In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF per formalizzare la consegna delle chiavi di un immobile al promissario acquirente prima del rogito. Il fac simile è impostato sul caso in cui l’accesso anticipato serva per eseguire lavori di ristrutturazione e contiene clausole relative a responsabilità, autorizzazione agli interventi, assicurazione e inadempimento.
Quando esiste soltanto un contratto preliminare, la consegna anticipata delle chiavi non trasferisce la proprietà dell’immobile. Proprio per questo l’accordo deve chiarire con precisione a quale titolo viene consentito l’accesso e cosa accade se il rogito viene rinviato o non viene stipulato.
Verbale Consegna Chiavi Prima del Rogito Word
La versione Word è indicata quando occorre adattare le clausole alle condizioni concordate tra venditore e acquirente, precisare quali lavori sono consentiti e disciplinare restituzione delle chiavi, spese e responsabilità.
Scrittura Privata Consegna Chiavi Prima del Rogito PDF
Il PDF contiene il fac simile della scrittura privata e può essere utilizzato come riferimento per la compilazione e la stampa. Prima della firma devono essere verificati tutti i campi e le clausole rispetto agli accordi effettivamente raggiunti.
A Cosa Serve la Scrittura Privata
Normalmente la consegna dell’immobile coincide con il contratto definitivo e con la consegna delle chiavi. Le parti possono però concordare una consegna anticipata. Il Consiglio Nazionale del Notariato conferma la possibilità di prevederla, fermo restando che, prima del trasferimento della proprietà, il venditore continua a essere proprietario dell’immobile.
Quando le parti hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, è quindi opportuno collegare espressamente la consegna anticipata a quel contratto. La scrittura dovrebbe evitare che la semplice disponibilità delle chiavi venga confusa con l’anticipazione del trasferimento della proprietà o con un diritto dell’acquirente a utilizzare l’immobile senza limiti.
Il documento è particolarmente utile quando l’acquirente deve accedere all’abitazione per misurazioni, preventivi, deposito di materiali o lavori prima del definitivo. Quanto più ampio è l’uso consentito, tanto più è importante disciplinare dettagliatamente durata, responsabilità, spese e obbligo di restituzione.
Come Compilare il Verbale
Il fac simile deve innanzitutto identificare correttamente il promittente venditore e il promissario acquirente con nome, luogo e data di nascita, residenza e codice fiscale. È opportuno indicare anche gli estremi del preliminare, l’indirizzo dell’immobile e, quando utili per evitare equivoci, i dati catastali.
La scrittura dovrebbe precisare la data effettiva della consegna e il numero e il tipo delle chiavi o dei dispositivi di accesso consegnati, come telecomandi di cancelli, chiavi del box o della cantina. È utile descrivere anche lo stato dell’immobile al momento dell’accesso, soprattutto quando devono essere eseguiti interventi. Fotografie datate e sottoscritte o richiamate come allegato possono facilitare l’accertamento di eventuali danni successivi.
Deve poi essere indicato per quale finalità viene consentito l’accesso. Se l’accordo riguarda soltanto sopralluoghi e preventivi, è opportuno non utilizzare formulazioni che consentano genericamente la disponibilità dell’abitazione. Se invece l’acquirente può eseguire lavori, occorre specificare quali interventi sono autorizzati e quali richiedono un ulteriore consenso scritto del proprietario.
La consegna delle chiavi, da sola, non autorizza l’esecuzione di qualsiasi opera edilizia. Prima di iniziare i lavori devono essere verificati gli eventuali titoli, comunicazioni, autorizzazioni condominiali e altri adempimenti richiesti per lo specifico intervento. È inoltre opportuno chiarire chi sostiene costi, danni e spese derivanti dalle opere qualora la compravendita non venga successivamente conclusa.
Responsabilità e Assicurazione
Il modello disponibile prevede che il promissario acquirente si assuma le responsabilità connesse all’utilizzo dell’immobile e, nel caso di lavori, sottoscriva una polizza assicurativa per eventuali danni a terzi. Questa previsione costituisce una clausola contrattuale del fac simile e non deve essere interpretata come un obbligo generale derivante automaticamente dalla semplice consegna anticipata delle chiavi.
Prima della firma è opportuno verificare se la copertura assicurativa prevista sia effettivamente adeguata ai lavori da eseguire e quali rischi copra. Una clausola con cui una parte assume determinate responsabilità regola principalmente i rapporti tra venditore e acquirente e non elimina automaticamente responsabilità che la legge pone a carico di altri soggetti né i diritti di eventuali terzi danneggiati.
Cosa Prevedere se il Rogito Non Viene Stipulato
Questo è uno degli aspetti più importanti dell’accordo. La scrittura dovrebbe stabilire cosa deve accadere se il contratto definitivo non viene concluso entro la data prevista, indipendentemente dal fatto che ciò dipenda dal venditore, dall’acquirente oppure da una causa non imputabile alle parti.
È opportuno indicare un termine preciso per liberare l’immobile e riconsegnare tutte le chiavi, specificando anche le conseguenze relative a materiali, arredi o opere eventualmente già presenti. Se sono stati eseguiti lavori, conviene disciplinare in anticipo se debbano essere lasciati nello stato raggiunto, completati, rimossi o ripristinati e come debbano essere gestite le relative spese. Le conseguenze dell’inadempimento non possono essere determinate in modo astratto senza considerare il preliminare, l’eventuale caparra e la causa della mancata stipula.
Se la compravendita rimane ferma ma deve essere soltanto rinviata, le parti possono formalizzare separatamente anche il posticipo della data del rogito, coordinando la nuova scadenza con la durata della consegna anticipata.
Clausola sul Foro Competente
Il fac simile contiene una clausola che indica come competente il foro del luogo in cui si trova l’immobile. Questa formulazione deve essere considerata una clausola da verificare e non una regola generale secondo cui tutte le controversie relative alla consegna anticipata delle chiavi appartengono necessariamente a quel foro.
La competenza territoriale può dipendere dalla natura della controversia, dalle parti coinvolte e da eventuali norme inderogabili. La clausola deve quindi essere adattata o eliminata quando non è appropriata al caso concreto, in particolare nelle operazioni nelle quali intervengono un professionista e un consumatore.
Firma, Copie e Registrazione
Dopo la compilazione è opportuno che la scrittura sia datata e firmata da tutti i promittenti venditori e promissari acquirenti interessati. Ciascuna parte dovrebbe conservarne una copia completa degli eventuali allegati. È inoltre consigliabile trasmetterne una copia al notaio incaricato della futura compravendita, soprattutto quando la consegna anticipata modifica o integra quanto previsto nel preliminare.
Non esiste un adempimento autonomo denominato semplicemente “registrazione del verbale di consegna chiavi” applicabile nello stesso modo a ogni situazione. La qualificazione dell’accordo è però importante anche sotto il profilo fiscale. Se la disponibilità anticipata dell’immobile viene strutturata come un vero contratto scritto di comodato d’uso gratuito, occorre verificare i relativi obblighi di registrazione. L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione il servizio RAP per la registrazione telematica dei contratti di comodato.
Quando la consegna anticipata comprende lavori rilevanti, permanenza nell’immobile, versamenti di denaro, modifiche al preliminare o condizioni particolari per la mancata stipula, è prudente far verificare l’accordo dal notaio o dal professionista che segue la compravendita prima della consegna effettiva delle chiavi.