquilino Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati del proprietario e del conduttore, l’identificazione dell’immobile, il prezzo richiesto, le modalità di pagamento, le altre condizioni della vendita e l’invito a esercitare o meno il diritto di prelazione.
Fac Simile Lettera Prelazione Inquilino PDF
Di seguito è disponibile anche il fac simile in formato PDF, utile per consultare, compilare e stampare la comunicazione di vendita.
Quando spetta la prelazione all’inquilino
Per le locazioni abitative disciplinate dalla Legge 431/1998, il semplice fatto che il proprietario decida di vendere l’abitazione non attribuisce sempre al conduttore un diritto legale di prelazione. L’articolo 3, comma 1, lettera g), riconosce tale diritto quando, alla prima scadenza del contratto, il locatore nega il rinnovo perché intende vendere l’immobile a terzi e non possiede altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente destinato alla propria abitazione.
La regola riguarda sia la prima scadenza del contratto abitativo ordinario a canone libero sia quella dei contratti a canone concordato rientranti nella disciplina della Legge 431/1998. Il diniego del rinnovo alla prima scadenza deve inoltre essere comunicato con il preavviso previsto dalla legge, normalmente di almeno sei mesi. Se occorre verificare la tipologia del rapporto e la relativa durata, può essere utile consultare il fac simile di contratto di locazione a uso abitativo e commerciale.
Di conseguenza, se un’abitazione viene venduta durante il normale svolgimento della locazione o dopo che il contratto si è già rinnovato, la vendita non determina di per sé il diritto legale di prelazione previsto dall’articolo 3, comma 1, lettera g). Allo stesso modo, quando il locatore nega il rinnovo alla prima scadenza per destinare l’immobile a propria abitazione o a quella dei familiari nei casi consentiti dalla legge, non si tratta della fattispecie di prelazione collegata alla vendita.
Per gli immobili locati a uso diverso dall’abitazione esiste invece una disciplina specifica contenuta nella Legge 392/1978. Anche in questo caso il diritto di prelazione non riguarda indistintamente qualsiasi locazione commerciale: occorre verificare, tra l’altro, la natura dell’attività esercitata nell’immobile e le esclusioni stabilite dalla legge. Il fac simile non sostituisce quindi la verifica preliminare dell’effettiva esistenza del diritto.
Come compilare la comunicazione di vendita
Quando il diritto di prelazione è effettivamente applicabile, la comunicazione deve consentire al conduttore di conoscere in modo completo le condizioni alle quali potrebbe acquistare l’immobile. In particolare, è opportuno indicare:
- i dati del proprietario e del conduttore;
- l’indirizzo e gli elementi necessari a identificare con precisione l’immobile locato;
- gli estremi del contratto di locazione interessato;
- la volontà del proprietario di trasferire l’immobile a titolo oneroso;
- il prezzo della vendita, quantificato in denaro;
- le modalità di pagamento e le altre condizioni alle quali dovrebbe essere conclusa la compravendita;
- l’invito rivolto al conduttore a esercitare o meno il diritto di prelazione;
- luogo, data e sottoscrizione del proprietario.
Non è quindi sufficiente utilizzare una generica comunicazione nella quale si informa l’inquilino che l’immobile è in vendita. Prezzo e altre condizioni dell’operazione sono elementi essenziali perché il conduttore possa decidere se acquistare alle stesse condizioni offerte al terzo.
Se l’immobile è locato a più conduttori, la disciplina dell’articolo 38 della Legge 392/1978 prevede che la comunicazione sia effettuata a ciascuno di essi e contiene regole specifiche per l’esercizio congiunto o da parte dei soli conduttori interessati.
Come notificare la lettera e quali sono i termini
L’articolo 38 della Legge 392/1978, richiamato anche dalla disciplina della prelazione abitativa, prevede espressamente che il proprietario comunichi la vendita al conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. La giurisprudenza ha riconosciuto in determinate situazioni anche modalità equipollenti per struttura ed effetti, compresa la consegna di una raccomandata secondo le regole del servizio postale. Considerate le conseguenze che possono derivare da una comunicazione inefficace, quando si intende attivare formalmente la prelazione è comunque prudente utilizzare la modalità prevista dal testo di legge o verificare preventivamente con un professionista l’idoneità del mezzo alternativo scelto.
Il conduttore dispone di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per esercitare la prelazione, offrendo condizioni uguali a quelle indicate dal proprietario. Anche la dichiarazione di esercizio è assoggettata dall’articolo 38 alla notificazione al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, ferma la rilevanza delle modalità equipollenti riconosciute dalla giurisprudenza.
Il conduttore può anche decidere di non esercitare la prelazione e lasciare decorrere il termine. Se vuole manifestare espressamente la propria decisione prima della scadenza, può predisporre una rinuncia al diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile.
Quando la prelazione viene esercitata, salvo una diversa condizione indicata nella comunicazione del proprietario, l’articolo 38 prevede il versamento del prezzo entro i trenta giorni successivi al sessantesimo giorno decorrente dalla notificazione della comunicazione di vendita, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Cosa succede se la prelazione non viene rispettata
Quando il conduttore aveva effettivamente diritto alla prelazione e il proprietario vende senza effettuare la comunicazione prevista, oppure indica nella comunicazione un corrispettivo superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento, l’articolo 39 della Legge 392/1978 riconosce il diritto di riscatto.
Il termine previsto per esercitarlo è di sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita, non semplicemente di sei mesi dalla data in cui il conduttore viene a conoscenza della vendita. Il riscatto può essere esercitato nei confronti dell’acquirente e degli eventuali successivi aventi causa, secondo le condizioni previste dalla legge. L’articolo 38 prevede inoltre specifiche esclusioni, tra cui il trasferimento a favore del coniuge o di parenti entro il secondo grado e le ipotesi nelle quali opera la prelazione tra coeredi prevista dall’articolo 732 del Codice Civile. Prima di inviare il fac simile è quindi importante verificare sia l’esistenza del diritto di prelazione sia la corrispondenza tra le condizioni riportate nella comunicazione e quelle alle quali si intende effettivamente vendere l’immobile.