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Scrittura Privata per Cessione Usufrutto
L’articolo 981 del codice civile, rubricato “Contenuto del diritto di usufrutto”, stabilisce in modo chiaro che chi gode di un usufrutto su un bene ha diritto di utilizzarlo e di trarne ogni utilità, sempre che rispetti la destinazione economica del bene stesso e i limiti previsti dalla legge. Con questa disposizione si definisce la base su cui ruota l’intero istituto dell’usufrutto, ossia il potere di godimento che viene concesso a un soggetto diverso dal proprietario. Il proprietario, a cui resta sempre la titolarità del bene, viene normalmente definito nudo proprietario, mentre il soggetto che usufruisce del bene, ricavandone vantaggi economici o personali, è appunto l’usufruttuario.
L’usufruttuario ha il dovere di conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, evitando di alterarne la destinazione originaria. Non può cambiare un’abitazione in un ufficio, salvo che l’atto costitutivo dell’usufrutto non preveda espressamente questa possibilità. Questo significa che, nonostante sia libero di trarre dal bene ogni utilità consentita, l’usufruttuario non deve trasformarlo in maniera tale da renderlo irriconoscibile rispetto alla finalità per cui era destinato. Può invece, in linea di principio, concedere in locazione il bene a terzi, purché non ci siano divieti specifici e purché ciò non comporti mutamenti sostanziali della destinazione d’uso originaria.
L’usufrutto viene spesso costituito tramite contratto, di solito con il versamento di un corrispettivo, ma non è l’unica modalità di nascita di questo diritto. È possibile, per esempio, che si costituisca per usucapione, nel momento in cui l’usufruttuario eserciti i poteri di uso o godimento sul bene in modo ininterrotto per vent’anni. In ognuno di questi casi il risultato finale è il medesimo: si separa la proprietà dal godimento, con il proprietario che rimane titolare della nuda proprietà e l’usufruttuario che, pur non possedendo in senso pieno il bene, lo gestisce per un determinato periodo, traendone vantaggio. A volte si assiste a ipotesi in cui il proprietario preferisce trasferire la nuda proprietà, conservando per sé l’usufrutto, oppure si concretizza il caso, un po’ più raro, in cui si verificano due cessioni: la prima con cui si trasferisce la nuda proprietà a un soggetto e la seconda con cui si trasferisce l’usufrutto a un altro soggetto. In queste situazioni, l’effetto combinato è quello di scindere in modo definitivo la titolarità della proprietà dal suo godimento, attribuendoli a soggetti diversi. Ciò può dipendere da esigenze familiari, motivazioni fiscali oppure strategie di pianificazione successoria.
Il tema della cessione dell’usufrutto merita un’attenzione particolare. In linea generale, l’usufruttuario può cedere a terzi il proprio diritto, a meno che il contratto di costituzione dell’usufrutto non lo vieti espressamente. La legge, infatti, gli riconosce la facoltà di vendere o di donare l’usufrutto, facendo subentrare un nuovo soggetto nella posizione di usufruttuario. Se non è previsto il divieto di cessione nell’atto costitutivo, l’usufruttuario è libero di trasferire il proprio diritto, ma resta possibile che il nudo proprietario richieda di essere informato preventivamente. Da un punto di vista pratico, ciò si traduce nella comunicazione di avvenuta cessione, che serve a mettere il nudo proprietario al corrente del cambiamento di soggetto titolato a godere del bene. Se l’usufruttuario non provvede a notificare la vendita, la cessione rimane comunque valida, ma scatta la responsabilità solidale tra venditore e acquirente dell’usufrutto riguardo agli obblighi verso il nudo proprietario, ad esempio per i mancati interventi di manutenzione ordinaria. Questa responsabilità in solido può avere conseguenze significative, poiché significa che il nudo proprietario può chiamare in causa tanto il cedente quanto il cessionario, chiedendo a entrambi la soddisfazione di eventuali pretese.
La cessione dell’usufrutto, nonostante possa essere definita una “vendita” o una “donazione” del diritto, non va confusa con la vendita o la donazione del bene immobile in sé, perché il proprietario dell’immobile rimane sempre lo stesso. È la facoltà di goderne che cambia titolare, non la proprietà. Alcune sentenze della Corte di Cassazione hanno precisato che, quando l’usufruttuario si limita a dare in godimento temporaneo il bene a un altro soggetto, non si ha una vera e propria cessione dell’usufrutto, bensì un trasferimento parziale o limitato delle prerogative di godimento, che non sempre coinciderà con la titolarità piena del diritto da parte del cessionario. In altri termini, l’usufruttuario può legittimamente concedere il godimento del bene per un tempo determinato, lasciando che alla scadenza il diritto torni nella sua sfera senza che ci sia stato un vero passaggio di titolarità dell’usufrutto.
Per concludere, è essenziale comprendere che l’usufrutto, per sua natura, separa la proprietà dal godimento, attribuendo a soggetti diversi due sfere di poteri. Se da una parte il nudo proprietario rimane il titolare “formale” del bene, dall’altra l’usufruttuario acquisisce in via temporanea la possibilità di goderne e di sfruttarne le utilità. Il diritto così costituito può essere trasferito da chi lo detiene a favore di un terzo, purché non esistano clausole contrarie nell’atto di costituzione e purché la durata non vada oltre quella stabilita per l’usufrutto originario. Questa cessione dell’usufrutto non incide sui diritti del nudo proprietario se non per il fatto che si ritrova un interlocutore differente come usufruttuario. Per il nudo proprietario è dunque importante monitorare le vicende di questo trasferimento, facendo attenzione agli adempimenti di notifica in capo al cedente. Tale cautela serve a salvaguardare gli interessi di tutte le parti coinvolte, comprese quelle del cessionario che, per poter beneficiare appieno del diritto acquisito, dovrà assicurarsi che l’atto sia redatto con chiarezza e che i passaggi formali richiesti dalla legge siano stati rispettati.
La cessione dell’usufrutto rappresenta, quindi, una possibilità significativa che permette all’usufruttuario di disporre, in tutto o in parte, della propria posizione giuridica, traendone anche un potenziale profitto economico attraverso la vendita, oppure realizzando altre forme di circolazione del diritto, come la donazione. Da questo punto di vista, l’istituto si dimostra flessibile, ma rimane sempre soggetto alla regola imprescindibile della durata, che non può superare la vita della persona fisica titolare dell’usufrutto all’atto della sua costituzione, oppure il termine di trent’anni per le persone giuridiche. L’esigenza di conservare il bene e di non alterarne la destinazione economica completa il quadro, sottolineando che usufrutto e nuda proprietà convivono in un equilibrio che la legge tutela con regole precise, volte a preservare il valore del bene e ad armonizzare gli interessi dei soggetti che su di esso esercitano diritti distinti ma complementari.
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